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東京オフィスマーケットレポート 2022年第3四半期(7‐9月期) 東京主要5区・グレードAオフィス

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Office Report Tokyo Q3 2021 1536 1040

東京主要5区の賃貸オフィスの空室率は低下

 

 11月2日、「東京オフィスマーケットレポート|2022年第3四半期(7月期)東京主要5区・グレードAオフィス 」を発表しました。当レポートは、コリアーズ・ジャパンが、東京主要5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)のグレートAオフィスビル※1の賃貸オフィス市況と今後の見通しについて、当社が独自に収集したデータに基づいて分析したものです。

 

 2022年7〜9月期の東京都心5区の賃貸オフィス市場では、大型の新規供給があったものの、回復傾向にある需要に支えられ、空室率は小幅ながら低下しました。賃料水準は概ね横ばいで推移していますが、2023年には2022年の3倍以上の新規供給が予定されており、円安や物価上昇に伴う景気の不透明感も漂うなかで、短期的には空室率、賃料ともにトレンドの反転は見込みにくい状況です。

 

 貸主/ビルオーナーは、年末にかけて、2023年以降に竣工する新築ビルのテナント誘致活動が本格化することから、特に大型のテナントの動きに注意を払うことが推奨されます。賃料は下げ止まり傾向にありますが、フリーレントの長期化などの影響で実効賃料ベースでは依然として水面下で下落が続いている可能性があり、柔軟に契約条件を調整することが引き続き重要となります。

 

 テナントにとっては、2023年に竣工する新築ビルの募集が本格化し、グレードの高いオフィスビルへの入居のチャンスが拡大することが予想されます。オフィスの契約更新を迎えるテナントは、オフィスに求められる機能が大きく変化していることも鑑み、想定される契約更改条件をもとにStay or Go (更新か移転か)を比較検討することが推奨されます。

 

新規供給と需要の動向:東京主要5では、1年ぶりに大型グレードAオフィスが竣工も空室率は小幅に低下

  

 東京主要5区では、直近約1年間にわたってグレードAビルの新規竣工がありませんでしたが、中央区の東京駅に至近の立地で8月に「東京ミッドタウン八重洲」と「ヤンマー東京ビル」が竣工しました。アフターコロナを見据えて縮小するオフィス需要の影響は避けられず、いずれも竣工時点で満室稼働とはならなかったとみられます。

 一方で、7〜9月期のネットアブソープションは新規供給量を上回り、空室率は小幅ながら低下しました。全体として需要は回復傾向にあり、 2022年前半までは新規供給量が少なかったことに加え、これまで低調だった大型のテナントに動きが出始めたことから、一部で既存の大型の空室の埋め戻しが進んだことが寄与したものと考えられます。

 

空室率と賃料トレンド:2023年にはさらに供給が増加、空室と賃料は軟調な推移が予想される

 

 しかし、2023年には前年を上回る規模の新規供給が見込まれます。2022年末をはさんで、2023年に竣工する物件のリーシング活動が活発化します。これらの新規竣工ビルに移転が内定した企業の移転元で二次空室が発生するリスクは依然として高く、そのため、2023年には空室率の再上昇が予想され、賃料も緩やかな下落傾向が続くと考えられます。


エリア動向: 大企業が賃借する大型の区画に動きが出てきており、移転、統合による大型の新規契約も散見される


 渋谷では、2022年に入ってグレードAオフィスの空室率は1%未満の水準が続いており、テック系企業を中心とする旺盛な需要がうかがえます。

 賃料は概ね下げ止まり傾向にあり、新規竣工のあった日本橋・八重洲・京橋エリアは上昇しました。一方で、依然として大型の空室が残る品川エリアでは、下落が続いています。

 


※1 グレートAオフィス:基準階面積が概ね300坪以上の主に賃貸に供されるオフィスビルから、弊社独自の基準で選定。
※2 ネットアブソープション(吸収需要):テナントの入居した空室面積の合計を算出し、需要面積の増加分を推計する指標で、[期初空室面積+期中新規供給面積-期末空室面積]により算出する。

 


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東京オフィスマーケットレポート 2022年第3四半期(7‐9月期) 東京主要5区・グレードAオフィス

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関連エキスパート

川井 康平

ディレクター&ヘッド

Research

東京本社オフィス

コリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社のリサーチ部門のディレクター兼ヘッドとして、日本のリサーチチームをリードするとともに、クライアントや社内の関係者と密接に連携し、地域全体で当社のサービスを横断する広範な領域において、正確、実践的かつ戦略的なリサーチを主導する。

大学院にて修士号取得後、2004 年に株式会社ザイマックスに入社し、同社の事業の拡大の最前線で不動産に関する幅広い業務領域に従事。2014 年に同社のシンクタンク部門であるザイマックス不動産総合研究所の主任研究員に就任。5 年以上にわたり、主に不動産マーケットデータの分析および社内外への発信に従事したほか、データ分析を所管するチームを率いて、同社グループ各社の事業におけるデータ分析を担い、事業戦略の立案や経営判断に貢献した。

また、2019年から2021年まで、東京大学空間情報科学研究センター協力研究員を兼任し、多数の学術的な研究プロジェクトにも参画した。

リサーチ以外での経験として、不動産の管理運営、開発プロジェクト、投資運用の実務担当者、マネジャーとして 10 年以上の経験を有する。オフィスビルのオーナーや金融機関に対する資産有効活用コンサルティング、郊外型ショッピングセンターおよび都市型商業ビルの開発プロジェクトマネジメント、私募ファンドのアセットマネジメントおよびディスポジション、海外機関投資家からの国内ファンドへの投資誘致などの実務を経験し、不動産関連の幅広いバックグラウンドを有している。

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