Ugrás a fő tartalomra Ugrás a láblécre

A 2021-es, teljes éves beruházási volumen Közép- és Kelet-Európában éves szinten 6%-kal emelkedett

A befektetők az ukrajnai háború miatt kiváró álláspontra helyezkedhetnek a közép- és kelet-európai régióban történő befektetések kapcsán

A kereskedelmi ingatlanok építését, üzemeltetését, finanszírozását, fejlesztését és vásárlását 2022-ben és azon túl továbbra is befolyásolni fogják az üzemanyag-, energia- és építőanyagárak. Mindez az ellátási láncban jelentkező kihívásokkal, a tevékenységek közel-telepítésével és a gyorsan növekvő inflációval párosul. Ez pedig közvetlen hatással lesz az eladási árakra és a bérlők által fizetett bérleti díjakra - derül ki a Colliers CEE Investment Scene 2021/2022 című jelentéséből.
 
Kevin Turpin, a Colliers közép- és kelet-európai regionális tőkepiaci igazgatója kifejti: "A közép- és kelet-európai régióban azt tapasztaljuk, hogy egyes befektetők visszatérnek a kivárásra, mielőtt befektetési döntést hoznának. Hasonlóképpen azt is látjuk, hogy néhány bérleti tranzakció felfüggesztésre, vagy teljesen visszavonásra került. Ezek egy része állítólag az orosz vállalatok érintettségével, más részük pedig a háború bizonytalanságával és fizikai közelségével függött össze. Ugyanakkor mindig lesznek olyanok, akik folyamatosan keresik és megtalálják a lehetőségeket még a legnehezebb időkben is."

A közép- és kelet-európai beruházások volumene 2017 és 2021 között
A világjárvány okozta zavarok ellenére a 2021-es teljes évre vonatkozó, összesen 11,07 milliárd eurós beruházási volumen 6%-kal nőtt éves szinten, azonban ez 20%-kal alacsonyabb, mint 2019 azonos időszakában. A Colliers eredetileg úgy becsülte, hogy a 2022-es év végi volumenek meghaladhatják a 12 milliárd eurót, azonban az ukrajnai háború befolyásolta ezt a kilátást.

A kelet-közép-európai beruházási volumen növekedési rátái
A legtöbb ország elmarad a járvány előtti volumenektől, de Lengyelország a 2021-es volumen 57%-ával elérte a járvány előtti 5 éves átlagot. Az év utolsó negyedévében az aktivitás kétségtelenül megélénkült, de néhány piacot még mindig hátráltat a rendelkezésre álló termékek hiánya.

A 2021 negyedik negyedévi elsődleges hozamok és 12 hónapos előrejelzés
A régió számos piacán korlátozott mozgásokat regisztráltunk az elsődleges hozamokban, elsősorban azért, mert egyes ágazatokban és piacokon továbbra sem állnak rendelkezésre a további elmozdulásokat alátámasztó tranzakciós bizonyítékok. Kivételt képeznek a logisztikai prémiumhozamok, amelyek 2020 első negyedéve óta átlagosan közel 100 bázisponttal emelkedtek KKE-szerte, Lengyelországban pedig több mint 180 bázispontot értek el. Véleményünk szerint egyes piacokon továbbra is további befelé irányuló elmozdulások várhatóak, bár a világjárvány és az ukrajnai háború hatása inflációs, kamatláb- és negatív gazdasági nyomást gyakorol.

Közép- és kelet-európai áramlások szektorok szerint
2008 óta először fordult elő, hogy az ipari ingatlanok szektora a 2021-es volumen 38%-os részesedésével az első helyet szerezte meg. Az irodák és a lakóingatlanok továbbra is stabil volumeneket könyvelnek el annak ellenére, hogy a piacon viszonylag kevés az eladásra rendelkezésre álló termék. A kiskereskedelmi volumeneket továbbra is a kiskereskedelmi parkok és a szupermarketek támogatják, míg a vendéglátóipari volumenek összességében korlátozottak maradnak.

Közép- és kelet-európai áramlások a vevő származási helye szerint
A nyugat- és észak-európai alapok álltak az összes tranzakciós volumen 36%-a mögött 2021-ben, leginkább a Németországból, az Egyesült Királyságból, Ausztriából és Svédországból származó tőke. A kelet-közép-európai tőke szintén nagyon erős volt, 32%-os részesedéssel az összes volumenből. A csehországi székhelyű tőke volt összességében a legaktívabb 18%-os részesedéssel, és a cseh volumenek 52%-áért, a szlovákiai volumenek 68%-áért volt felelős, valamint Lengyelországban, Romániában, Magyarországon és Bulgáriában is regisztráltak akvizíciókat.

Gazdasági mutatók és mozgatórugók
A geopolitikai és egészségügyi válságok miatt a globális gazdasági kilátások továbbra is gyakran változnak, és rendkívül nehéz megjósolni őket. A jelenlegi helyzet rendkívül összetett, a gazdaság széles spektrumát érinti, és nagy valószínűséggel 2022 során romlani fog, mielőtt javulna. Az ukrajnai háború és a kapcsolódó szankciók, a világjárvány és az ESG okozta tényezők és zavarok mellett az ingatlanpiacokra is hatással lesz a kínálat, a kereslet és a megfizethetőség szempontjából. Ezek a hatások nem mind negatívak, de az egyes ingatlanágazatokban eltérőek lesznek. "Azonban mind az emelkedő inflációt, mind a kamatlábakat nagyon gondosan figyeljük, mivel ezek véget vetnek a hosszú ideje tartó ‘hosszabb ideig alacsony’ időszaknak, ami nemcsak az adósságköltségekre és az árképzésre lesz hatással, hanem számos más költséget is jelent az ingatlanbefektetők, fejlesztők, bérlők és fogyasztók számára" - teszi hozzá Kevin.

ESG: integráció a kereskedelmi ingatlanok átvilágítási folyamatába  
Az ESG-tényezőknek az ingatlanbefektetők döntéseibe való integrálására egyre sürgetőbb szükség van, különösen a közép- és kelet-közép-európai régióban az ingatlanpiaci szereplők és szektorok között az ESG benchmarking és végrehajtás terén tapasztalható eltérések miatt.

Oana Stamatin, a Colliers közép- és kelet-európai és romániai ESG-ért felelős vezetője megjegyzi: "Mindannyian hallották már a "stranded assets" kifejezést, és attól függően, hogy vásárolni, tartani vagy eladni szeretnének, ez a kifejezés egészen másképp érzékelteti az ingatlanokat vagy a tranzakciókat. A jövőben az ESG-t alkotó elemek már most is és a jövőben is egyre fontosabbak lesznek a befektetési stratégiákban. Az ESG-felülvizsgálat elvégzése az átvilágítási folyamat során segíthet a befektetőknek azonosítani az üzleteket fenyegető veszélyeket és a kulcsfontosságú ESG-fejlesztési lehetőségeket az akvizíciót követően, miközben rávilágít a hiányos előírásokra és azonosítja a szabályozási felelősséget."


Related Experts

Bence Vecsey

Director, Head of Investment | Hungary

Budapest

Bence Vécsey joined Colliers International in 2013 as Director and Head of Investment Services and has been responsible for management and operations of the team in Hungary helping the firm to establish itself as the leading investment consultancy business in the country. Bence graduated from the Budapest University of Economics Sciences with majors in Capital Markets and Corporate Finance and was a member of RICS.

Bence’s scope of responsibilities includes structuring and execution of property sale and acqusition processes, commercial due diligence and advisory, commercial negotiation of sale and purchase contracts and supplementary transactional documentation in addition to deal coordination in order to ensure that clients’ milestones are met successfully and on time.

 

View expert

Tamas Steinfeld

Associate Director | Hungary

Budapest

  • Tamás a legtöbb ingatlan típusra végzett már értékbecslést, amelyek között megtalálhatóak bevásárlóközpontok, irodaházak, szállodák, ipari létesítmények, lakó fejlesztések, valamint egyéb fejlesztési telekingatlanok. Az ingatlanértékelési megbízások mellett tapasztalatot szerzett vállalat illetve eszközértékelési megbízások terén is.

  • Értékeléseket számos célra készített már, úgymint értékesítési célok, finanszírozási célok, belső döntéshozási célok, valamint számvitel célok (Magyar valamint IFRS-nek megfelelően), amelyeket bankok, befektetők, ingatlanalapok és fejlesztők rendeltek meg.

  • Pályafutása során számos tanácsadási típusú megbízásban is részt vett, úgymint:

    -       Megvalósíthatósági tanulmányok elkészítése;

    -       Optimális hasznosíthatósági tanulmányok elkészítése;

    -       Stratégiai tanácsadás bankok és ingatlan-befektető cégek részére.

  • During his work at Big4 audit/consultancy firms he has reviewed numerous property valuation reports prepared by external appraisers in order to provide an opinion, whether these valuations are suitable for financial reporting purposes.

  • A BIG 4 tanácsadó cégeknél eltöltött ideje alatt számos jelentős ingatlanbefektető és fejlesztő cég ingatlan portfólió értékelésének felülvizsgálatát végezte el, azok számviteli célú felhasználhatóságának megfelelése céljából.

View expert