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Colliers prévoit que les espaces de travail flexibles offriront un plus grand choix de localisation et de services.

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Les opérateurs de flex office adaptent leur offre pour répondre à la demande des entreprises après la pandémie.

 

Les entreprises peuvent s'attendre à une augmentation des choix de localisation et un renforcement des exigences concernant les bureaux flexibles. C'est ce qu'observe Colliers dans son dernier rapport Flexpansion 2021, qui a analysé 36 marchés en zone EMEA (Europe, Moyen-Orient et Afrique). 

"Alors que la demande des entreprises pour des espaces de travail flexibles continue de croître, de plus en plus d'opérateurs se battent pour des parts de marché et adaptent leur offre avec des concepts améliorés et des produits de meilleure qualité - ce qui facilitera un plus grand choix et une plus grande flexibilité pour les entreprises", déclare Tom Sleigh, Head of Flexible Workplace Consulting, Occupier Services chez Colliers EMEA. "Le développement d'un plus grand nombre de produits va, à son tour, probablement offrir de meilleures installations, car les opérateurs d'espaces de travail flexibles différencient leurs installations pour attirer les entreprises."

Avec l'adoption définitive par de nombreuses organisations d'une politique de travail agile et hybride, et l'abandon total par certaines entreprises des espaces de bureaux traditionnels, les opérateurs de flex office existants ont réagi en se développant et 43 nouveaux opérateurs sont entrés sur le marché EMEA. Les grands acteurs dominent le marché, mais les nouveaux entrants, combinés à la rationalisation continue de l'espace, ont conduit à un rééquilibrage.

Parallèlement à l'expansion des opérateurs, une croissance substantielle a eu lieu dans les concepts gérés par les propriétaires. "Dans toute la région EMEA, 33 nouveaux sites totalisant 90.098m² ont été ouverts depuis 2020, avec 19 ouvertures l'année dernière", ajoute Tom. "Ceci est en partie une réponse à la pandémie, les propriétaires ayant réalisé qu'ils devaient adapter leur offre de bureaux. Au Royaume-Uni, nous assistons à une augmentation des partenariats entre les propriétaires et les opérateurs, les investisseurs cherchant une exposition directe au secteur et à élever les commodités disponibles au sein de leurs actifs." TOG, X+Why, Fora et Orega ont tous annoncé des partenariats au cours des 12 derniers mois.

La demande des opérateurs en flex office pour acquérir des espaces dans les quartiers d'affaires centraux reste forte, mais comme les effectifs se répartissent de plus en plus largement et que l'approche du "travail de partout" est utilisée par de nombreuses organisations, la demande d'espaces flexibles décentralisés a augmenté. Un total de 256.000m² a été ouvert dans les centres-villes et les quartiers périphériques, dépassant de peu les 252.000m² ouverts dans les centres commerciaux.

Tom explique : "Je prévois une nouvelle croissance en dehors des QCA dans les années à venir, car les opérateurs répondent à la demande des entreprises. Les centres-villes et les quartiers périphériques représentent ensemble 58% des engagements dans le pipeline. Et ce n'est pas seulement dans la localisation de l'espace que nous verrons une décentralisation - une redistribution du pouvoir des acteurs est en cours avec l'espace du pipeline alloué au duo IWG/WeWork tombant à 16,2% à la fin de l'année dernière contre les 66% de part du pipeline qu'ils détenaient au premier semestre 2019." 

La plus grande décentralisation des espaces de bureaux flexibles s'est produite à Barcelone, Cologne, Varsovie et Munich l'année dernière. En revanche, Londres, Amsterdam et Copenhague ont davantage centralisé leur offre d'espace.

Malgré l'augmentation du nombre d'acteurs sur le marché des espaces de bureaux flexibles, les nouvelles activités restent modérées, puisque seulement 2,1% du parc de bureaux disponibles sont flexibles. Ce faible taux peut être attribué à la rationalisation en cours de certains opérateurs qui représentaient 30% des espaces de bureaux fermés, tandis que d'autres opérateurs plus petits et généralement à emplacement unique ont cessé leurs activités en 2021.

Principaux résultats du marché :

  • La rationalisation de WeWork a entraîné des fermetures à Varsovie, Oslo et Madrid.
  • IWG a développé sa marque "Spaces" dans le QCA de Riyad et en dehors de Varsovie.
  • Immofinanz a lancé 900m² dans le centre ville de Varsovie, au sein de l'espace "Warsaw Spire".
  • Ghelamco a ajouté 684m² dans le QCA de la capitale polonaise, à "Rondo Daszynskiego 1".
  • Office unlimited, l'opérateur tchèque, a ouvert un quatrième centre à Prague 5.
  • Brainhouse 247 a ouvert un nouveau site à Eschborn, juste à côté de Francfort.
  • The Office Group a fait son entrée sur le marché hambourgeois en ouvrant le Schopenstehl 13 dans le centre-ville. Après la fusion avec Fora, les deux opérateurs seront présents sur 72 sites.
  • 17 nouveaux sites ont été ouverts à Paris, pour un total de 55.000m².
  • L'investisseur institutionnel IPUT a lancé son nouveau concept de flexibilité baptisé "Making It Work", et prévoit d'augmenter de 5% la part de son portefeuille de bureaux de 2,4 millions square feet à Dublin.
  • Au Royaume-Uni, Currys a annoncé son passage en "full flex" et a signé pour environ 50 sites dans le portefeuille de WeWork.

 


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Contact

Magali Marton

Directrice Marketing, Communication, Etudes & Recherche

Paris

Magali a débuté sa carrière au Grecam en 1998 où elle était responsable de l’Observatoire de l’immobilier de l’habitat en Île-de-France puis de l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise. Elle rejoint en 2005 DTZ - devenue Cushman & Wakefield en 2015 - où elle effectue une grande partie de sa carrière en qualité de Directrice de la Recherche. En charge avec ses équipes de produire des études sur le marché (locatif et investissement) sur l’ensemble des classes d’actifs tertiaires (bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activités, immobilier de santé et hôtellerie) et résidentiels, Magali a également eu la responsabilité du développement des outils de business intelligence et de market data. De 2009 à 2016, elle a coordonné les équipes Research pour la zone EMEA (Europe, Middle East, Africa).

Magali Marton rejoint aujourd’hui Colliers France en qualité de Directrice Communication, Marketing, Research & Data.

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Gautier Weigert

Directeur du Département Tenant Representation

Paris

Gautier a plus de 10 ans d’expérience en représentation des utilisateurs au sein, notamment, des cabinets de conseil CBRE et Cushman & Wakefield. Son parcours lui a donné l’opportunité d’accompagner un grand nombre de clients dans leurs projets immobilier. Cette diversité lui permet d’appréhender une multitude de problématiques, de l’élaboration de schémas directeur à la conduite des négociations.

Diplômé d’un MBA de l’ESSEC, Gautier a commencé sa carrière dans le secteur de la restauration d’entreprise (Chef de secteur chez Compass Group).

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