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Flexibilité : de quoi parle-t-on ?

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La crise sanitaire a rebattu les cartes des modes et organisation de travail et, par ricochet, de l’immobilier de bureau. La généralisation ? normalisation du télétravail pendant les périodes de confinement, puis le retour progressif au bureau, ont accéléré le développement des espaces de travail flexibles, afin de mieux correspondre aux attentes des salariés, servir les objectifs d’optimisation de coût… mais aussi préparer un avenir incertain.  Dans la plupart des grandes métropoles européennes, l’immobilier dit flexible – composé essentiellement par des espaces de coworking et des tiers lieux - occupe une part croissante de l’immobilier de bureau. S’il est encore présent à la marge à Paris (2,2% du parc de bureaux), le marché connait une forte dynamique. Plus globalement, la flexibilité s’impose comme l’enjeu majeur de toutes les stratégies immobilières.

Chez Colliers, nous savons qu’il n’y a pas une flexibilité mais des flexibilités. A l’image des entreprises, les solutions de flexibilité sont multiples, et c’est au cas par cas, via une approche sur mesure, que nous accompagnons nos clients sur cette thématique. L’immobilier incarne une transformation, la flexibilité immobilière répond aux besoins de souplesse des organisations.

 

Le flex d’aménagement (flex office) : répondre aux nouvelles pratiques de télétravail, de mobilité et d’optimisation des surfaces.

Les entreprises s’interrogent sur leurs surfaces : quel est réellement mon besoin de surfaces si je déploie de façon pérenne le recours au télétravail ? Comment (ré)aménager mes espaces ? On constate que les espaces privilégient le collectif à l’individuel (moins de bureaux individuels et plus d’espaces collectifs). Les ratios de 0,7 / 0,8 sont de plus en plus observés, voire dépassés pour certaines entreprises. L’autre enjeu est celui de l’attraction des talents ; les m2 ne sont plus suffisants, il faut également réfléchir à la qualité des espaces (et notamment de l’air : on parle alors de m3 !). 

Les prérequis :

  • Il n’y a pas de réduction des surfaces sans réflexion globale et assumée jusqu’au haut de la hiérarchie sur la transformation des modes de travail (travail hybride) tout autant que sur la fourniture d’une vraie qualité globale de vie de travail.
  • le flex office ne veut pas dire la même chose pour tous : par exemple, il est envisageable de donner des marges de manœuvres aux équipes qui ont des spécificités métiers et qui doivent avoir leurs espaces dédiés avec la mise en place de ports d’attaches.

 

Flexibilité du bâti : imaginer des solutions de sécabilité et d’évolutivité des bâtiments

La bonne utilisation des surfaces et l’aménagement des plateaux sont au cœur des réflexions des entreprises utilisatrices et donc également des investisseurs: comment adapter à court ou moyen terme les surfaces de mon immeuble ? Comment rendre réversible et évolutif mon immeuble ? Comment éviter le syndrome du bureau vide ?

La flexibilité en termes « bâtimentaire » se traduit pas le principe de sécabilité. Pour exemple, l’immeuble de bureaux d’une banque qui a été pensé dès le départ pour être « coupé » horizontalement ou verticalement (deux ailes séparées avec les ascenseurs qui s’ouvrent ou pas selon les étages) en donnant la capacité de vendre ou louer une partie de l’immeuble. Ce dispositif permet de rendre un bâtiment multi-occupants à tout moment.

Les prérequis :

  • La sécabilité doit être introduite dès la conception de l’immeuble
  • Le point à prendre en compte dans le modèle économique : l’immeuble est plus cher (duplication d’éléments)
  • Solution complexe pour les secteurs avec un haut niveau de sécurisation (ex. : banques, industriels, R&D…)

 

Découvrez comment nous accompagnons les administrations publiques sur leurs problématiques immobilières >

 

Flexibilité géographique : introduire la multipolarité

Comment renforcer l’attractivité de l’entreprise en proposant une vraie qualité de vie au travail ? La question de l’implantation est cruciale, les salariés veulent en effet passer le moins de temps possible dans les transports, disposer d’une vraie qualité de vie, loin des zones denses et encombrées. Les entreprises doivent prendre ce critère en compte.

Citons également l’enjeu écologique que les entreprises ne peuvent plus ignorer. Réduire le temps de trajet permet de réduire le temps passer dans les transports et donc l’empreinte carbone des entreprises. Travailler plus proche de son domicile, c’est aussi privilégier les mobilités douces, fortement plébiscitées par une part croissante des salariés.

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En cas de crise sanitaire, avoir tous ses salariés sur le même campus est-ce raisonnable ? La question de la multipolarité se pose : ne vaut-il pas mieux dans ce cas multiplier les lieux de travail ?

Le plus souvent, les sièges en Île-de-France sont des vitrines pour les équipes (ce sont des lieux « créateurs » de lien et porteur de l’image et de la culture de l’entreprise) et situés proche des gares pour en faciliter l’accès. En contrepartie, les entreprises proposent à leurs collaborateurs des coworking situés plus loin pour laisser plus de flexibilité quant au choix du lieux de travail. Cela donne du sens notamment en régions avec des solutions de coworking.

Les prérequis :

Il est impératif de mener en amont une réflexion organisationnelle forte pour que la multipolarité soit portée et découle de l’organisation / d’une transformation.

Les solutions sont variables selon les entreprises (culture, modèle économique):

  • Localisation (échelle d’une région ou de la France…)
  • Nature des sites satellites (antennes, coworking)

 

Flexibilité juridique : explorer le flexi-bail et la sous-location

Que l’on soit un investisseur ou un occupant, plusieurs questions se posent:

  • Côté utilisateur : comment avoir plus de flexibilité ? Comment absorber les évolutions à la hausse ou à la baisse des effectifs ? La rentabilité du projet ?
  • Côté investisseur : comment optimiser le revenu locatif en augmentant autant que faire ce peut le taux d’occupation et en diminuant la vacance ?

Le flexi-bail propose différents modèles de baux (hors le modèle classique du 3/6/9) qui ne sont pas encore encadrés juridiquement. Les investisseurs y consentent en général sur un pourcentage de leur parc (10-20%), suite à des réflexions sur la modulation du loyer en fonction du taux effectif d’occupation. Ces réflexions sont parallèles à celles qui concernent l’utilisation 24h/24h et 7j/7 des immeubles.

Les utilisateurs vont vers des montages flexibles avec des prises à bail de surfaces plus importantes que ce qui est nécessaire pour eux, afin d’anticiper leur croissance future (cette surface étant confiée dans l’intervalle à un opérateur de coworking ou à un sous-locataire). Dans cette dernière alternative, le recours à un tel opérateur permet de fournir aux collaborateurs des services plus variés et de qualité. Découvrez tous nos services immobiliers pour les entreprises >

Les prérequis

  • Dans les zones tendues, les investisseurs sont plus « rigides » et moins flexibles. Ils consentent moins facilement à des baux flexibles.
  • La flexibilité qui passe par une sous-location ou la multi-occupation trouve ses limites dans le cas d’entreprises concurrentes (risque sur la propriété intellectuelle …). Les contrats permettent d’éluder ce risque.

 

Oser le Sales and Lease back

Existe-t-il un montage financier et juridique qui permet de garantir la meilleure valorisation du patrimoine et la plus grande flexibilité ? Être propriétaire ou être locataire ?

Notre expérience montre qu’il n’existe pas une solution unique de montage. Il n’est pas certain que la vente pure et simple soit l’option la plus financièrement avantageuse ; le bail 3/6/9 n’est pas forcément une structure si rigide.

Les prérequis

La solution découle de l’exploitation fine des effets de marché ; c’est en les exploitant qu’une société peut optimiser la valorisation de ses actifs:

  • Les baux longs sont survalorisés par les investisseurs
  • Les baux pris par une société de premier rang sont survalorisés par les investisseurs, en particulier dans un contexte de marché locatif faible

C’est pour répondre à des besoins de QVT (meilleure qualité de vie au travail), à la nécessaire adaptation des bureaux au travail hybride, et pour servir la marque employeur (attirer/retenir les talents) que les entreprises recourent à la flexibilité immobilière. A chacun sa flexibilité !

 

Pour trouver votre flexibilité, contactez-nous.


Contact

Diane De Pompignan

Directrice du Département Real Estate Advisory

Paris

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