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東京オフィスマーケットレポート 2022年第1四半期(1‐3月期) 東京主要5区・グレードAオフィス

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Office Report Tokyo Q3 2021 1536 1040

東京主要5区では賃貸オフィス市場が活発化

 

5月11日、「東京オフィスマーケットレポート|2022年第1四半期(1‐3月期)東京主要5区・グレードAオフィス 」を発表しました。当レポートは、コリアーズ・ジャパンが、東京主要5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)のグレートAオフィスビル※1の賃貸オフィス市況と今後の見通しについて、当社が独自に収集したデータに基づいて分析したものです。

コロナ禍でペンディングになっていた移転や拡張計画が動き出し、東京主要5区では賃貸オフィス市場が活発化してきています。一方で、ハイブリッドワークの採用を前提としたワークプレイス設計の定着によりオフィス面積の効率化が進み、テナントの契約面積は縮小傾向にあります。その結果、需要は伸び悩んでおり、空室率は持続的な低下には至らず高止まり傾向にあります。

貸主/ビルオーナーは、テナントニーズの小口化への対応が求められるとともに、物件の収益性への影響を抑えながら空室を埋め戻すためには、単純な賃料の切り下げではなく付帯条件も含めて柔軟に契約条件を調整することが、これまで以上に重要となります。
テナントにとっては、ニーズに合ったオフィスを吟味しやすいマーケットになってきていますが、過去2年で下落した賃料水準のさらなる引き下げが難しい物件も増えており、賃料単価の割引を追求するよりも、フリーレントや内装工事条件などの付帯条件の調整で実質的な負担軽減を目指す交渉戦略が成約のポイントとなります。

新規供給と需要の動向:弱含み需要の背景にワークプレイス設計の新たなトレンド
コロナ禍でペンディングになっていた移転や拡張の計画が動き出し、取引が活発化してきている一方で、ワークプレイスの設計に際しては、在宅勤務を併用するハイブリッドワークの採用が定着しつつあります。オフィス面積の効率化が進み、テナントの契約面積は縮小傾向にあることが、アブソープション※2の伸び悩みにも現れています。

空室率と賃料トレンド:空室率は横ばい傾向も、需要はコロナ前の水準を下回る
賃貸オフィス市場には動きが出てきているものの、オフィス面積は縮小傾向にあり力強い需要の拡大には至っておらず、空室率は横ばい傾向で推移しています。リモートワークを併用するハイブリッドワークの定着から、需要はコロナ前の水準よりは弱含みになると想定されます。賃料は下落傾向にあるが、これ以上の賃料の引き下げに消極的な貸主の多くは、フリーレントなどの付帯条件でテナントの実質的な経済的負担を軽減する傾向にあり、今後の平均賃料の下落ペースは鈍化し、横ばいか緩やかな下落になるものと予想されます。

エリア動向:空室率の上昇は一服も、エリアによるトレンドの差はより明確に
総じて空室率の上昇は一服し、横ばい傾向にある。賃料は全体的に下落傾向にあるものの、下落の程度にはエリアごとに差異があります。丸の内と渋谷が他エリアをアウトパフォームする傾向が続いています。


※1 グレートAオフィス:基準階面積が概ね300坪以上の主に賃貸に供されるオフィスビルから、弊社独自の基準で選定。
※2 ネットアブソープション(吸収需要):テナントの入居した空室面積の合計を算出し、需要面積の増加分を推計する指標で、[期初空室面積+期中新規供給面積-期末空室面積]により算出する。

 


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関連エキスパート

川井 康平

ディレクター&ヘッド

Research

東京本社オフィス

コリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社のリサーチ部門のディレクター兼ヘッドとして、日本のリサーチチームをリードするとともに、クライアントや社内の関係者と密接に連携し、地域全体で当社のサービスを横断する広範な領域において、正確、実践的かつ戦略的なリサーチを主導する。

大学院にて修士号取得後、2004 年に株式会社ザイマックスに入社し、同社の事業の拡大の最前線で不動産に関する幅広い業務領域に従事。2014 年に同社のシンクタンク部門であるザイマックス不動産総合研究所の主任研究員に就任。5 年以上にわたり、主に不動産マーケットデータの分析および社内外への発信に従事したほか、データ分析を所管するチームを率いて、同社グループ各社の事業におけるデータ分析を担い、事業戦略の立案や経営判断に貢献した。

また、2019年から2021年まで、東京大学空間情報科学研究センター協力研究員を兼任し、多数の学術的な研究プロジェクトにも参画した。

リサーチ以外での経験として、不動産の管理運営、開発プロジェクト、投資運用の実務担当者、マネジャーとして 10 年以上の経験を有する。オフィスビルのオーナーや金融機関に対する資産有効活用コンサルティング、郊外型ショッピングセンターおよび都市型商業ビルの開発プロジェクトマネジメント、私募ファンドのアセットマネジメントおよびディスポジション、海外機関投資家からの国内ファンドへの投資誘致などの実務を経験し、不動産関連の幅広いバックグラウンドを有している。

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