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#MeetTheExpert - Faustino Musicco | Head of Logistics, Last Mile & Data Centers, Italy

Faustino Musicco, Head of Logistics, Last Mile & Data Centers in Colliers Italia, racconta del passaggio dalla Home Delivery alla Instant Delivery e delle conseguenze per l'ambiente.


Da quanto tempo lavori nel settore real estate e come sei entrato a far parte di Colliers?

Lavoro nel settore immobiliare da circa 10 anni. Ho iniziato la mia esperienza in una banca d’affari come analista di investimenti immobiliari su tutte le asset class. Nel 2014 sono entrato nel team logistica di Jones Lang LaSalle, dove mi occupavo di locazioni, immobili a destinazione logistica e sviluppo di terreni per l’edificazione di magazzini o centri distributivi.

Il mio ingresso in Colliers è avvenuto nel dicembre del 2020, in seguito alla proposta di entrare a far parte di un progetto molto interessante, giovane, di lungo periodo, con fondamenta molto solide. Ho accettato senza esitazioni, consapevole di quanto Colliers sia un brand internazionale riconosciuto in tutto il mondo. Ad oggi, mi occupo di attività di letting e investment per conto dei principali investitori sul mercato in tre asset class diverse: logistica, intesa come distribuzione classica di beni, quindi centri distributivi; last mile e mondo data center, dove vediamo il tasso di maggior crescita da qui ai prossimi anni.

Il mio ruolo in Colliers è quello di convogliare all’interno di un unico team sia le attività di letting che di investments. Questo significa saper incrociare e matchare le richieste del mondo dei capitali con quelle degli utilizzatori. Il nostro obiettivo, infatti, è partire dalla domanda dell’utilizzatore, per poi montare a ritroso l’operazione: dal tenant siamo in grado di individuare l’area, quindi il terreno, e conseguentemente l’investitore che può sviluppare l’operazione. Il team si compone di quattro persone che desiderano crescere insieme, anche grazie alla spinta che arriva da un movimento di mercato molto favorevole.

Siamo passati dall’home delivery all’instant delivery. Questo cambio di paradigma ha spinto tantissimi operatori a rivedere i propri network logistici.

Nell’anno della pandemia, il boom degli acquisti online ha impattato sul settore della logistica, che ha mostrato una migliore tenuta ed è diventato fortemente strategico, soprattutto in termini di data driven e last mile. Quali sono i risvolti per l’immobiliare logistico?

Fino a qualche anno eravamo disposti ad aspettare anche diversi giorni per la consegna di un prodotto a casa; oggi invece, complice la pandemia, se il prodotto non arriva il giorno stesso o il giorno dopo, potremmo addirittura non essere più interessati ad acquistarlo. Siamo passati dall’home delivery all’instant delivery. Questo cambio di paradigma ha spinto tantissimi operatori a rivedere i propri network logistici. Tra le implicazioni immobiliari, si evidenzia una rivisitazione dei processi distributivi, in particolare nella catena last mile, anche definita last touch. Si tratta dell’anello più delicato di tutta la filiera, perché a livello di costi la consegna “ultimo miglio” incide per circa il 41%. Quindi, tantissimi player oggi cercano immobili vicini al centro di consumo, ossia ai grandi distretti abitativi, e non conta più la distanza in km dal casello autostradale, ma la distanza in minuti dal centro abitativo.

Per quanto riguarda il tema data center, l’aumento del bisogno di connettività che tutti oggi stiamo vivendo e della mole di dati che dobbiamo salvare quando lavoriamo da remoto, ha spinto le aziende a esternalizzare la gestione dei propri dati. Questo ha portato gli operatori di data center ad aprire immobili, cosiddette casseforti di dati, di dimensioni sempre più importanti. Questi sono i due ambiti su cui stiamo registrando un’elevata richiesta.

Bisognerebbe dare priorità alla riconversione di immobili esistenti non più funzionali o adatti, piuttosto che consumare green field, cioè suolo verde.

Quali sono le strategie da mettere in atto nel prossimo futuro per una logistica più sostenibile, ma al tempo stesso tecnologica e sempre più capace di rispondere alle esigenze del consumatore? Verso quali scelte si orienteranno i player del settore per mantenere alte le performance richieste dal settore?

Fino a poco tempo fa il contenitore era più importante del contenuto, cioè la parte immobiliare contava di più rispetto a quello che si faceva al suo interno. Oggi, stiamo assistendo a un cambio di paradigma: il contenuto è più importante del contenitore, ossia la tecnologia all’interno degli immobili sta prendendo sempre più piede. Ad esempio, se si parla di impianti meccanizzati, accadrà probabilmente che gli immobili non dovranno essere più alti 12 metri, come succedeva in passato, o stretti come da standard di logistica, ma addirittura potranno essere sviluppati in altezza. Sul mercato sono già presenti torri di 20-25 metri dove all’interno si sviluppano impianti meccanizzati o robotizzati. Un esempio fra tutti è Amazon, un’azienda tra le prime ad aver implementato, in ambito logistico, la robotica all’interno degli stessi immobili. In quest’ottica, gli immobili non sono più solo un magazzino dove all’interno si stoccano i prodotti sugli scaffali, come nell’immaginario collettivo, ma al suo interno possono esserci divisioni in vari piani a mezzanini dove un sistema di robotizzazione fa circolare la merce. Questo è un aspetto dal quale non si potrà prescindere nei prossimi anni, anche a livello occupazionale, una tra le tante tematiche molto delicate di cui tenere conto.

La logistica sostenibile può essere osservata su due binari. Il primo: quando si sviluppano nuovi magazzini, per una questione di sostenibilità e di consumo del suolo, bisognerebbe dare priorità alla riconversione di immobili esistenti non più funzionali o adatti. Piuttosto che consumare green field, cioè suolo verde, sarebbe opportuno usare ex immobili industriali che oggi non hanno più senso di esistere con quella destinazione d’uso, ma possono essere riconvertiti in ambito logistico. Il secondo: quando si costruisce su terreno verde, bisognerebbe valutare l’impatto ambientale della costruzione del nuovo immobile e cercare di compensarla con altro, come con un sistema di prati con alberi per l’assorbimento della CO2. Oggi tanti comuni stanno chiedendo a chi sviluppa logistica di adottare un sistema di questo tipo per compensare il consumo del suolo e le emissioni.

In senso più lato, quali sono le principali sfide che il Real Estate dovrà affrontare per rispondere alla crescente domanda degli asset green e avvicinarsi agli obiettivi fissati dall’Agenda 2030 per lo sviluppo sostenibile?

Arrivare a uno sviluppo sostenibile significa anche pensare a edifici intelligenti, con sistemi di intelligenza artificiale che permettano di ridurre i consumi, ottimizzarli e gestirli in modo più efficiente. Sono tanti i nuovi progetti immobiliari che, oggi, iniziano ad avere queste caratteristiche. 
L’altro tema è quello delle certificazioni LEED degli immobili, che garantiscono una costruzione avvenuta seguendo determinati criteri di sostenibilità. Da qui ai prossimi 3-5 anni i conduttori chiederanno sempre di più immobili certificati LEED, soprattutto a seguito di questa pandemia.

Occorre spiegare cosa significhi fare logistica e fare distribuzione; va fatto un lavoro culturale per spiegare cosa accade effettivamente all’interno dei vari magazzini quando arriva un ordine

Nel tuo ruolo di Presidente di FLC puoi testimoniare una crescita di consapevolezza nei più giovani sui temi della massimizzazione degli impegni socio-ambientali e della creazione di valore economico dalla sostenibilità. Quanto la generazione Z sarà in grado di ridisegnare i modelli del business e della cultura aziendale del prossimo futuro?

In FLC c’è un nutrito gruppo di giovani, per la maggior parte molto orientati verso il tema sostenibilità, tanto da aver reso necessario l’attivazione di uno dei 4 working group proprio su questo tema.

Per declinare il valore della sostenibilità all’interno della filiera logistica, bisogna fare molta cultura d’impresa. Un esempio concreto: oggi, come consumatori ci siamo abituati alla consegna gratuita che ci spinge a ordinare continuamente online, però spesso non sappiamo che dietro ogni ordine c’è un piccolo camioncino che da qualche parte deve ritirare un pacco da un magazzino per portarcelo fino a casa. In realtà, questi acquisti costanti a cui ci siamo abituati online hanno un impatto ambientale molto importante. Infatti, uno dei temi su cui oggi stiamo lavorando è proprio questo: la sensibilizzazione delle nuove generazioni, nate con l’ordine consegna gratuita in poche ore a casa, affinché comprendano che in realtà tutto questo ha un elevato costo ambientale. Occorre spiegare cosa significhi fare logistica e fare distribuzione; va fatto un lavoro culturale per spiegare cosa accade effettivamente all’interno dei vari magazzini quando arriva un ordine. La pandemia ci ha dimostrato che la logistica è fondamentale, ma anche che ha un impatto ambientale non trascurabile.

I giovani saranno in grado di cogliere questa sfida?

C’è attenzione sul tema, ma nella pratica c’è un po’ di lavoro da fare. Stiamo cercando di coinvolgere più giovani possibili, assieme ad associazioni di categorie con le quali trattare queste tematiche. Organizzeremo una serie di incontri in cui inviteremo opinion-leader del settore rivolti soprattutto al mondo dei giovani e al mondo accademico. È un percorso che richiederà tempo, ma che senza dubbio dovrà essere seguito.


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Faustino Musicco

Head of Logistics, Last Mile & Data Centers

Milan

Responsabile del team dedicato alla logistica, last mile & data centers in Colliers International Italia, Faustino si occupa di attività di investment e leasing interfacciandosi con i principali player nazionali e internazionali. Ha precedentemente maturato 7 anni di esperienza nel settore come responsabile del team Logistics Agency di JLL per l’Italia con un focus su attività di letting, sviluppo e riqualificazione da greenfield/brownfield, locazione di immobili esistenti e hub logistici. Dal 2018 è stato membro del Business Committee di JLL Italia.

Dopo la Laurea in Economia e Gestione Aziendale, ha conseguito un Master in Real Estate presso il Politecnico di Milano e un MBA presso la MIP Business School, con un Exchange Program presso la School of Inspired Leadership di New Delhi.

Da giugno 2020 è Presidente di FLC Freight Leader Council Young, associazione di giovani esperti di logistica attenta a trend di sostenibilità, innovazione e digitalizzazione.

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