L'environnement macro-économique incertain a rattrapé le marché européen de l'investissement immobilier au dernier trimestre de 2022
Le secteur de l'investissement en immobilier d’entreprise en Europe a brusquement ralenti au quatrième trimestre 2022, les effets de la hausse des taux d'intérêt et des coûts de financement dans un contexte d'inflation galopante impactant la stratégie des investisseurs, selon la dernière étude sur le marché de l’investissement du quatrième trimestre 2022 en Europe, le Moyen-Orient et l'Afrique (EMEA) de Colliers, leader mondial du conseil et de la gestion d’actifs d’immobilier d’entreprise.
Le nombre de transactions et les volumes traités ont plongé au quatrième trimestre par rapport à ceux observés en 2021 sur les principaux marchés de la région EMEA. L'Allemagne a enregistré son plus faible résultat pour un trimestre depuis 2011, bien que les volumes sur l'ensemble de l'année soient conformes à la moyenne décennale, tandis qu'en France, les volumes trimestriels ont été divisés par deux en un an. Au Royaume-Uni, les volumes investis ont poursuivi le fort ralentissement déjà constaté au troisième trimestre. L'Espagne et l'Italie ont également connu des baisses notables de leurs investissements en immobilier d’entreprise en glissement annuel.
Le recul des volumes investis est d’autant plus fort que le marché avait été très actif en 2021, à mesure que les pays européens se libéraient des restrictions liées au COVID-19. Certains signes indiquent que si le premier semestre 2023 devrait rester morose, l'activité devrait rebondir au second semestre.
"Nous prévoyons une stabilisation de l'inflation et des taux d'intérêt au premier semestre 2023, à condition qu'il n'y ait pas de nouveaux chocs économiques majeurs", a déclaré Luke Dawson, Directeur Capital Markets Monde et EMEA de Colliers. "Cette stabilité apportera aux investisseurs la réassurance qu'ils recherchent et réduira probablement les écarts que nous observons actuellement sur le marché entre le pricing des offres et ceux attendus par les vendeurs, ce qui permettra aux transactions de se conclure plus rapidement."
Ce regain d'activité pourrait toutefois ne pas se traduire par une augmentation équivalente des volumes d'investissement, car les acquéreurs exercent une pression à la baisse sur les prix et exigent des rendements plus élevés sur les principaux marchés. "Le marché sera attentif à la signature de toutes les transactions significatives qui contribueront à une meilleure compréhension du niveau actuel des taux de rendement", a déclaré Damian Harrington, Directeur de la recherche, Global Capital Markets et EMEA, de Colliers. "Nous nous attendons à ce que les taux poursuivent leur décompression au cours du premier semestre 2023, car les prix vont devoir s’adapter à cette «nouvelle normalité» et les investisseurs examinent minutieusement les transactions pour s'assurer qu'elles ont bien pris en compte tous les changements de notre environnement macroéconomique et financier."
Malgré la décélération des volumes d’investissement, les fondamentaux du marché restent solides sur les principaux marchés locatifs de la région EMEA, a noté Colliers, et un poids important des capitaux mondiaux reste fléché vers le secteur immobilier. "Tous les investisseurs ne sont pas exposés aux fluctuations des taux d'intérêt et des coûts de financement", a ajouté Luke Dawson. "Les acteurs qui investissent en fonds propres profitent aujourd’hui d’une conjoncture de marché sans grande concurrence pour le moment et recherchent des opportunités en conséquence.”
Les volumes annuels en Allemagne sont conformes à la moyenne
Malgré le ralentissement marqué au quatrième trimestre, les volumes annuels en Allemagne sont conformes en 2022 à la moyenne décennale, et ce dans un contexte considérablement bouleversé par la guerre en Ukraine sur l'approvisionnement en énergie et les taux d'inflation. Des décotes de prix de l’ordre de 20 à 30% et un nombre réduit de transactions expliquent cette baisse significative des volumes ; néanmoins, Colliers ne prévoit pas que ces résultats se répètent en 2023.
Un premier semestre stable attendu en France
En avance sur les autres grands marchés, Colliers prévoit une stabilisation des volumes en France au premier semestre 2023, compte tenu des fondamentaux positifs du marché locatif. L'investissement en bureaux en Île-de-France devrait ouvrir la voie. La logistique continuera également de susciter un intérêt marqué de la part des investisseurs, même si, dans les conditions macroéconomiques actuelles, ils examinent les transactions avec plus de détails et de temps.
"La contre-performance du quatrième trimestre s’apparente à un coup de semonce pour le marché de l’investissement en France… pour autant les fondamentaux sont bons du côté locatif, le segment industriel et commerce se porte pourtant bien. Coté bureaux, les régions ont le vent en poupe, reste à l’Île-de-France à retrouver une meilleure orientation surtout sur les montants unitaires supérieures à 100 millions d’euros, qui ont manqué à l’appel en 2022” ajoute Ludovic Delaisse, Directeur Général et Directeur du pôle Transaction de Colliers France.
Un ralentissement généralisé au Royaume-Uni
Le ralentissement du marché du Royaume-Uni touche toutes les grandes classes d'actifs, mais les immeubles de bureaux en régions se distinguent par leur nombre sur le marché et le manque d'offres qui les caractérisent. Colliers s'attend à un recalibrage rapide et brutal des prix avant le retour du dynamisme au second semestre, dans un contexte de baisse de l'inflation et de retour à la stabilité des taux d'intérêt.
L'Italie envisage une année dynamique en 2023
Bien que l'Italie ait enregistré le même ralentissement brutal des transactions et des volumes au dernier trimestre 2022 que les autres grands marchés européens, l'année a, dans son ensemble, été dynamique et 2023 pourrait l'être encore plus. Le secteur Industriel et Logistique italien continue de bénéficier du boom du commerce électronique, tandis que le pipeline de développement résidentiel semble bien placé pour profiter de la crise économique actuelle dont les effets s'estomperont plus tard dans l'année.
Pour en savoir plus, téléchargez notre étude sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise au quatrième trimestre 2022.
