Ugrás a fő tartalomra Ugrás a láblécre

2022 első felében az irodaépületekkel, mint a legnépszerűbb eszköz típussal kapcsolatos beruházások domináltak a KKE-15 országaiban

2022 első felében az irodaépületekkel, mint a legnépszerűbb eszköz típussal kapcsolatos beruházások domináltak a KKE-15 országaiban

Az irodai eszközök befektetési volumene 2,5 milliárd eurót tett ki, ami a teljes befektetési volumen 42%-a volt 2022 első félévében a közép- és kelet-európai régió 15 országában (KKE-15 régió). Lengyelország-szerte erős tranzakciós aktivitást regisztráltak - derül ki a Colliers új jelentéséből, az "ExCEEding Borders: CEE-15 irodapiacok a turbulens időkben" című kiadványban.  

 Turpin, a Colliers közép- és kelet-közép-európai regionális tőkepiaci igazgatója szerint: "A sok befektető által alkalmazott kiváró magatartásKevin többek között az emelkedő kamatlábak és a kapcsolódó költségek, például a kamatswapok miatt megnövekedett finanszírozási költségek következménye, amelyek éves szinten jelentősen emelkedtek. Egyes nyugat-európai piacokon már megfigyelhetőek az árkorrekció első jelei, amelyek 25-50 bázispont közötti elmozdulást mutatnak, és várhatóan hasonló árváltozások következnek majd a közép- és kelet-európai piacokon is".

Az irodaterületek iránti kereslet
Két és fél évvel a járvány kitörése után egyértelmű, hogy a munkaerő elvárásainak a hibrid vagy távmunka irányába történő elmozdulása tartós. Egy nemrégiben Lengyelországban, a felsővezetés szakemberei körében végzett felmérés során a válaszadók 89%-a jelezte, hogy a hibrid munkamodellt bevezették a szervezetükben melyek 2/3-a ellenállásba ütközik, amikor megpróbálják visszahívni az embereket az irodába.  A régió más országaiban is hasonló mintákat figyeltek meg. Az irodák átlagos bérbeadottsági csúcsértéke 2022 második negyedévében az egész EMEA-régióban 30% körül maradt.
A fentieken túl, miközben a régió lassan készült a világjárvány okozta visszaesésből való kilábalásra, 2022 első negyedéve és az ukrajnai háború új kihívások sorát, valamint évek óta nem látott mértékű kiszámíthatatlanságot hozott. Az ellátási lánc zavarai, az emelkedő anyag- és munkaerőköltségek a kiadásokkal kapcsolatban amúgy is uralkodó, konzervatív megközelítést, valamint az üzletmenet folytonosságára való összpontosítást tovább erősítették.

Irodahelyiségek kínálata
A hatás a kínálati oldalon is érzékelhető.  Bár sok bérlő területcsökkentésre törekszik, a régió legtöbb piacán továbbra is korlátozott a legkeresettebb, prémium kategóriás irodaterületek kínálata. Ezt a problémát tovább súlyosbítják az új projektek elindítására vagy az építési ütemtervek meghosszabbítására vonatkozó döntések késedelmei. Az általános gazdasági bizonytalanság és az emelkedő árak azt is jelentik, hogy a bérbeadók általában konzervatívabbak a bérleti feltételek és a kínált ösztönzők tekintetében. Ez viszont megnehezíti azúj, optimális helyszínek megtalálását, illetve a meglévő irodahelyiségeknek átalakítását a hibrid munkakörnyezet követelményeihez.
"Ennek eredményeképpen a bérlők egyre nehezebb választásokkal szembesülnek, amikor olyan irodahelyiségeket kell találniuk, amelyek megfelelnek a hibrid munkavállalás igényeinek, képesek új tehetségeket vonzani, és elég meggyőző ajánlatot jelentenek ahhoz, hogy megérjék a napi ingázás fáradalmait, így felvéve a versenyt a legtöbb munkavállaló által megszokott otthoni irodával" - teszi hozzá Dominika Jędrak, a lengyel és közép-kelet-európai kutatási és tanácsadói szolgáltatások igazgatója.

Az üres irodák aránya
A közép- és kelet-európai régió fővárosaiban az üres irodák aránya lassan stabilizálódik, miután az a világjárvány idején sok piacon kétszámjegyűre emelkedett, tekintve, hogy a kereslet és a kínálat a körülményekhez egyaránt alkalmazkodott. Részben a magasabb építési költségek és a legkeresettebb helyeken tapasztalható alacsony kínálat miatt, a bérleti díjak emelkedését tapasztaljuk, különösen az újonnan épített épületek esetében. Ezen túlmenően, az infláció következtében várhatóan mindenütt emelkedni fognak a díjak.

Meredeken emelkedő fit-out árak
A fit-out munkák CapEx-szükségletét is egyre nehezebb előre jelezni és tervezni. Az építőanyagok árai 2022 első és második negyedévében 30%-kal emelkedtek az előző év azonos időszakához képest, valamint az anyagcsoportoktól függően is jelentősen változnak. Ez nagyon megnehezíti a kereskedelmi helyiségek berendezésének vagy átalakításának a költségbecslését. A tendencia valószínűleg fennmarad, ha nem erősödik a gáz, az áram és a munkaerő árának emelkedése, valamint a piacon lévő szakképzett vállalkozók hiánya miatt.

Az irodahelyiségek kockázatmentesítése
Az irodahelyiségek keresésének legjellemzőbb kockázatai közé tartozik a bérleti feltételek rugalmatlansága, valamint a rendelkezésre álló költségvetésen belül megvalósítható kialakítással kapcsolatos irreális feltételezések. Ezért egyre vonzóbbá válik az olyan végponttól végpontig tartó megközelítés, amelyben egyetlen képzett szállító vállal teljes felelősséget a teljes folyamatért - a követelmények meghatározásától és a bérleti feltételekről szóló tárgyalásoktól kezdve a tervezés valamennyi szakaszán át egészen a berendezési munkálatok elvégzéséig. Ez a célorientált Define - Design - Deliver folyamat biztosítja, hogy az irodahelyiségek megfeleljenek az üzleti és munkaerői igényeknek, miközben a rendelkezésre álló költségvetésnek megfelelően tervezik meg őket, és az elfogadott időkereten belül átadják. Ez a megközelítés egyre népszerűbb lesz, mivel viszonylag biztonságos módja annak, hogy az irodahelyiségek a jövőbe mutatóak maradjanak, és elérjék a kívánt eredményeket.

 

Related Experts

Tamas Steinfeld

Associate Director | Hungary

Budapest

  • Tamás a legtöbb ingatlan típusra végzett már értékbecslést, amelyek között megtalálhatóak bevásárlóközpontok, irodaházak, szállodák, ipari létesítmények, lakó fejlesztések, valamint egyéb fejlesztési telekingatlanok. Az ingatlanértékelési megbízások mellett tapasztalatot szerzett vállalat illetve eszközértékelési megbízások terén is.

  • Értékeléseket számos célra készített már, úgymint értékesítési célok, finanszírozási célok, belső döntéshozási célok, valamint számvitel célok (Magyar valamint IFRS-nek megfelelően), amelyeket bankok, befektetők, ingatlanalapok és fejlesztők rendeltek meg.

  • Pályafutása során számos tanácsadási típusú megbízásban is részt vett, úgymint:

    -       Megvalósíthatósági tanulmányok elkészítése;

    -       Optimális hasznosíthatósági tanulmányok elkészítése;

    -       Stratégiai tanácsadás bankok és ingatlan-befektető cégek részére.

  • During his work at Big4 audit/consultancy firms he has reviewed numerous property valuation reports prepared by external appraisers in order to provide an opinion, whether these valuations are suitable for financial reporting purposes.

  • A BIG 4 tanácsadó cégeknél eltöltött ideje alatt számos jelentős ingatlanbefektető és fejlesztő cég ingatlan portfólió értékelésének felülvizsgálatát végezte el, azok számviteli célú felhasználhatóságának megfelelése céljából.

View expert