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#MeetTheExpert - Matteo Basile, Head of Valuation National Clients, Colliers RES, Italia

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Matteo Basile, Head of Valuation National Clients in Colliers RES, discute del futuro della valutazione in Italia e della recente centralità dei temi ESG nel real estate.

 

Da quanto tempo lavori nel settore immobiliare e come sei entrato a far parte di Colliers?

Lavoro nel settore immobiliare da circa 7 anni, esattamente da quando sono entrato a far parte di Colliers. Dopo la laurea magistrale in Economia, ho frequentato un Master di secondo livello presso la Luiss Business School di Roma: Maurizio De Angeli, COO di Colliers RES, era uno dei miei docenti e sono così entrato in contatto con il mondo Colliers dove, in seguito al Master, ho iniziato un percorso di internship, per poi passare ai ruoli di Valuer, Senior Valuer e Responsabile Valutazioni per la sede di Milano. Attualmente ricopro l’incarico di Responsabile Valutazione Clienti Nazionali, sono certificato RICS dal 2019 e da 4 anni svolgo attività di docenza presso 2 master del Politecnico di Milano.

In che modo sono già visibili i trend post-pandemici nei portafogli italiani? Qual è l'equilibrio tra domanda e offerta?

La pandemia che ci ha colpito in questi ultimi anni ha influenzato le asset class immobiliari in modo diverso.

Per quanto riguarda il residenziale, è cambiato il trend: è più orientato alla locazione, sta vedendo una riqualificazione delle periferie e inizia a rispondere alle tematiche sociali e ambientali. Sono cambiate le esigenze dei futuri e potenziali acquirenti o conduttori: spazi più ampi, più locali per permettere l’attività di smart working, aree condominiali condivise, box locker per ricevere la merce acquistata online, ecc. In questo periodo storico si sta assistendo alla realizzazione di progetti di nuovi edifici residenziali di ottima qualità costruttiva, soprattutto nelle principali città. Verrà colmata quindi una domanda al momento presente ma non soddisfatta totalmente, che trova oggi un’ottima risposta, già su carta, degli sviluppi immessi sul mercato.

La logistica è un’asset class molto invitante per gli investitori internazionali e sta registrando un ottimo risultato, in modo particolare per ciò che riguarda il last mile, per il quale diventa centrale il tema della rigenerazione: anche qui osserviamo del prodotto in eccedenza che può essere trasformato, evitando così di occupare ulteriore suolo con altre edificazioni. Occorre sfruttare meglio la rigenerazione più che l’edificazione a partire da zero, proprio grazie alle tante opportunità di investimento.

Gli uffici rappresentano il mercato trainante in termini di volume, soprattutto nelle grandi città (Milano e Roma), e sono sempre sotto la lente di ingrandimento degli investitori internazionali, la cui attenzione però sta andando di più verso edifici che abbiano determinate certificazioni ambientali.

L’alberghiero probabilmente nei prossimi anni potrebbe essere rilanciato molto bene, grazie soprattutto ad alcuni piani del Governo a sostegno della riqualificazione di tutti gli immobili turistici. Il turismo dovrebbe diventare un pilastro della nostra economia e, per far sì che questo possa accadere, bisogna chiaramente fornire accoglienza ai visitatori nazionali ed internazionali. Potrebbero rappresentare una grande opportunità in questo caso, sia il segmento ostelli che quello del lusso.

Mentre l’healthcare ha mostrato buone performance e sta continuando in questa direzione, il retail, soprattutto nella fattispecie dei centri commerciali, ha subito le conseguenze peggiori: già prima della pandemia si stava assistendo ad una rigenerazione nella direzione dell’entertainment, inteso come cinema, palestre, centro di aggregazione, ecc.

La GDO rimane comunque trainante per questo segmento di mercato: siamo esperti indipendenti per fondi che detengono supermercati di superfici medio-grandi, con tanti immobili, che stanno registrando negli ultimi anni performance di fatturato considerevoli.

"Il valore di mercato intrinseco degli immobili si accresce"

Quanti fondi in pipeline secondo te si possono definire innovativi (es. asset class ibride o ESG)?

Sicuramente i temi ESG sono diventati centrali rispetto alla gestione immobiliare, in risposta agli obiettivi globali per l’ambiente. Gli investitori e i conduttori stessi spesso ricercano un prodotto con un elevato rating internazionale dal punto di vista ambientale e sociale. I criteri ESG sono esplosi ancora di più dopo la pandemia. Sono moltissime le SGR focalizzate sulla sostenibilità e tale attenzione si rispecchia spesso in diverse asset class dell’area sociale: scuole, centri di formazione, RSA, ospedali, ecc.

ESG significa anche riqualificazione di uffici in classe A, per i quali i conduttori sono disposti a pagare un canone maggiore per avere un prodotto migliore, i proprietari a spendere maggiormente di più in fase di ristrutturazione per avere poi costi di gestione minori e gli investitori a rinunciare alla logica della massimizzazione immediata della redditività, proprio perché a lungo termine possono sfruttare un rating favorevole dal punto di vista ambientale, sociale e di governance. Si può riassumere dicendo che il valore di mercato intrinseco degli immobili si accresce.

La riqualificazione dei centri urbani e delle periferie è un altro tema ESG su cui porre l’attenzione: sono oramai molti i fondi che investono in aree contaminate, con progetti di riqualificazione residenziale nella forma ad esempio del social housing, soprattutto nelle zone semicentrali e periferiche delle grandi città come Milano e Roma.

"In Italia non è facile identificare i diversi valori euro/mq di alcune aree, ed è per questo che ci avvaliamo di fonti e database interni per avere sempre un riscontro diretto sul mercato"

Mi descrivi gli scenari futuri di medio termine sulla valutazione?

Quello che stiamo osservando nell’ultimo periodo è che la valutazione sta diventando sempre di più un’attività di advisory a tutto tondo. Accade spesso che al cliente non si eroghi più il solo servizio di valutazione, ma si cerchi di fornire, come ad esempio accade negli sviluppi immobiliari o nelle trasformazioni, un’analisi di mercato dettagliata dei possibili trend delle diverse destinazioni d’uso in termini di valori, tagli dimensionali, assorbimento, competitività, ecc. Per soddisfare le richieste di alcuni clienti, svolgiamo valutazioni secondo la normativa ABI (dette ABI compliant), ovvero contenenti informazioni anche di ambito tecnico e legale che, per poter essere sviluppate, richiedono una expertise che non sia solo economica. In qualità di valutatori certificati RICS, siamo in grado di tenere sempre alto il livello delle valutazioni. Per gli immobili a reddito, dal punto di vista valutativo, non si può prescindere dalla metodologia dello sconto dei flussi di cassa, per soddisfare le esigenze ad esempio dei fondi immobiliari che rappresentano circa la metà dei nostri clienti e che hanno come obiettivo la generazione di flussi annuali. Un auspicio è che si possa arrivare ad avere delle fonti che siano il più possibili trasparenti: in Italia, ad esempio, non è facile identificare i diversi valori euro/mq di alcune aree, ed è per questo che ci avvaliamo di fonti e database interni per avere sempre un riscontro diretto sul mercato. Spesso non è facile far comprendere questa problematica agli investitori internazionali. Vedo un leggero miglioramento, ma i margini sono ancora larghissimi, quindi c’è da prestare molta attenzione.

"Il Piano può davvero rappresentare un volano per tematiche che ad oggi in Italia non sono sviluppate come in altri Paesi"

Che ricadute avrà il PNRR sull'immobiliare?

Questo piano si basa su 6 pilastri fondamentali: riqualificazione, digitalizzazione, cultura, turismo, rivoluzione verde e sostenibilità, tutti temi legati all’immobiliare. Il turismo, ad esempio, può trovare uno sfogo molto importante all’interno di questo piano e diventare il volano per sviluppare ancora di più altre asset class. La stessa cosa può valere per le riqualificazioni urbane, per le quali sarà centrale il tema del residenziale sociale dato in locazione o del senior housing. Una rigenerazione urbana importante sarà possibile soprattutto attraverso la semplificazione del processo burocratico amministrativo.

Il Piano può migliorare le strutture sociali e, quindi, favorirne gli investimenti. La speranza è che questo sia un amplificatore dei futuri processi di riqualificazione e di ricostruzione secondo i criteri ESG, grazie ai quali tutta la filiera immobiliare potrebbe migliorare. Il Piano può davvero rappresentare un volano per tematiche che ad oggi in Italia non sono sviluppate come in altri Paesi, e sulle quali si hanno tanti margini di miglioramento.


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Matteo Basile

Valuation & Advisory

Milan

Independent expert in various assignments, valuation and advisory of single assets and portfolios, market analysis, technical due diligence on single assets and portfolios, feasibility studies, regeneration projects.

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