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#MeetTheExpert - Alessandro Gravinese, Head of International Clients & Cross Border Valuation, Colliers RES, Italy

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Alessandro Gravinese, Head of International Clients & Cross Border Valuation in Colliers RES, racconta dei suoi dieci anni in Colliers e del ruolo della valutazione in Italia e nel mercato internazionale.


Da quanto tempo lavori nel settore immobiliare e come sei entrato a far parte di Colliers?

Lavoro nel settore immobiliare da 16 anni. Ricordo ancora il primo giorno perché era il mio compleanno, il 9 maggio del 2005. Nei primi 6 anni della mia carriera ho lavorato in due società differenti, dove mi sono occupato di asset management e valutazioni. Poi 10 anni fa, esattamente il 9 maggio del 2011, ancora una volta il giorno del mio compleanno, sono entrato a far parte di Colliers. In quel momento desideravo fare un’esperienza all’estero e avevo fatto dei colloqui con delle società in Germania e in Inghilterra, ma quando mi si presentò questa opportunità in Colliers, non ebbi alcun dubbio. E oggi, dopo 10 anni, non posso che confermare di aver fatto la scelta giusta.

Facciamo un bilancio di questi 10 anni in Colliers: una cosa che ti lasci alle spalle e una che desideri portare con te nel tuo futuro percorso lavorativo.

Mi lascio alle spalle, e sono felice di farlo, un’esperienza lavorativa in società molto piramidali con una scarsa possibilità di crescita. Spero, invece, di rinnovare in futuro la scelta di entrare a far parte di un mondo in cui si fa consulenza per terzi e dove il valore aggiunto che tu offri come consulente è richiesto ed è molto apprezzato dai clienti. Quindi, di gran lunga più gratificante.

Quale l’insegnamento di cui hai fatto tesoro?

Il valore dei rapporti interpersonali, siano essi con clienti, colleghi o responsabili, e il fatto che da questi non si finisca mai di imparare. Mi si riconosce di essere diplomatico e molto ponderato nelle relazioni, però arriva sempre un momento in cui mi dico “ecco, ho imparato una cosa nuova”.

Inoltre, rispetto ai percorsi lavorativi di apprendimento, formazione e crescita, ci sono due motti che ripeto spesso ai miei colleghi junior: “la conoscenza è alla base di ogni successo”, di Winston Churchill (cosa ancor più vera in ambito immobiliare, soprattutto per noi valutatori che siamo abbastanza trasversali nelle differenti attività) e “questo fa parte del tuo percorso di crescita formativo”, di solito in riferimento a situazioni sfidanti e a momenti di fisiologica crisi (soprattutto quando i carichi di lavoro sono maggiori, di solito dicembre e giugno, in concomitanza con le semestrali dei fondi).

"In Colliers, pur non essendo ancora strutturati per rispondere a esigenze massive, facciamo comunque NPL e lo facciamo secondo le nostre caratteristiche e peculiarità, ovvero fornendo un lavoro qualitativamente migliore"

Nel settore immobiliare italiano, tra le conseguenze economiche generate dall'attuale crisi pandemica troviamo un sostanziale aumento dei crediti deteriorati. Quali sono le opportunità da cogliere e quali i rischi da valutare?

Gli NPL di solito sono grandi portafogli, quindi l’attività di valutazione è più massiva che qualitativa. Per fare delle attività di valutazione di massa, servono determinati software o, comunque, tanto personale. In Colliers, pur non essendo ancora strutturati per rispondere a esigenze massive, facciamo comunque NPL e lo facciamo secondo le nostre caratteristiche e peculiarità, ovvero fornendo un lavoro qualitativamente migliore. Questo significa che chi si rivolge a noi per dei crediti deteriorati sa che non ci affida 200 immobili, ma i 20 sui quali c’è il peso maggiore e sui quali occorre un’analisi più specifica. In questo senso, per noi l’opportunità sta nell’implementazione di questa attività che, pur trattandosi di NPL, siamo in grado di svolgere fornendo un lavoro qualitativamente elevato.

Rispetto a una valutazione tradizionale, il rischio nel valutare un NPL sta nel fare delle stime che possono poi rivelarsi completamente sbagliate allo stato dei fatti. Questo può avvenire a causa di una carenza di informazioni. Si tratta, in realtà, di un rischio generale per le valutazioni e non solo per i crediti deteriorati, ma nello specifico gli NPL hanno anche un’altra peculiarità: sono sempre in zone dell’Italia non prime a livello di mercato immobiliare. Infatti, il credito deteriorato difficilmente si trova a Milano o Roma, di solito è fuori dalle grandi città: ad esempio potrebbe trovarsi nel Veneto, in una zona di campagna sede di stabilimenti produttivi. Quindi bisogna fare attenzione alle informazioni che ti vengono fornite e possibilmente trovarne altre e confrontarle, proprio per poter fornire un servizio di qualità e restituire la valutazione più corretta.

"In questo ultimo anno e mezzo, infatti, abbiamo guardato ancora più attentamente a quello che stavano facendo i nostri colleghi all’estero, per capire quali fossero le best practice che loro in quel momento utilizzavano"

Valutare nell'incertezza: qual è il miglior approccio alle valutazioni immobiliari in un momento di disordine dei mercati dovuto alla situazione pandemica in atto?

Indipendentemente da quelle che sono le metodologie di valutazione, la base del nostro lavoro è fatta da evidenze di mercato con il quale dobbiamo sempre confrontarci. Durante la pandemia, però, abbiamo imparato ulteriormente ad aumentare i nostri orizzonti di confronto, perché il mercato in un momento tanto particolare non era più in grado di offrire un adeguato numero di comparativi per supportare i nostri valori. In questo ultimo anno e mezzo, infatti, abbiamo guardato ancora più attentamente a quello che stavano facendo i nostri colleghi all’estero, per capire quali fossero le best practice che loro in quel momento utilizzavano. Inoltre, al fine di tutelare i nostri clienti, abbiamo seguito un’importante indicazione suggerita dall’ente internazionale RICS con cui siamo certificati: eseguire valutazioni con maggiore frequenza così da poter tracciare ogni minima variazione del mercato, in un contesto ove l’incertezza diventa un nuovo elemento da considerare.

"Vedono in noi la garanzia di un certo livello qualitativo e di conoscenza del mercato"

Quali sono le esigenze principali dei clienti stranieri in Italia, qual è il valore aggiunto di avere un valutatore locale ma parte di un network internazionale?

Il cliente internazionale è disposto a pagare un po’ di più rispetto al cliente italiano, perché questi in realtà conosce già il mercato e necessita della valutazione primariamente per avere un valore certificato. Invece l’investitore internazionale, soprattutto quello che si affaccia per la prima volta sul mercato italiano in realtà, quando ti ingaggia si affida a te non solo come valutatore, ma anche come advisor. Le richieste da parte dei clienti stranieri sono decisamente maggiori, ti chiedono ogni dettaglio con particolare attenzione e solerzia. Apprezzano l’internazionalità della nostra società perché, pur ricercando un valutatore locale, vedono in essa la garanzia di un certo livello qualitativo e di conoscenza del mercato.

Qual è, invece, per te il valore aggiunto che lavorare in un team internazionale ha portato alla tua carriera professionale?

Confrontarmi con clienti internazionali che hanno un’altra cultura anche immobiliare mi permette di ampliare i miei orizzonti e questo lo percepisco quasi come un benefit lavorativo, inoltre è un tipo di know-how che è possibile condividere con alcuni clienti italiani, che in alcune occasioni richiedono anche un aggiornamento circa il mercato immobiliare a livello internazionale (europeo soprattutto).

Il paese con la cultura immobiliare che più ti ha affascinato?

La Germania, per una questione di trasparenza e per la loro innata capacità di rispettare le regole. Noi del network Colliers siamo tutti iscritti RICS, il cui regolamento da seguire per le valutazioni è uguale in tutto il mondo, ma i colleghi tedeschi sono veramente un modello nell’applicazione stringente degli standard del Red Book.

"Un aspetto cui teniamo molto è la parte di descrizione delle location e degli asset nei report"

“Manca un po’ di Italia” nella cultura immobiliare degli altri paesi?

Sempre nel rispetto delle regole, se c’è un modo per essere più grigi piuttosto che neri o bianchi, più creativi, noi italiani siamo bravi a trovarlo e questa è una qualità anche molto apprezzata. Ma la nostra migliore capacità è il problem solving. Inoltre, un aspetto cui teniamo molto è la parte di descrizione delle location e degli asset nei report, indispensabile a contestualizzare e a far capire all’investitore straniero a cosa va incontro, anche senza necessariamente venire in Italia a fare una inspection. E poi, nel nostro paese, un buon pranzo e una buona cena durante i viaggi di lavoro non te li leva nessuno e i colleghi stranieri ne rimangono sempre estasiati!


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Alessandro Gravinese

Head of International Clients & Cross Border Valuations

Milan

2011 - current Colliers Real Estate Services  Responsible for Internationl Clients and Cross Border activities.

Main activities: independent expert in various assignments, valuation of single assets and portfolios, market analysis, technical due diligence on single assets and portfolios, feasibility studies, regeneration projects.

2008 - 2011 Concentra SPA: Analyst with responsibility: set up for a real estate development Fund, managing the activities connected to the relations with the consultants (technical, legal, financial), and to the new potential investors.

Asset manager with responsibility for evaluating new investments and managing the development process of the projects owned by SPVs of Concentra Group. The asset value currently under management amounts to more than € 90 mln., made up of various assets, which are different in terms of use and development process.

2007 - 2008 DTZ: Valuer with responsibility for evaluating different real estate assets, with special focus on development investments. Valuation took places all over Italy, and consist in different aspect: technical, economical and normative (legal and administrative).

2005 - 2007 Aedes Servizi: junior asset manager development Junior Asset Manager in the “Asset Management Development” Business Unit  with responsibility for evaluating new investments and managing the development process of the projects owned by SPVs of Aedes Group.

 

 

 

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