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#MeetTheExpert - Simone Roberti | Head of Research, Italy

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Simone Roberti, Head of Research in Colliers Italia, discute dei trend del mercato Real Estate dopo la crisi pandemica e delle sfide della ricerca e dell'insegnamento.


Da quanto tempo lavori nel settore Real Estate e come sei entrato a far parte di Colliers?

Sono entrato nell’immobiliare 15 anni fa, oserei dire per sbaglio, perché risposi a un annuncio su una rivista della comunità anglosassone di Parigi che cercava una figura madrelingua per una posizione nella ricerca. Pur non essendo madrelingua inglese, mi candidai ugualmente, pensando che così come a volte osano i candidati, forse in quel caso stava osando anche chi cercava quel profilo. Così, nel giro di un mese mi ritrovai a Parigi a lavorare: fu un’esperienza bellissima tornare a vivere nella città dove ero cresciuto, anche se per questo dovetti lasciare Roma. Sono approdato in Colliers 4 anni fa, in un momento in cui la società stava crescendo, avevo appena compiuto 40 anni e sentivo che era arrivato il momento di lasciare la prima azienda con la quale avevo collaborato nell’immobiliare e lanciarmi in un’altra realtà, dove ebbi la possibilità di costruire un ufficio studi ex novo.

"Se non vedo un collega in ufficio, non devo aspettare di incontrarlo per condividere una certa informazione, posso infatti contattarlo tramite i differenti strumenti che abbiamo a disposizione"

L'asset class degli uffici sta assistendo a una crescente domanda di spazi sempre più flessibili e in condivisione e, per il futuro, si prevede un’integrazione di funzioni differenti all'interno dei luoghi di lavoro, come il retail, il food e l'hospitality. Possiamo aspettarci ulteriori "contaminazioni" nelle altre asset class del mercato?

Certo, pensiamo, ad esempio alla casa che, oggi, è contaminata dall’ufficio. Sempre più persone lavorano dalla propria abitazione, riuscendo a interagire anche con chi è localizzato a centinaia se non migliaia di chilometri di distanza, senza spostarsi né viaggiare. Questo richiede che il residenziale vada un po’ ripensato come ufficio e che gli spazi della casa si adeguino maggiormente alle esigenze lavorative: un tavolo più comodo, una sedia per un utilizzo prolungato, uno schermo e non solo un semplice portatile, etc. 

Un’altra asset class da considerare è il retail e, nello specifico, l’e-commerce. Ad oggi, le società che fanno e-commerce cercano spazi di logistica più vicini ai centri cittadini e, quindi, ai luoghi dei consumatori. Questi spazi vengono considerati degli spazi di logistica, ma in realtà potrebbero essere degli spazi di retail che non sono più il negozio in centro, ma nella periferia, dove il cliente non va fisicamente. Quindi, quell’immobile che cos’è esattamente? Logistica o retail? Come lo classifico? C’è una forte contaminazione tra le due realtà.

Ritornando all’ufficio, non è più solo il luogo delle otto ore di lavoro, ma è anche quello dell’incontro, dove si sceglie di andare per interagire con i colleghi e incontrare i clienti. È un fenomeno evidente soprattutto nelle società di coworking che puntano molto sulle aree in comune, sacrificando maggiormente gli spazi di lavoro veri e propri. 

Volendo fare un paragone tra ciò che accade nel nostro paese e il resto d’Europa, l’Italia sull’immobiliare è sempre un passo indietro, soprattutto rispetto a Londra che, quanto a contaminazione degli spazi, era più avanti già in epoca pre-Covid. D’altra parte però, si evidenza che con questa crisi il gap che aveva l’Italia rispetto ad altri paesi europei si sta colmando molto più rapidamente, anche se il cambiamento di mentalità non sta avvenendo con la stessa velocità. L’organizzazione degli spazi e il cambiamento di mentalità sono infatti due cose diverse: mi riferisco, ad esempio, al manager che deve capire che la risorsa che è a casa sta realmente lavorando e non si sta prendendo un lungo weekend. Ma questo riguarda anche i colleghi: se non vedo un collega in ufficio, non devo aspettare di incontrarlo per condividere una certa informazione, posso infatti contattarlo tramite i differenti strumenti che abbiamo a disposizione.

Quali sono i nuovi prodotti core che potrebbero andare ad alimentare il volume degli investimenti del Real Estate nei prossimi anni?

Sono principalmente i prodotti della logistica e dell’e-commerce, perché sono quelli che hanno sofferto molto meno durante la crisi. La logistica ha dimostrato tutto il suo interesse e la sua utilità nel rifornire le città, principalmente per i prodotti essenziali. Nel 2020, l’aumento degli acquisti on-line di prodotti resterà e la catena logistica dovrà adattarsi alle esigenze dei consumatori, ossia la consegna in tempi ristretti e, in alcuni casi, ristrettissimi e in orari concordati.

Un altro prodotto al quale gli investitori stanno guardando con interesse è il residenziale in affitto. Oltre alla volontà di ripensare la propria casa in tema post-Covid, c’è la necessità già espressa da alcuni anni che il mercato dimostri di essere ormai maturo per l’arrivo di investitori istituzionali per creare una asset class sviluppata come in altri paesi europei (vedi la Germania e il Regno Unito). Questo succederà in primis nelle due grandi città italiane, Milano e Roma, e nelle città secondarie per andare a intercettare la domanda di studenti fuori sede, quindi sotto forma di studentati.

"Una città da 15 minuti aiuterebbe molto sia rispetto al fattore tempo che al tema dell’inquinamento"

Città del futuro e rigenerazione urbana post-Covid: come contribuirà il settore immobiliare alla ricostruzione delle nostre città, soprattutto in termini di tecnologia, innovazione e sostenibilità?

Uno dei grandi temi è la “città da 15 minuti” (a piedi o 5 minuti in bicicletta), con l’obiettivo di limitare gli spostamenti delle persone e fare in modo che queste vivano di più nei quartieri. Su questo aspetto stanno lavorando metropoli come Ottawa, Copenaghen, Melbourne e Parigi, per limitare gli spostamenti e migliorare la qualità della vita. Bisogna porre fine alla frammentazione delle città dove le attività sono dipendenti dagli spostamenti in auto o con i mezzi pubblici e, quindi, limitare il perimetro di accesso alle sei funzioni vitali di una persona: casa, ufficio, salute, alimentari, educazione e tempo libero (sport, etc.).

Pensando a Parigi, sono state realizzate molte piste ciclabili e l’uso delle auto è sempre più disincentivato (niente a che vedere con quanto dichiarava Pompidou negli anni ’70). Se una città con milioni di abitanti sta pensando di farlo, le nostre città italiane che sono molto più piccole hanno un vantaggio non indifferente. Le città del nord sono molto inquinate. Roma è molto estesa e i romani perdono molto tempo nei trasporti. Una “città da 15 minuti” aiuterebbe molto sia rispetto al fattore tempo che al tema dell’inquinamento.

Il Covid, inoltre, sta lasciando in eredità una maggiore sensibilità verso l’ecologia e la mobilità sostenibile. Le varie operazioni di rigenerazione urbana che si andranno a creare dovranno tenerne conto, oltre ai bisogni emersi durante i lockdown, come le aree in comune, il verde e gli spazi all’aperto. Rispetto a questo, è necessario che gli operatori immobiliari e le amministrazioni comunali di varie estrazioni intervengano in sinergia, perché non si tratta di un processo attuabile in 5 anni.

Come vedi l'evoluzione del ruolo della ricerca in un settore sfidante e in continuo cambiamento come quello del Real Estate?

La ricerca in una società immobiliare è interessante perché si deve trovare il giusto equilibrio tra la ricerca “accademica” e il business. Pertanto, occorre trovare il modo non solo di raccogliere i dati e le informazioni, scavando come un “cane da tartufo” (come più volte sono stato definito), ma anche di andare oltre, facendosi “contaminare” dai colleghi per supportarli nel loro lavoro.

"Ho potuto ripercorrere i miei 10 anni di lavoro in Italia, coinvolgendo non solo dei colleghi ma anche delle persone esterne per trattare argomenti diversi"

Qual è stata la sfida più avvincente nella tua carriera immobiliare?

La docenza di un Master alla Luiss per la quale, oltre a occuparmi della preparazione delle ore di lezione, mi è stato chiesto di trovare delle personalità che potessero portare la propria testimonianza. È stato interessante perché ho potuto ripercorrere i miei 10 anni di lavoro in Italia, coinvolgendo non solo dei colleghi ma anche delle persone esterne per trattare argomenti diversi. In una di queste lezioni, sono riuscito a organizzare un collegamento da sei città europee diverse: gli studenti a Roma, io da Torino e quattro persone da Milano, Amsterdam, Parigi e Londra. Questa modalità rappresenta sicuramente un lascito del periodo che stiamo vivendo, un arricchimento per il percorso formativo degli studenti.


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Simone Roberti

Head of Research

Milan

Simone, as Head of Research in Italy, analyses the Italian real estate market in order to support the different business lines. The aim is to support the clients' choices in their investment and disposal decisions through data, analysis and forecasts.

Moreover, various market reports are realised on the different products, asset classes and locations, also in collaboration with the other Colliers research departments.

Finally, Simone is a member of the “Performance Measurement & Benchmarking” INREV Committee since January 2016.

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