Un volume d'investissement légèrement supérieur à celui de 2021 malgré les tensions géopolitiques mondiales
Volumes investis. Avec une année 2022 perturbée par les tensions géopolitiques et par le resserrement des conditions financières, on aurait pu s'attendre à une année atone. Malgré tout, le volume d’investissement global en immobilier d’entreprise a atteint 25,5 milliards d’euros en 2022, en hausse de 2% par rapport à 2021 (24,9 milliards d’euros). Néanmoins le 4ème trimestre, connu pour être habituellement le plus dynamique a marqué un très net ralentissement, les montants investis en immobilier d’entreprise en France ayant chuté de 52% par rapport à la même période en 2021 (5,4 milliards d’euros en 2022 versus 10,3 milliards d’euros en 2021 ). En Ile-de-France, on constate même une baisse de 62% au 4ème trimestre 2022 par rapport à la même période en 2021 (2,5 milliards d’euros en 2022 versus 4,9 milliards d’euros en 2021).
Typologie d’actifs. Le segment des bureaux est en baisse mais reste encore majoritaire avec un volume d'investissement de 10,5 milliards d'euros en Ile-de-France en 2022. A l’inverse, le montant engagé sur les actifs tertiaires en bureaux en région ont très nettement progressé, passant de 2 milliards d'euros en 2021 à 3,6 milliards en 2022. Le segment des commerces est également orienté à la hausse, de 3,1 milliards d'euros investis en 2021 à 4,9 milliards d'euros en 2022. Enfin le secteur de la logistique est stable d'une année sur l'autre, avec un volume d'investissement de 6,5 milliards d'euros en 2022 contre 6,9 millions en 2021. Il conforte ainsi son rang de 2ème classe d’actifs la plus populaire sur le marché français.
Taux de rendement prime. Après une période de stabilité, l’ensemble des taux de rendement prime affiche une décompression d’une année sur l’autre. La correction est marquée sur les bureaux dans le QCA passant de 2,70% fin 2021 à 3,50% fin 2022, dans un mouvement qui pourrait se prolonger au 1er semestre 2023. La remontée des taux de rendement prime impacte aussi le segment de la logistique positionné à 4,50% fin 2022 (+ 150 points de base en un an). Le marché retrouve ainsi une forme de cohérence qu’il avait perdue avec l’écrasement des taux de rendement en 2019 et 2020. L’estimation de la position actuelle des taux de rendement est rendue difficile par l’absence de comparables; les expertises de fin d’année devraient apporter davantage de clarté sur ce point.
Acteurs et stratégies. Les fonds d’investissement maintiennent leur nette domination sur le marché de l’acquisition avec une part de marché de 53% du volume total engagé sur le marché français au cours de l’année 2022. Portés par une collecte record en 2022, les SCPI/OPCI représentent 16% des montants investis, contre 6% pour les compagnies d'assurance, qui pourraient profiter du durcissement des conditions de financement pour se montrer plus entreprenantes dans les mois à venir. L'avantage est désormais clairement aux acheteurs qui ne sont pas dépendants des prêts immobiliers bancaires ou des fonds de dettes quant au financement de leurs acquisitions.
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