A contre cycle de l’immobilier d’entreprise, le marché de l’investissement résidentiel a mieux résisté en 2022 et offre des perspectives porteuses pour 2023
Avec 5,6 milliards d’euros de transactions en 2022 dont plus d’un milliard d’euros au 4ème trimestre, le marché de l’investissement résidentiel affirme son statut singulier.
Après une forte croissance du volume investi en 2020 et 2021 (autour de 7 milliards d’euros respectivement), l’immobilier résidentiel totalise 5,6 milliards d'euros engagés en 2022, soit une baisse de 24% d'une année sur l'autre. Ce recul de l’activité transactionnelle est cependant à relativiser car le volume investi en 2022 reste supérieur de 9% par rapport à la moyenne quinquennale et ce dans un contexte compliqué par le durcissement des conditions de financement, la crise énergétique et la forte inflation qui a balayé le pays et le monde, et bien sur la guerre en Ukraine et ses conséquences macroéconomiques inédites...
Le logement classique et intermédiaire occupe, sans grande surprise, la première place du classement en investissement résidentiel et concentre l’essentiel des capitaux investis avec 4,3 milliards d’euros relevés en 2022. En 2ème position on retrouve les résidences services étudiants avec un peu moins de 600 millions d’euros investis suivis de celles destinées aux séniors avec un peu moins de 500 millions d’euros (stable d’une année sur l’autre) et enfin le coliving avec près de 300 millions d’euros investis. Cette classe d'actifs, encore à la recherche de son modèle économique, continue de susciter un intérêt grandissant de la part des acquéreurs. Sa performance de 2022 confirme une année 2021 déjà remarquable et nettement plus dynamique qu’en 2018 et 2019 (30 à 40 millions d'euros investis sur ce type d'actifs).
Le taux de rendement prime résidentiel a augmenté sur toutes les classes d’actifs tant sur le segment classique que sur celui des actifs gérés. Le taux de rendement prime moyen en résidentiel classique est passé de de 3,04% en 2021 à 3,58% en 2022. Le résidentiel géré (1,3 milliards d’euros investis en 2022) s’apprécie aujourd’hui au travers de taux prime compris entre 4,30% et 4,50% pour le segment « séniors », autour de 4,00/4,15% pour les actifs destinés aux étudiants et autour de 4,00/4,30% pour les actifs de coliving.
La signature du portefeuille Lamartine (7 600 unités cédés pour plus de 2,4 milliards d’euros) a redistribué les cartes dans le classement des investisseurs les plus actifs à l’acquisition en résidentiel. Les fonds d’investissement, généralement dominants sur le marché, sont en effet détrônés par les compagnies d’assurance dont le groupe CNP Assurances. Elles profitent du durcissement des conditions de financement pour se montrer plus entreprenantes. L'avantage est en effet désormais clairement aux acheteurs qui ne sont pas dépendants des prêts immobiliers bancaires ou des fonds de dettes quant au financement de leurs acquisitions. Les fonds d’investissements continuent cependant de peser dans le paysage avec une part de marché de l’ordre de 25% du volume total investi en 2022 sur le territoire national. Hors portefeuille Lamartine, leurs acquisitions restent assez nettement majoritaires et ont la particularité de couvrir la totalité des typologies d’actifs résidentiels, allant du classique / intermédiaire aux 3 catégories de logements avec services.
L’étude revient sur les fondamentaux du marché résidentiel tant à la location qu’à l’acquisition en soulignant la résilience du marché locatif privé, portée par une clientèle rendue captive par le durcissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers (-27% de production de crédit immobilier pour les particuliers en un an), une offre locative de logements sous tension chez les investisseurs institutionnels, une croissance des loyers sur l’ensemble du territoire, et des taux de rendement globaux en hausse tirés par une croissance des valeurs en capital (entre 7% et 8% sur des durées de rétention comprises entre 1 et 5 ans).
« Année après année, le résidentiel affirme sa présence dans la stratégie des investisseurs institutionnels ; le volume d’investissement en 2022 et plus particulièrement ceux du 4ème trimestre mettent en évidence un appétit croissant pour cette classe d’actifs immobiliers.» ajoutent Karl de Francqueville, Directeur Capital Markets Résidentiel & Santé Ile-de-France et Chrystèle Villotte, Directrice Capital Markets Résidentiel & Santé Régions. «Nous sommes confiants sur la poursuite de cette bonne dynamique en 2023 compte-tenu de la pression sur l’offre locative de logements classiques mais également sur le résidentiel géré, un champ nouveau pour des investisseurs à la recherche de rendements plus élevés et d’une diversification de leurs risques.»
