Per Silvio Sancilio, head of Capital Markets di Colliers Italia, gli ultimi deal smentiscono l’idea che il mercato retail sia fermo e suggeriscono nuove strategie. Il team sarà presente a MAPIC Italy il 18-19 maggio 2022.
Oggi, a un investitore, conviene puntare su immobili con una significativa esposizione al retail? Per molti la risposta sembra scontata: il mercato retail è fermo, quindi no. In realtà, non è così. I fattori da prendere in considerazione sono tanti: quale building, la location, il capital value. Ma c’è un altro aspetto fondamentale da considerare: il mercato ha sì subito un rallentamento, ma la stasi è apparente. Ecco perché.
Basta analizzare nel dettaglio alcuni deal significativi, alcuni avvenuti in pieno lockdown, per scoprire che questa tipologia di asset class si sta già comunque confermando come il propulsore per aumentare il valore degli immobili, in particolare nei mixed-use in location Prime. Infatti un’adeguata percentuale di esposizione al retail nel mixed use può fare la differenza, in senso positivo.
Attualmente, l’esposizione al retail nel mixed-use ideale è intorno al 30 per cento. Stiamo parlando di una tipologia di immobili che è stata particolarmente resiliente alla crisi post-pandemia. Del resto, gli investitori hanno continuato a investire negli uffici. D’altra parte, il retail in una prima fase ha rallentato fino quasi a fermarsi. Poi però alcuni investitori hanno cambiato strategia, entrando nel dettaglio dei valori patrimoniali che esprimeva l’immobile e di quelli che erano i tenant.
Perché puntare su uffici e retail, assieme? Perché un immobile con una porzione retail è sinonimo di posizione centrale e consolidata? Certo, ma c’è dell’altro. Anche se il peso degli uffici è preponderante, è proprio quella porzione di retail – i negozi, i tenant, i brand - a posizionare il building. Più alto è il livello del retail, più aumenta il valore dell’immobile.
Il trend è emerso, paradossalmente per qualcuno, in piena pandemia. Nel 2021 Colliers Italia ha supportato in qualità di advisor Macquarie, colosso australiano degli investimenti con asset under management per un controvalore di 364 miliardi di euro, nel suo primo acquisto nel settore immobiliare del Paese proprio con un immobile mixed-use a Milano. Un’operazione off-market da 63 milioni di euro in una asset class che non ha visto assolutamente abbassamento dei prezzi. È il palazzo di corso Europa 12, in pieno centro: 6 mila metri quadrati, 8 piani, tenant di livello tra i quali uno studio legale internazionale e un consolato, e al piano terra gli spazi retail.
Questo significa che va bene il retail, purché sia in una percentuale non preponderante? Non necessariamente. A scompaginare l’idea che il mercato retail sia fermo è stato un maxi deal a fine 2021: l’asset più grande transato nel corso dell’anno scorso è un immobile quasi completamente retail, sicuramente acquisito a valori di mercato senza repricing. Blackstone, uno dei principali investitori al mondo, a novembre 2021 ha acquistato da Reale Compagnia Italiana, storica società immobiliare milanese supportata da Colliers Italia in qualità real estate advisor. L'operazione ha interessato un portafoglio di 14 asset, di cui l’immobile principale ha un’esposizione al retail preponderante. Valore dell’operazione oltre 1 miliardo, con una forte concentrazione proprio nel complesso immobiliare di via Montenapoleone, costituito sostanzialmente dalle vetrine di iconici brand di moda e da Cova, pasticceria rilevata da LVMH Group.
Il trend non accenna a fermarsi. Stanno infatti per concludersi ulteriori operazioni off market a Milano sempre più sbilanciate sulla rilevanza della piazza retail rispetto agli uffici.
Anche per investitore value add, l’esposizione al retail nel mixed-use fa la differenza. È infatti tramite la porzione di high street retail che è possibile riposizionare un immobile. Gli uffici, per quanto fondamentali, restano uffici. Il retail permette invece un vero riposizionamento di un immobile. Lo dimostra Torre Velasca, la cui nuova veste costituisce un riposizionamento dell’intera piazza Velasca. Dei 25 piani dell’edificio simbolo degli anni Sessanta, sarà solo una piccola pozione a giocare un ruolo chiave: lo spazio dedicato al retail. Club esclusivi, ristoranti di livello, brand del lusso e negozi flagship: l’high street sarà in grado di cambiare il significato di quella piazza per l’intera città.
E poi c’è il retail puro che ritorna. In Italia, a Milano e, simbolicamente, a via della Spiga, dove Colliers Italia gestirà la vendita dell’immobile al civico 5. Qui un’operazione supportata da Niccolò Suardi ha portato al ritorno della nuova boutique Ralph Lauren, che non aveva più un monomarca in città dal 2015. Un flagship di circa 1.500 metri quadri su cinque piani in un edificio storico con offerta ready to wear, oggetti decorativi, home collection e una proposta di hospitality, The Bar: uno spazio a piano terra affacciato su un giardino interno con cucina americana, bar per caffè e cocktail aperto dalla mattina fino alle 10 di sera.
Un investimento importante, un contratto lungo e un tenant di grande livello: insomma, una formula appetibile per investitori istituzionali, end user e amatori. Un immobile del genere oggi attirerebbe moltissimi investitori per razionali di investimento e fascino.
Per scoprire i nuovi trend dell’High Street Retail in Italia, vieni a trovarci nella Purple Lounge al Mapic, dal 18 al 19 maggio 2022 a Milano, presso il Superstudio Maxi. Gli esperti del team Capital Markets di Colliers Italia ti aspettano: contattaci per un appuntamento!
