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Hotel & Luxury

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Una panoramica sullo stato attuale e il prossimo futuro del segmento lusso e ultra-lusso del settore alberghiero.

 

La scommessa sul settore alberghiero sta superando anche le difficoltà degli ultimi due anni, come sembrano dimostrare alcune operazioni estive, possibili closing 2021 e l’importante investimento del patron di Microsoft Bill Gates che passerà dal 47,5% al 71,25% delle quote di Four Seasons Holdings rilevando, al costo di 2,2 miliardi di dollari, la metà delle partecipazioni del principe saudita Alwaleed bin Talal entro gennaio 2022.

Come evidenziato nel report Colliers “Investment Market in Italy” del Q2 2021, prima del record del 2019, gli investimenti in questa asset class rappresentavano circa il 10% del mercato. Nei primi sei mesi di quest’anno, il 14% degli investimenti registrati in Italia ha riguardato prodotti alberghieri. In particolare, è da evidenziare una forte attività a Venezia, confermando il trend all’acquisto di asset da poter riposizionare verso l’alto iniziato nel 2019, in particolare nel segmento lusso/ultra-lusso.

Per quanto riguarda Roma, invece, prima destinazione degli anni passati, sembra che stia attraversando una fase di cambiamento, registrando l’affermazione del cambio di destinazione d’uso come approccio preferenziale.

L'estate italiana

L’estate 2021 ha registrato operazioni interessanti anche a Firenze con l’incarico ad Auberge Resorts Collection, gestore pluripremiato di hotel e resort di lusso, per la gestione del Collegio alla Querce. L’ex collegio rinascimentale sarà pronto per il debutto nel 2023 con 82 camere, che includono 20 suite e una signature suite di oltre 600 mq.

Sempre nei mesi scorsi si è osservata una nuova tendenza che riguarda lo spostamento dal centro città, come nel caso di Barry Sternlicht, Presidente e CEO di Starwood Capital Group e SH Hotels & Resorts, che a luglio ha annunciato l’apertura del primo Baccarat Hotel a Firenze, nella meravigliosa tenuta del 14° secolo di Villa Camerata, posizionata tra il centro della città e le colline di Fiesole.

Insomma, se nel nostro Paese i flussi di turismo sono inevitabilmente diminuiti rispetto al periodo pre-Covid, è evidente che l’interesse degli investitori nel settore hotel resta alto, con l’obiettivo di rinnovare strutture esistenti o creare nuovi prodotti per essere pronti al rimbalzo di domanda prevista per il 2022.

A Venezia già nel mese di maggio l’ECE European Lodging Recovery Fund aveva acquistato direttamente dalla famiglia proprietaria il complesso storico del Bonvecchiati, ca. 10.000 mq a circa 150 metri da Piazza San Marco per 100 milioni di Euro. Sempre per la stessa cifra i fratelli David e Simon Reuben, immobiliaristi plurimiliardari, si sono accaparrati l'Hotel Baglioni Luna, un altro asset iconico della città.

Il valore della riconversione

L’aumento di investimenti nel segmento lusso/ultra-lusso sta però portando al confronto con un’inferiore disponibilità di strutture adeguate sul territorio: il prodotto esistente e disponibile sul territorio è limitato e richiede investimenti per adeguare le strutture agli standard richiesti dai marchi dell’ultra-lusso.

Ad oggi, in Italia, una delle soluzioni più adottate dagli investitori in questo senso è stata proprio la riconversione con cambio di destinazione d’uso. Le transazioni attuali di prodotti del lusso esistenti, infatti, costituiscono una parte significativa del mercato ed evidenziano una preferenza per le transazioni single asset da convertire in hotel ultra-lusso.

Ne sono esempi la ex sede di BNL in Via Vittorio Veneto e Piazza del Parlamento a Roma, transazioni che interessano immobili nel centro storico con lo scopo di trasformazione in hotel dell’ultra-lusso con conseguente valorizzazione della destinazione e non solo. Infatti, ci si aspetta che attirando clientela alto spendente ci sia un impatto positivo sull’intera rete economica della città con conseguente crescita dell’indotto. La concentrazione di investimenti in una determinata area potrebbe avere anche il potenziale di attirare altri investimenti importanti nella zona generando un circolo virtuoso di rigenerazione di aree che negli ultimi anni avevano perso la loro vivacità.

Andando ad analizzare più nel dettaglio le transazioni tipiche del prodotto lusso in Italia, bisogna evidenziare come includano sempre temi importanti legati al piano CapEx. con cifre che arrivano a superare i 700k Euro a camera.

Il rilancio del turismo di lusso italiano

Guardando al patrimonio immobiliare del nostro Paese e alle aspettative dell’utente dell’ultra-lusso, risulta già chiaro che alcuni dei prodotti 5 stelle attualmente sul mercato dovranno necessariamente adeguarsi a standard del lusso internazionale con l’implicazione di revisione dei layout e una possibile riduzione del numero di camere per offrire spazi allineati a strutture di grandi catene presenti nelle principali destinazioni turistiche europee.

In questo scenario di complessità e trasformazione, ma anche di grandi opportunità di rilancio del turismo italiano, si rende necessario più che mai avvalersi di advisor con competenze sia verticali che trasversali che includano l’intero ciclo di vita del prodotto alberghiero: partendo dall’underwriting pre-acquisizione fino alla gestione della proprietà, passando per lo sviluppo, per gestire le complessità e massimizzare il rendimento della struttura.

In particolare, diventano cruciali competenze e conoscenze operative per analizzare l’efficacia delle proposte dei brand e per l’individuazione di un gestore che sappia massimizzare le potenzialità della struttura per garantire la massima performance della struttura di lusso individuando il suo posizionamento migliore nel mercato di riferimento.

L’attrattività delle principali destinazioni turistiche tradizionali – Roma, Venezia, Firenze e Milano –  per il settore lusso e ultra-lusso in Italia è chiara, tuttavia, l’interesse degli investitori stranieri si sta affacciando anche ad un panorama di destinazioni un tempo considerate secondarie con vocazione più leisure. 

L’obiettivo attuale degli investitori resta comunque quello di approfittare di questo periodo per ristrutturare degli hotel esistenti o creare del nuovo prodotto per arrivare sul mercato alla ripresa del settore nel 2022 con il prodotto corretto e in linea con la nuova domanda, tenendo in considerazione il crescente interesse dei turisti del lusso verso esperienze al di fuori delle grandi città come nel caso di Four Seasons, che aprirà una struttura di 150 camere in Puglia, a circa 40 km da Ostuni o Belmond, che sempre in zona ha acquistato la Masseria Le Taverne della famiglia Veronesi, per trasformarla nel primo resort extra-lusso della città bianca.

I prossimi mesi si prospettano quindi molto interessanti su tutto il territorio italiano sia per un’opportunità di crescita del prodotto alberghiero in termini di qualità sia per una diversificazione degli investimenti, con la prospettiva di poter intercettare maggiormente un target di turisti di alta gamma.

L'impatto del lusso

Secondo il report di Altagamma con Bain & Company “Il mercato del turismo di alta gamma” dello scorso maggio, il turista di alta gamma spende fino a nove volte in più del turista medio (circa 5000€/pax), offrendo così circa 10.000 posti di lavoro diretti. Ogni anno però l’Italia cattura “solo” tre o quattro turisti non-europei di alta gamma su dieci, tra l’altro con una frequenza ben inferiore rispetto ad altre destinazioni concorrenti; tendenza che le operazioni capital markets in chiusura entro l’anno potrebbero iniziare ad invertire.

Si parla di piani CapEx piuttosto significativi collegati ad un paio di investimenti da diverse centinaia di milioni di Euro complessivi su Roma, di cui circa la metà  avranno luogo già a settembre, e di alcune Concrete Operator Search nelle principali città italiane, come Roma, Milano, Venezia e Lago di Como.

Ci aspetta un autunno caldo.


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Marco Comensoli

Head of Hotels & Leisure | Italy

Milan

Responsible for advisory and transactional services for the Hotels & Leisure department in Italy, he helps investors in improving the performance of their hotels portfolio and searching (and creating) new hospitality opportunities.

In his previous roles in Italy, he was the Country Director for Luxury Hotel Partners Ltd, a company specialised in luxury hotel consulting and earlier Senior Hospitality Consultant for Advisor Hotels & Tourism working with a number of high profile, international luxury hotel companies and independent properties. In Dubai, as Group Development Director for the hospitality division of Zabeel Investments, he was in charge of expanding the group’s portfolio.

A graduate of the Glion Hotel School in Switzerland, Marco has worked operationally at a number of international properties including the Boca Raton Resort and Club in the US and Hotel Saratz in Switzerland.

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Sara Bindo

Hotels & Leisure

Milan

As a research analyst she has successfully participated in several market research projects, including Hotels, Healthcare and Office market research.

She is responsible for tracking and analyzing all aspects of the Italian hotel, healthcare and office real estate market. Her responsibilities include maintaining and updating existing databases.

She also partecipates to the dissemination of market data: she continually develops, enhances and leverages detailed knowledge of the real estate markets to proactively deliver information and insights on market and economic activity, conditions, trends, and forecasts to internal and external stakeholders.

 

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