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Hotel & ESG

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Anche se nell’immaginario comune il termine ESG è spesso associato ad edifici direzionali iper-performanti, in realtà anche nel settore alberghiero è un trend più che presente e in forte crescita. Anche se definire una priorità sulla sensibilità dei dibattiti nelle diverse asset class non ha molto senso, si può quanto meno affermare che il mondo hotel sicuramente è stato uno dei precursori del dibattito ESG guardando all’evoluzione delle alleanze e delle collaborazioni internazionali che si sono sviluppate negli ultimi 30 anni. Influenzato dal terreno fertile del turismo sostenibile e consapevole dell’impatto dei propri consumi, in testa a tutte le asset class per garantire un servizio 24/7, questo mondo ha capito prima di altri quanto le sinergie siano necessarie per un ciclo di vita virtuoso.

Alleanze e collaborazioni per raggiungere il Net Zero

Nel maggio 2020, nel pieno della crisi pandemica e nel quasi completo stop al turismo, l’UNWTO – l’Organizzazione Mondiale del Turismo delle Nazioni Unite aveva lanciato la sua proposta di visione sostenibile nel programma “One Planet Vision for a Responsible Recovery of the Tourism Sector” utilizzando alcuni degli hashtag cari anche ad altri programmi di impegno economico e politico nati nel contesto del Covid-19: #ResponsibleRecovery, #BuildBackBetter e #RestartTourism. Ma qual è la situazione a un anno e mezzo di distanza, dopo il G20 di Roma e il COP26 appena terminato, tra polemiche e impegni per il futuro?

I firmatari del programma “One Planet Sustainable Tourism Programme (2021) – Glasgow I Declaration: A commitment to a decade of climate action” hanno dichiarato durante il COP 26 di novembre il loro impegno per collaborare nel trasformare il turismo per un’azione efficace sul clima. In particolare, la promessa è quella di dimezzare le emissioni entro il 2030 e raggiungere il Net Zero il prima possibile entro il 2050.

Ma sicuramente non si tratta né della prima, né dell’unica iniziativa che cerca di individuare una direzione per il settore. La Sustainable Hospitality Alliance, nata nel 1992 con ambizioni poi allineate ad alcuni degli SGDs delle Nazioni Unite, è degna di nota sia per i grandi nomi che riunisce (ad es. Accor, Four Seasons, Marriott, Radisson…) sia per il fatto che i suoi 14 membri hanno una fetta di mercato pari al 30% del numero di stanze a livello globale, con 35.000 proprietà e 5,5 milioni di camere. 

Questa alleanza dell’hospitality si impegna alla collaborazione in particolare su 4 grandi aree di interesse: i diritti umani, l’occupazione dei giovani, il cambiamento climatico e la gestione dell’acqua.

Ma non è la sola, infatti pare che il punto critico sia quello di avere anche degli standard chiari e condivisi per poter raggiungere obiettivi tanto ambiziosi. Ecco, quindi, che diverse catene alberghieri internazionali tra cui Melià, Hotels International, Barcelò Hotel Group, NH Hotel Group, Accor e Radisson Hotel Group, per un totale di 25.000 hotel, hanno iniziato a lavorare al “Basic Sustainability Framework” che sarà lanciato a marzo 2022 per fornire strumenti pratici di implementazione per rendere l’industria più green.

Molti intenti, ma ci sono gli strumenti? E soprattutto quanto costa raggiungere gli obiettivi di sostenibilità nel mercato immobiliare?

Nel report di Colliers EMEA ESG at a tipping point (October 2021) si evidenzia in modo molto chiaro come il 2021 abbia rappresentato un anno di preparazione e di transizione significativa rispetto a come il mercato degli investimenti immobiliari dovrà operare per rispondere anche alle evoluzioni dell’UE rispetto agli investimenti responsabili, dall’SFDR alla tassonomia. Sebbene l’ESG sia diventata gradualmente parte del reporting di molte società, permane incoerenza su cosa si debba includere e con quali dettagli: infatti metodi e dati uniformi non saranno resi disponibili almeno fino al 2022, mentre gli investitori devono già portarsi avanti con le loro due diligence per non trovarsi poi impreparati.

Il report cerca poi di investigare quanto sia ambizioso l’obiettivo Net Zero, partendo dalla stima del Global Green Building Council che calcola che, nonostante i grandi progressi fatti sul patrimonio immobiliare esistente negli ultimi 20 anni, solo l’1% dello stock è davvero classificabile come Net Zero. Ciò significa che in un tentativo di quantificare il costo di retrofitting per rendere gli immobili europei davvero sostenibili si arrivano a ipotizzare CapEx per 7 trilioni di Euro, somma incredibilmente alta, rispetto al volume annuo di transazioni di circa 300 miliardi di Euro nella regione.

Tornando al settore dell'ospitalità, alcuni investitori che operano anche in Italia hanno ottime valutazioni GRESB nei loro fondi alberghieri, dimostrando un chiaro impegno per la sostenibilità nella loro strategia di investimento e nei criteri di screening. Citiamo alcuni esempi:

  • CitizenM, un operatore che generalmente costruisce da zero e che ha avviato uno dei primi progetti in Italia (v. caso studio) 
  • È inoltre notizia di questi giorni che The Student Hotel (TSH) ha raggiunto un accordo con UniCredit per un finanziamento ESG di 145 milioni di euro per lo sviluppo di due nuove sedi a Roma e Firenze che prevede, tra le diverse cose, il raggiungimento del rating BREEAM “Very Good” per entrambe le località
Hotel Leed 

Una riflessione su ESG e lifecycle dell’asset alberghiero

Al di là del periodo pandemico, durante il quale il turismo è inevitabilmente rallentato, ci si aspettano sempre maggiori flussi di viaggiatori nei prossimi anni quindi anche il settore alberghiero deve fortemente riflettere e limitare il suo impatto sul climate change, rendendosi virtuoso per generare profitto nel rispetto del pianeta e delle persone.

Ma l’ESG premium è un mito? E soprattutto in che fase del ciclo di vita si percepisce il peso dell’approccio ESG nell’ottica di un investitore?

Cercando di semplificare abbiamo identificato quattro macrofasi principali:

Hotel ESG Life Cycle 

1. Fase di entrata, ovvero valutazione dell’opportunità

Sempre più nella valutazione delle opportunità gli investitori chiedono prodotti che rispondano a criteri ESG e stanno popolando i loro portafogli di immobili di qualità sempre crescente. Gli operatori si stanno strutturando per rispondere a questo tema, con diversi livelli di maturità a seconda anche del patrimonio presente nel paese di riferimento e del tipo di investimento.

2. Fase pre-operativa, ovvero definizione della CapEx

Nella fase di posizionamento della struttura bisogna sicuramente considerare l’impatto sui costi: sia che si tratti di greenfield o brownfield che vedrà la sua ottimizzazione nella fase operativa. Gli extra costi riguardano soprattutto la voce degli impianti (MEP), ma toccano quasi tutti i capitoli di spesa delle lavorazioni oltre ai soft cost (consulenze, progettazioni e certificazioni).

3. Fase di up&running operativo

L’impatto di un hotel sia in termini di durata del suo ciclo di vita, sia in termini di utilizzo delle risorse risiede in gran parte nella sua gestione quotidiana trattandosi di una delle strutture più dispendiose tra energia, acqua e gestione rifiuti. Alcune evidenze del Green Building Council US registrano ad esempio un miglioramento medio del ROI negli edifici sostenibili, supportate dall'International Finance Corporation (IFC). Per portare un esempio concreto, nel 2018, Courtyard by Marriott Lancaster è diventato il primo hotel Marriott degli Stati Uniti ad essere alimentato al 100% a energia solare, producendo un surplus di 1,2 milioni di kWh di energia elettrica ogni anno.

4. Fase di exit, ovvero dismissione dell’immobile

A questo punto del ciclo di vita dell’investimento ci si aspetta che gli asset conformi abbiano generato canoni migliori non solo durante il periodo di gestione dell’immobile, ma anche nel loro valore in uscita dai portafogli. È questo il momento in cui il green premium dovrebbe essere più tangibile sia nella definizione del valore dell’immobile sia nell’appetibilità verso un bacino più ampio di potenziali acquirenti.

In conclusione, considerando la direzione dei framework europei in tema di investimenti sostenibili, si potrebbe arrivare addirittura a un deprezzamento degli asset che non soddisfano gli standard ESG negli anni a venire.


Caso Studio: CitizenM

Il Fund Manager Alessandro Dileo racconta l’intervento di riqualificazione con certificazione LEED sul primo asset del Fondo citizenM Italian Properties avviato nel marzo 2020 da Antirion SGR con l’obiettivo di acquisire immobili in Italia, principalmente nelle città di Milano e Roma, da convertire in hotel a marchio citizenM, nota catena alberghiera focalizzata sul segmento “smart luxury”, che saranno poi gestiti dalla stessa citizenM.

“L'intervento di riqualificazione e cambio di destinazione d'uso in alberghiero targato citizenM dell'immobile sito in Lungotevere de' Cenci rappresenta uno dei più recenti impegni di Antirion SGR verso lo sviluppo sostenibile delle nostre città.” sostiene Dileo “Infatti, la famosa catena alberghiera citizenM, in concerto con la SGR, ha deciso di procedere verso l'ottenimento della certificazione LEED dell’immobile una volta terminati i lavori di riconversione".

"Trattasi di un processo articolato che ha avuto inizio già in fase di progettazione, sottoponendo tutte le scelte di tipo tecnico e progettuale alla review del GBCI, in modo da avere un feedback preliminare su quanto si sta predisponendo. Il protocollo di riferimento per la certificazione in questo caso specifico è LEED v4 BD+C: Hospitality, aggiornato a gennaio 2016. Il livello minimo di certificazione che si desidera raggiungere con il presente sviluppo è Silver con sforzo massimo per ottenere la certificazione Gold".

"L'ottenimento della certificazione LEED deve essere visto e vissuto come un obiettivo comune di tutte le figure coinvolte nel processo, a partire dalla committenza sino ad arrivare a progettisti appaltatori. La certificazione LEED, infatti, non è solo la ciliegina sulla torta di uno sviluppo immobiliare, ma è, soprattutto, un impegno che tutti gli attori coinvolti nel progetto prendono nei confronti del nostro pianeta. Costruire seguendo linee guida come quelle del GBCI significa credere ed investire in un futuro dove la sostenibilità ambientale dei processi deve essere una delle nostre priorità”.


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Marco Comensoli

Head of Hotels & Leisure | Italy

Milan

Responsible for advisory and transactional services for the Hotels & Leisure department in Italy, he helps investors in improving the performance of their hotels portfolio and searching (and creating) new hospitality opportunities.

In his previous roles in Italy, he was the Country Director for Luxury Hotel Partners Ltd, a company specialised in luxury hotel consulting and earlier Senior Hospitality Consultant for Advisor Hotels & Tourism working with a number of high profile, international luxury hotel companies and independent properties. In Dubai, as Group Development Director for the hospitality division of Zabeel Investments, he was in charge of expanding the group’s portfolio.

A graduate of the Glion Hotel School in Switzerland, Marco has worked operationally at a number of international properties including the Boca Raton Resort and Club in the US and Hotel Saratz in Switzerland.

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Sara Bindo

Hotels & Leisure

Milan

As a research analyst she has successfully participated in several market research projects, including Hotels, Healthcare and Office market research.

She is responsible for tracking and analyzing all aspects of the Italian hotel, healthcare and office real estate market. Her responsibilities include maintaining and updating existing databases.

She also partecipates to the dissemination of market data: she continually develops, enhances and leverages detailed knowledge of the real estate markets to proactively deliver information and insights on market and economic activity, conditions, trends, and forecasts to internal and external stakeholders.

 

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