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Il settore residenziale è in crescita, arrivando a comprendere il 30% dei volumi di investimento europei in questo nuovo ciclo.

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Al momento in Italia il residenziale si presenta come una grande opportunità da cogliere, ma per stabilirne la portata si dovrà monitorare la domanda con dati empirici.


  • Nonostante le sfide normative e di mercato, la mancanza di offerta, l'aumento degli affitti e le forti basi demografiche sono destinati a fare espandere il settore residenziale
  • Gli investitori si affidano in massa all'edilizia residenziale come asset-rifugio, data la diversità delle opzioni e i forti principi che sostengono l'espansione degli investitori  
  • I prezzi delle case in molte grandi capitali europee salgono alle stelle a causa del disallineamento tra domanda e offerta
  • La domanda rimarrà forte con la continua crescita delle famiglie nelle principali città europee
  • Il crescente "gap di accessibilità" ha portato alcuni governi a intervenire sul mercato, creando incertezza per gli investitori
  • Le città regionali rimangono più accessibili, e molte attirano l'interesse degli investitori

 

LEGGI IL REPORT

 

LONDRA/MILANO, 1 luglio 2021 – Colliers (NASDAQ: CIGI; TSX: CIGI), azienda leader nei servizi professionali diversificati e nella gestione degli investimenti, ha pubblicato il nuovo rapporto European Residential: On the Rise, che esamina i fattori alla base del crescente interesse degli investitori per le proprietà residenziali nelle principali città europee. Il rapporto classifica le principali destinazioni in termini di attrattività per gli investitori e mette in evidenza le opportunità e i rischi che emergono intorno a una classe di asset che sta divenendo sempre più importante.

Con sempre più europei che cercano di vivere in rinomati centri d'affari, culturali ed educativi come Londra, Parigi e Amsterdam, e con l'aumento dei redditi che porta sempre più famiglie oltre le soglie di qualificazione per le case popolari, lo squilibrio di fondo tra domanda e offerta nella maggior parte delle città sta portando i prezzi delle case a crescere più velocemente dei redditi medi.

Questo "gap di accessibilità" significa che molti giovani abitanti delle città rimangono in affitto per più tempo rispetto alle generazioni precedenti prima di poter entrare nel mondo delle proprietà. Inoltre, un numero sempre maggiore di persone che vivono senza una casa sta entrando nell'età della pensione, creando per gli investitori opportunità di fornire ed espandere la disponibilità di alloggi in affitto e occupati dai proprietari, compresi i settori del residenziale a reddito, di quello a vendita, degli affitti privati, del co-living, del senior housing e degli alloggi per studenti. Nel 2020, in Europa, un totale di 60,7 miliardi di euro è finito nel settore degli investimenti residenziali, una crescita del 18% dell'attività rispetto alla media quinquennale. La natura onnipresente del settore residenziale e l'ampia gamma di opportunità che offre porteranno a un aumento della quota di mercato del settore "letti" rispetto alle altre tipologie di immobili commerciali, raggiungendo il 30% dei volumi di investimento in questo nuovo ciclo mentre l'attività si espande e si approfondisce in tutti i paesi e le città europee.

"Date le dinamiche demografiche e di mercato sottostanti, gli investitori vedono sempre più gli immobili residenziali come una asset class relativamente stabile e difensiva in mezzo all'enorme sconvolgimento delle economie e dei modelli comportamentali causato dalla pandemia", ha detto Richard Divall, Direttore di Colliers e EMEA Head of Cross-border Capital Markets. "Sempre più fondi pensionistici, assicurativi e di private equity stanno aumentando le loro allocazioni in quella che sembra destinata a rimanere un'opportunità interessante nel lungo termine, specialmente date le turbolenze dello scorso anno e le prospettive incerte per numerose altre asset class".

Secondo la ricerca di Colliers, Parigi, Londra, Amsterdam, Monaco e Manchester sono le cinque città meno abbordabili per i proprietari-occupanti, in termini di costo per superficie rispetto ai livelli di reddito medio locale. Differentemente, gli acquirenti possono quasi raddoppiare la quantità di superficie che possono permettersi in città come Düsseldorf, Colonia o Marsiglia. A Varsavia, sulla base dei redditi medi delle famiglie, l'acquirente tipico può acquistare tre volte più spazio residenziale che a Parigi. Questo rafforza l'attrattiva di queste città per il settore degli affitti privati, dato che l'età media dei primi acquirenti si allarga a 34 anni. Inoltre, il costo relativamente alto delle abitazioni in queste città sta spingendo gli investitori verso destinazioni residenziali secondarie ed emergenti, dove c'è un potenziale rialzo dei valori del capitale.

Nonostante le prospettive ampiamente positive, il rapporto chiarisce che gli investimenti residenziali non sono privi di rischi, in quanto molti governi si stanno muovendo per risolvere il divario di accessibilità con misure per controllare i prezzi o nuovi regolamenti che favoriscono gli inquilini. "Città come Berlino e Amsterdam hanno introdotto nuove regole, a volte in modo insostenibile, che hanno iniettato un elemento di incertezza negli investimenti residenziali", ha detto Damian Harrington, Head of Research di Colliers in EMEA. "Gli investitori stanno acquisendo consapevolezza delle sensibilità politiche intorno all’edilizia abitativa e di come queste si tradurranno in termini politici. La soluzione ottimale è quella di creare più offerta sostenendo gli investimenti nello sviluppo, piuttosto che imporre regolamentazioni che riducono la volontà di investire e gestire alloggi in affitto".

“Mentre l’allocation sull’asset class residenziale in Europa è evidente e sostanziale (ca. 18%), in Italia i volumi transati sono ancora limitati. Continua un forte sbilanciamento dell’interesse dei capitali su Milano rispetto a Roma e la vendita frazionata si conferma la scelta preferita da parte degli sviluppatori”, ha commentato Roberto Nicosia, CEO di Colliers International Italia. “Nel nostro Paese il potenziale flusso di capitali, soprattutto internazionali di origine pensionistica ed assicurativa, oggi fatica ad essere investito e ad inserirsi nel nostro contesto culturale della casa dove scarseggiano OpCo con track record consolidati. Al momento, quindi, nel Living stiamo assistendo ad una grande opportunità da cogliere, ma si dovrà monitorare la domanda con dati empirici per stabilirne la magnitudo esatta. Gli investitori dovrebbero quindi tarare l’allocation sul Living in Italia guardando ai volumi investiti negli ultimi 2 anni nel nostro Paese, piuttosto che riferirsi in senso generico a mercati europei più maturi come ad esempio la Germania".

Londra rimane in pole position

La concentrazione di posti di lavoro ben pagati, le università di alto livello e i beni culturali di Londra, insieme alla più alta densità di produzione economica in Europa per kmq, aiutano a spiegare perché la capitale inglese ha i prezzi delle case più alti di tutte le città analizzate, con una media di 11.600 euro al metro quadro, anche se i prezzi sono rimasti relativamente stabili dal 2017. La Brexit ha rafforzato il suo fascino per gli investitori in immobili residenziali, dato che i prezzi erano rimasti piatti fino a quest'anno. L'interesse degli investitori non è diminuito, con volumi di investimento negli ultimi cinque anni superiori di oltre il 130% rispetto alla seconda città nella top 10, Berlino, e si prevede che l'interesse degli investitori rimanga alto, dato che l'iniziativa di vaccinazione del Regno Unito e la ripresa dalla pandemia stanno procedendo in anticipo rispetto alle controparti europee.

La regolamentazione crea complessità a Berlino

Berlino rimane una delle destinazioni di investimento residenziale più attrattive d'Europa, ma il clima di investimento di recente è stato turbolento a causa degli sforzi sostenuti dal governo per colmare il divario di accessibilità. Berlino ha introdotto la legge sul controllo degli affitti Mietendeckel nel gennaio 2020, imponendo riduzioni degli affitti che sono entrate in vigore nel novembre 2020. Tuttavia, nell'aprile 2021 i tribunali hanno dichiarato la legge Mietendeckel anticostituzionale e questo ha portato gli investitori a ritrovare comfort e fiducia nel mercato di Berlino.

Madrid vanta una massa critica e interessanti prospettive di rendimento

La Spagna è il Paese europeo che è stato colpito più duramente dalla pandemia COVID-19, con un conseguente rimbalzo altrettanto forte dell'economia per il 2021 e il 2022. Questo rapido ritorno alla crescita, unito a un limitato spostamento degli affitti e dei rendimenti negli ultimi anni, indica una forte ripresa che sostiene la crescita dei valori di capitale e dei rendimenti per gli investitori. La scala potenziale della domanda è anche significativa, dato che l'età media dei primi acquirenti in Spagna è di 41 anni, molto più alta della media europea di 34 anni.

Popolazione in crescita, una ripresa per il mercato residenziale di Amsterdam

Si prevede che la popolazione di Amsterdam aumenterà di altre 123.000 persone nel prossimo decennio, riflettendo la cultura cosmopolita della città e la sua attrattività come base per sedi aziendali, anche se la domanda di alloggi è scesa bruscamente nel 2020, poiché il COVID-19 ha scoraggiato i lavoratori espatriati. L'accessibilità economica è già un problema, dal momento in cui, a livello di case di proprietà occupate, Amsterdam è la terza città meno conveniente tra quelle valutate da Colliers. La città ha cercato di affrontare questo problema introducendo regolamenti più severi, portando molti investitori a considerare città alternative nei Paesi Bassi.

Un cambiamento di mentalità nel Bel Paese

Nella cultura italiana, l’acquisto della casa è la forma preferita per il risparmio. Inoltre, la bassa mobilità della popolazione e i tassi d’interesse molto ridotti hanno incentivato l’acquisto della casa. Tuttavia, si osserva come nelle grandi città, in particolare a Roma e Milano, si stia facendo largo sempre di più l’affitto della casa. Un po’ per motivi economici in quanto una parte della popolazione non riesce ad arrivare ad acquistare la casa che necessita ma anche perché la prospettiva di lungo periodo non permette di immaginare una vita sempre nella stessa città. In un mercato italiano che manca di operatori istituzionali attivi nel mercato residenziale dell’affitto, alcuni investitori/operatori internazionali stanno cercando di inserirsi in questa nuova asset class realizzando delle operazioni a Milano e cercando delle opportunità a Roma.


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Roberto Nicosia

CEO | Italy

Milan

With a background of 30 years professional experience in commercial real estate, Roberto joined Colliers International Italia in the beginning of 2016 as Managing Director, where he is based in the Milan office. He currently manages the team of over 35 local advisors and is responsible for further growth of Colliers and its service lines in Italian market.
During his career, Roberto has established a reputation of scale in consulting and advisory for corporate and institutional clients. His range of experience encompasses the financial services, office, industrial and retail sectors. Throughout the years, Roberto has developed expertise in Valuation, Office Agency, Corporate Services, Tenant Representation, Property Development Services, Capital Markets and Advisory.

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Simone Roberti

Head of Research

Milan

Simone, as Head of Research in Italy, analyses the Italian real estate market in order to support the different business lines. The aim is to support the clients' choices in their investment and disposal decisions through data, analysis and forecasts.

Moreover, various market reports are realised on the different products, asset classes and locations, also in collaboration with the other Colliers research departments.

Finally, Simone is a member of the “Performance Measurement & Benchmarking” INREV Committee since January 2016.

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