欧州住宅市場レポート2021年

欧州の住宅市場は上昇傾向

住宅用資産への投資意欲が高まる
住宅セクターは、過去の投資サイクルにおいて、欧州の不動産アセットクラスの中で最も投資額が増加しており、2009年にはわずか8％であった投資活動が、2020年には22％を占めるようになると考えられます。また、ディフェンシブな性質を持つこのセクターへの投資額は、2020年には5年間の平均を約18％上回るまでに増加しました。 
投資家は、賃貸住宅、分譲住宅、民間賃貸住宅、共同住宅、高齢者向け住宅、学生向け住宅など、さまざまなタイプの資産や市場への参入方法を検討しています。また、インパクト投資や社会的投資の増加に伴い、社会的賃貸住宅分野の資産の開発や買収に資本が投入されています。同様に、住宅セクターはどこにでもあるものであり、幅広い機会を提供することから、他の商業用不動産タイプと比較して「ベッド」セクターの市場シェアが上昇し、ヨーロッパの国や都市で活動が拡大・深化していることから、この新しいサイクルでは投資額の30％に達すると考えられます。

資本の多様化 そして統合
住宅セクターへの投資を検討している多数の新規資本は、多様性の拡大を示していますが、これは、欧州最大の住宅所有者の間で運用資産の統合が進んでいることが背景にあります。 Blackstone、 AXAREIM、 Union investment、 Greystar、Roundhill Capital などは、ポートフォリオの構築に余念がありません。スウェーデンの投資家である Heimstaden は、ここ数年、欧州全域で積極的に存在感を高めており、現在、138億ユーロの運用資産を持ち、「純投資家」ランキングのトップである2位に定着しています。最近提案されたVonoviaとDeutsche Wohnenの合併により、200億ユーロ以上の資産を持つ投資家が誕生し、ベルリンの不動産市場で最も強力なプレーヤーの1つとなります。ドイツ最大の上場住宅オーナーであり、ヨーロッパ最大の民間住宅オーナーとなります。 
この合併の規模は新聞の見出しを飾っていますが、その背景にあるのは、供給不足、賃料の上昇、住宅取得能力の低下といった、欧州の住宅市場を形成する主な要因です。
Vonovia社は、全額現金での合併に対する政治的支持を得るために、賃料の上昇を制限する用意があると報道されています（FT, May 25 2021）。これは、ドイツの憲法裁判所が合併を認める決定をした直後のことです。ドイツの憲法裁判所が、ベルリンのMietendeckelの「家賃上限」規制を違法とする判決を下した後に、このような動きが出てきたのは明らかです。
両社は、2026年まで家賃の上昇を大幅に抑制することに加えて、住宅供給不足と家賃の高騰に対処するため、ベルリンの地方政府に2万戸の住宅を売却し、首都に1万3千戸の住宅を建設すると発表しました。この2つの問題は、9月に行われるベルリンをはじめとするドイツ全土での連邦・地方選挙に向けて、論争の的となっています。また、この取引は、7月に実施される税法改正に伴い、Vonovia社がDeutsche Wohnen社の不動産ポートフォリオに対して支払う必要のある10億ユーロ以上の印紙税を回避するためにも、前倒しで行われています。他の地域、特に英国では、過去12ヶ月間に購入者の印紙税の負担を最小限にするという政府の政策の影響により、持ち家市場が支えられ、住宅価格の上昇が促進され、住宅取得能力への圧力がさらに高まっています。

住宅取得能力の低さと 供給不足が投資家市場を形成
民間賃貸セクターへの需要の主な要因の一つは、持ち家の取得能力がないということであり、事実多くの世帯が社会的賃貸住宅に入居する資格がないということです。欧州の政府政策は、一般的に持ち家を支援することで、国による住宅供給の必要性を減らしていますが、住宅価格の上昇を促し、住宅取得能力のギャップを拡大させています。そのため、住宅を所有する平均年齢は、フィンランドやオランダの30歳前後、スイスの48歳で、ヨーロッパ全体で30歳代半ばとなっています。最大の投資市場である英国とドイツでは平均年齢が34歳となっており、住宅取得能力のギャップが拡大しています。
住宅価格を各国の所得水準や資金調達コストと比較してみると、市場における住宅取得能力の大きなギャップが特に明らかになります。パリ、ロンドン、アムステルダム、ミュンヘン、マンチェスターは、住宅購入にかかる費用が最も高い5つの都市としてランクインしています。デュッセルドルフ、ケルン、マルセイユなどでは、これらの都市に比べて購入できる床面積がほぼ2倍になります。ワルシャワでは、平均世帯収入に基づけば、パリの3倍の床面積を購入することができます。住宅取得能力というのは、需要だけでなく供給の問題でもあり、長年にわたる政策の変化や文化の違いにより、欧州の各都市では住宅の在り方が大きく異なっています。ドイツには成熟した民間賃貸住宅市場がありますが、これは他のほとんどの欧州都市とは対照的です。ヨーロッパの平均が約30％であるのに対し、「ドイツ7都市」の大都市では、住宅ストックの約60％が民間賃貸住宅で占められています。このように大きく分かれるのは、民間賃貸住宅が確立されていることと、社会的賃貸住宅の入居資格を得るために厳しい所得基準が適用されることが一因となっています。対照的に、ポーランドの社会的賃貸住宅へのアクセス性は非常に高くなっています。このことは、ワルシャワの住宅ストックの23％を占める非常に大きな公共住宅市場をもたらすだけでなく、民間セクターへの関心を制限することにもなります。

したがって、ポーランドの民間賃貸部門が住宅ストックの約10％にとどまっているのは当然のことです。本レポートでは、これらの要因を詳細に検討し、欧州の複数の都市における住宅市場の同行をまとめています。

本レポートでは、それぞれの要因が大きく異なるため、投資の観点から見ると、各都市の全体的な体質が大きく異なることを示しています。重要なポイントは、住宅市場を動かすファンダメンタルズ（対象となる人口グループの規模と拡大、住宅取得能力、住宅ストックと保有権・借地権の期間、投資家の流動性、過去と将来のインフレ率と賃貸料の伸びなど）が大きく異なるにもかかわらず、各都市のユニークな構成が、今後の様々な形態の住宅投資・開発の機会を生み出しているということです。課題は、各都市の強みを活かしつつ、その都市に適した戦略と運営モデルを構築することです。適切なバランスを取るための努力は、資本の多様性を促進し、欧州の複数の都市で住宅投資と開発を広めるのに役立っています。 

本レポートの原文は、6月21日付けで発表された「European residential on the rise」です。翻訳の正確性は保証できません。原文をご参照ください。