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大阪オフィスマーケットレポート 2022年第3四半期(7‐9月期) 大阪中心部・グレードAオフィス

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大阪市中心部で新築オフィスの稼働は堅調も、 市場全体の需要は軟調

梅田駅周辺では、空室率は上昇傾向にあるものの、賃料は底堅く推移

11月9日、「大阪オフィスマーケットレポート|2022年第3四半期(7‐9月期)大阪中心部・グレードAオフィス 」を発表しました。当レポートは、コリアーズ・ジャパンが、大阪市のグレートAオフィスビル※1の賃貸オフィス市況と今後の見通しについて、当社が独自に収集したデータに基づいて分析したものです。

要約と推奨
2022年7~9月期は、前期に引き続き大阪市中心部で新規供給がありました。新築物件の稼働率が好調であった一方で、全体としては需要は伸び悩んでおり、特に築年数の経過した既存物件では空室の解消が進まず、空室率は前期から上昇しました。今後2年間は大阪中心部での新規供給が続くことから、空室率は高い水準で推移し、賃料は横ばいあるいは緩やかな下落が続くと予想されます。

貸主/ビルオーナーは、今後中心部の好立地で新規供給が続き、特に既存物件では相対的な競争力の低下が予想されることから、テナントの誘致や既存テナントの契約更改に際しては、先手を打った柔軟な条件調整が推奨されます。

テナントにとっては、中心部の新築のオフィスから周辺部の既存ビルまで幅広い選択肢から、ニーズに合ったオフィスを選びやすい環境になっています。昨今オフィスに求められる機能が大きく変化していることから、今後のオフィス戦略を検討し実行に移す好機であると言えます。

 

新規供給と需要の動向:新築オフィスの稼働は堅調も、市場全体の需要は軟調

2022年7〜9月期は、前期の「大阪梅田ツインタワーズサウス」の竣工に続き、淀屋橋エリアで「日本生命淀屋橋ビル」が竣工しました。「大阪梅田ツインタワーズサウス」は高稼働で竣工しましたが、「日本生命淀屋橋ビル」も竣工時点の募集面積は1,000坪程度で、9月末時点ではさらに募集面積が減少しており、テナントの内定状況は堅調の模様です。

 


空室率と賃料トレンド:2024年に大規模な新規供給を控え、先行きには不透明

一部では大型の空室が解消するなど、回復する需要を示す動きが見られます。しかし、新築のビルが着実に需要を吸収する一方で、特に築年数の経過した物件は増加する空室の埋め戻しが追いついていません。結果として、7〜9月期の大阪市中心部のネットアブソープション※2はマイナス圏となり、全体としては軟調なオフィス需要を示しています。空室率は、前期から0.4ポイント上昇し、4.6%となりました。平均想定成約賃料は、新築ビルをはじめとして比較的高額な物件での成約が増えていることを反映して、前期比で0.5%上昇しました。
2023年の新規供給量は、2022年よりは少なくなる見込みですが、年間で20,000坪を超える供給量が予想されます。これは2017年~2021年までの5年間の平均を大きく上回る水準です。また、2024年には今年を上回る新規供給量が予定されており、先行きは市況の反転は見込みにくい状況です。

 


エリア動向:
新築のオフィスの竣工が続く梅田駅周辺では、空室率は上昇傾向にあるものの、賃料は底堅く推移

難波では、目立った新規供給がない一方で、賃料が比較的リーズナブルであることから、着実に空室の解消が進んでおり、2期連続で空室率が低下し、1%台前半の水準となりました。
新大阪では、今年前半に竣工した物件に依然として空室が残っており、空室率が高止まりしています。

 

※1 グレートAオフィス:基準階面積が概ね100坪以上の主に賃貸に供されるオフィスビルから、弊社独自の基準で選定。

※2 ネットアブソープション(吸収需要):テナントの入居した空室面積の合計を算出し、需要面積の増加分を推計する指標で、[期初空室面積+期中新規供給面積-期末空室面積]により算出する。

 


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大阪オフィスマーケットレポート 2022年第3四半期(7‐9月期) 大阪中心部・グレードAオフィス

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関連エキスパート

川井 康平

ディレクター&ヘッド

Research

東京本社オフィス

コリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社のリサーチ部門のディレクター兼ヘッドとして、日本のリサーチチームをリードするとともに、クライアントや社内の関係者と密接に連携し、地域全体で当社のサービスを横断する広範な領域において、正確、実践的かつ戦略的なリサーチを主導する。

大学院にて修士号取得後、2004 年に株式会社ザイマックスに入社し、同社の事業の拡大の最前線で不動産に関する幅広い業務領域に従事。2014 年に同社のシンクタンク部門であるザイマックス不動産総合研究所の主任研究員に就任。5 年以上にわたり、主に不動産マーケットデータの分析および社内外への発信に従事したほか、データ分析を所管するチームを率いて、同社グループ各社の事業におけるデータ分析を担い、事業戦略の立案や経営判断に貢献した。

また、2019年から2021年まで、東京大学空間情報科学研究センター協力研究員を兼任し、多数の学術的な研究プロジェクトにも参画した。

リサーチ以外での経験として、不動産の管理運営、開発プロジェクト、投資運用の実務担当者、マネジャーとして 10 年以上の経験を有する。オフィスビルのオーナーや金融機関に対する資産有効活用コンサルティング、郊外型ショッピングセンターおよび都市型商業ビルの開発プロジェクトマネジメント、私募ファンドのアセットマネジメントおよびディスポジション、海外機関投資家からの国内ファンドへの投資誘致などの実務を経験し、不動産関連の幅広いバックグラウンドを有している。

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