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Regards croisés sur les quartiers d'affaires parisiens

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Dans un entretien publié par le cahier de la Chaire Immobilier et Développement durable de l'ESSEC Business School, le Président de Colliers France Antoine Derville partage son éclairage sur les quartiers d'affaires et bureaux parisiens post-covid.

 

Antoine Derville est le Président de Colliers International France et Belgique, groupe de conseil et de services en immobilier d’entreprise à destination des promoteurs, investisseurs, utilisateurs privés et publics. Il préside l'ORIE (Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise en Île-de-France) depuis février 2020. Avant d’intégrer le groupe Colliers, Antoine Derville a débuté sa carrière chez Ernst & Young et BNP Paribas Real Estate à partir de 1987. Il a par la suite assuré plusieurs postes de direction chez CBRE France, avant d’être nommé à la tête du groupe Cushman & Wakefield. Fort de son expérience en immobilier tertiaire, il analyse dans cet entretien les effets de la crise sanitaire sur les stratégies immobilières des entreprises implantées dans le Grand Paris et livre sa vision des mutations à venir quant aux critères d’attractivité des bureaux et quartiers d’affaires.

 

Observe-t-on des différences concernant l’évolution des quartiers d’affaires parisiens, notamment La Défense, le QCA, Saint-Denis, Boulogne et Issy?

Les quartiers d’affaires que vous citez ont continué à attirer les entreprises au cours des dernières années. La Défense, traditionnellement animée par de grandes transactions, s’est diversifiée en accueillant davantage d’entreprises de taille intermédiaire tout en gardant un tissu de grands groupes, notamment dans le secteur financier, du conseil, des technologies de l’information (IT), de l’énergie et des industries de transformation. Saint-Denis a été marqué par plusieurs implantations d’organismes et d’entreprises du secteur public, dont le mouvement de regroupement de la SNCF. IssyBoulogne accueille un tissu diversifié d’entreprises en termes de taille et de secteurs d’activités, avec malgré tout des secteurs très représentés, tels que les médias-communication, l’IT, le conseil et la santé.

Plus de 2 millions de mètres carrés de prises à bail par an, en moyenne, sur le marché tertiaire francilien

Quant au Quartier Central des Affaires (QCA) parisien, il dispose également d’un tissu d’entreprises varié en termes de taille. Son périmètre s’est élargi au cours de la dernière décennie vers l’est, décentrant son cœur vers le quartier Saint-Lazare à la faveur de l’implantation de nombreuses entreprises du secteur de la nette économie. Le QCA « traditionnel » a continué à attirer des entreprises du secteur de la finance, du luxe et des cabinets d’avocats. Ces dernières années, le QCA parisien a également été animé par de nombreuses prises à bail par des opérateurs de coworking. C’est cette diversité de secteurs d’activité qui alimente ce marché francilien avec plus de deux millions de mètres carrés pris à bail par an en moyenne sur les dix dernières années.

Quels territoires seront privilégiés demain en Île-de-France? Allons-nous assister à un remaniement des espaces ?

La notion de centralité va devenir prégnante dans les choix de localisation des entreprises. L’arrivée du Grand Paris Express (GPE) va contribuer à renforcer l’attractivité de certains pôles tertiaires déjà constitués, tels Boulogne-Issy, La Défense ou Saint-Denis. Il va également faire émerger de nouveaux pôles, tels que Villejuif, grâce au rayonnement apporté par la desserte de ce nouvel équipement de transport éminemment structurant pour le territoire francilien. Les entreprises recherchent des sites à plus grande proximité des transports, afin d’améliorer leur empreinte environnementale, mais également d’attirer et retenir les talents. Nous allons probablement assister dans les prochaines années à des relocalisations d’entreprises actuellement situées en dehors de secteurs desservis par cet équipement et qui chercheront à gagner en centralité grâce à la desserte du Grand Paris Express, et surtout aux connexions qu’il va créer entre des pôles de périphérie jusqu’à présent non reliés entre eux. On peut donc s’attendre à une concentration massive des entreprises autour des futures stations du GPE et le long des grandes lignes automatiques, avec un cœur parisien dont la fonction de prestige demeurera forte. Le Grand Paris Express sera en effet constitué de rames 100 % automatiques et connectera un grand nombre de gares avec des lignes déjà existantes. Aujourd’hui, seul Châtelet bénéficie de cette caractéristique (automatisation existante sur les lignes 1 et 14, en projet sur la ligne 4 et à l’étude sur la ligne 13). Dans un futur plus ou moins proche, ce sont La Défense, Saint-Denis Pleyel, Bagneux, Villejuif ou encore Val-de-Fontenay qui profiteront de cet élément différenciant.

On peut donc s’attendre dans les dix ans qui viennent à de nouvelles formes d’organisations immobilières de la part des entreprises, entre choix d’une unicité de lieu ou de modes d’organisation en archipel, avec plusieurs sites distribués et connectés entre eux le long du GPE. Ceci est par exemple le choix fait par Orange qui se déploie le long de la future ligne 15 Sud (Villejuif / Arcueil / Bagneux / Châtillon / Issy-les-Moulineaux). Par ailleurs, la crise sanitaire va renforcer et accélérer des modes d’organisation plus hybrides, émergeant depuis quelques années, que la généralisation du télétravail et la montée des préoccupations autour du bien-être des occupants vont très probablement pérenniser.

En effet, on ne travaillera plus tous les jours au même endroit pour accomplir les mêmes tâches. L’univers du bureau sera composé d’espaces plus hybrides qui mêleront des immeubles sièges et des formats pour télétravailler depuis des sites de coworking, des tiers-lieux ou du domicile. Au sein des immeubles de bureaux, l’aménagement des locaux va de plus en plus s’orienter vers de nouveaux formats avec moins d’espaces dédiés au travail individuel et davantage d’espaces pour les échanges et la convivialité. Le rôle du siège social aura une place pivot dans le dispositif immobilier d’une entreprise avec une vocation d’interactions fortes entre ses salariés et son écosystème, complété par des sites satellites, renforçant d’autant plus le besoin de centralité pour la localisation du siège.

Constatez-vous réellement et concrètement un départ des entreprises des quartiers d'affaire, du fait de la généralisation du télétravail liée à la crise sanitaire ?

Pour l’instant, la crise sanitaire a un impact concret en réduisant drastiquement les mouvements des entreprises. Rappelons qu’en Île-de-France, la demande placée de bureaux en 2020 a diminué de 45 % et que le 1er trimestre 2021 affiche une baisse de 30 % comparée au 1er trimestre 2020. La majorité des entreprises est très prudente quant à l’engagement de projets de déménagement face au prolongement de la crise sanitaire, et s’interroge sur les impacts du télétravail et des nouvelles façons de travailler sur ses besoins immobiliers. Face à cet attentisme, nous ne constatons pas à date de mouvements de départs d’entreprises des quartiers d’affaires. Nous observons plutôt une certaine désertion de la fréquentation de ces quartiers, et des bureaux de manière générale, liée aux mesures de confinement pour contenir l’épidémie. Il ne faut pas oublier que les entreprises ont souvent des engagements longs auxquels il est difficile de surseoir. Dans le contexte actuel, on constate donc davantage des négociations menées pour redéfinir les termes du bail et renégocier les loyers que des mouvements de départ. À plus long terme, il y a aura probablement des entreprises qui décideront de quitter certains de leurs sites pour répondre à de nouvelles organisations et à des problématiques d’attractivité, mais cela ne veut aucunement dire que les quartiers d’affaires situés en périphérie vont se vider. Si ces quartiers d’affaires disposent d’une bonne desserte par les transports en commun (qui sera encore améliorée par le GPE), d’immeubles efficients et si les propriétaires de ces immeubles les positionnent à des valeurs locatives attractives pour des entreprises, qui vont être, pour beaucoup d’entre elles, à la recherche d’économies, ces quartiers d’affaires resteront attractifs.

Observez-vous, à la suite de la crise sanitaire, une évolution concernant la nature des baux conclus entre les bailleurs d'immobilier tertiaire et les entreprises locataires, en particulier dans le QCA ?

Plus le bail apporte une certaine flexibilité, plus il répond au besoin de souplesse et d’agilité des entreprises. Le bail 3/6/9 ans reste aujourd’hui prépondérant ; même dans la situation de crise actuelle, les entreprises s’engagent sur des baux longs avec des durées fermes de six ans et plus. Elles y sont incitées pour obtenir des avantages sous forme de franchises et de prise en charge de travaux, autant de facteurs qui ont tendance à allonger la durée des baux. Pour attirer, conserver et répondre aux besoins de flexibilité des locataires, les bailleurs acceptent de plus en plus d’assouplir certaines clauses, telles que les conditions de sous-location, les possibilités de résiliation anticipée de certaines surfaces, etc. Mais cette flexibilité pour les entreprises passe avant tout par des combinaisons entre surfaces prises à bail dans le cadre de baux classiques et contrats de location d’espaces de coworking ou de tiers-lieux qui, eux, apportent davantage de souplesse.

D’ailleurs, il est fort probable qu’au sein de leur immeuble siège, les entreprises loueront à l’avenir moins de surfaces dans le cadre d’un bail classique 3/6/9 et qu’elles disposeront dans ce même immeuble de surfaces de coworking « tampon » (postes de travail, salles de réunion…) proposées par les bailleurs sous forme de contrat de services. Nous observons dans la commercialisation des immeubles que les grands bailleurs réfléchissent de plus en plus à aménager au sein de leurs immeubles des espaces de coworking qu’ils mettent à disposition de leurs locataires ou d’utilisateurs externes, soit via leur propre marque d’espaces flexibles, soit en déléguant leur gestion à des opérateurs tiers. L’avènement des tiers-lieux et le développement des offres de coworking par des opérateurs pure-players ont fait entrer le bureau dans une dimension servicielle, qui se diffuse désormais dans l’ensemble de la sphère tertiaire, avec des bailleurs qui investissent ce champ pour offrir à leurs locataires plus que de simples surfaces de travail.

Considérez-vous que le développement des tiers-lieux peut remettre aujourd’hui en question le modèle du QCA ?

Fondamentalement non. Tout d’abord, au cours des récentes années avant la crise sanitaire, les espaces de coworking ont connu un essor très important et se sont très fortement développés dans Paris et dans les pôles périphériques tertiaires. Ils se sont donc implantés là où les entreprises étaient déjà présentes. Je dirais que la question qui se pose est surtout « est-ce que les tiers-lieux vont remettre en question les bureaux "classiques"? » plutôt que le modèle du quartier d’affaires. La réponse sera différente selon la taille de l’entreprise. Pour les start-ups, TPE, PME, la question peut en effet se poser d’arbitrer entre un bail classique dans un immeuble de bureaux et en assurer la gestion ou souscrire un contrat de prestation de services dans un espace de coworking, soit une solution « all inclusive ». On peut penser que les sites de coworking ont des atouts indéniables et seront de plus en plus adoptés par ce type d’entreprises, qui peuvent trouver aujourd’hui différentes gammes de tiers-lieux selon leur budget. Pour les ETI (Entreprises de Taille Intermédiaire) et les grands groupes, les tiers-lieux apparaissent davantage comme une offre complémentaire à des implantations dans le cadre de baux 3/6/9. On l’a observé ces dernières années, les espaces de coworking captent de plus en plus une clientèle d’entreprises de moyenne et de grande taille, qui y implantent certaines équipes dans le cadre de projets plus ou moins longs. Avec la crise sanitaire et la pérennisation du télétravail, pour lequel un consensus semble se dessiner autour de deux jours par semaine une fois la vie « normale » retrouvée, nous l’avons dit, le monde du bureau sera hybride et les entreprises combineront siège social et tiers-lieux. Dans cette optique, elles auront besoin de disposer d’un maillage de tiers-lieux pour permettre à leurs salariés de télétravailler en dehors des périodes de présence au siège social de l’entreprise. L’avenir des tiers-lieux passe donc très certainement par le développement d’un réseau de sites proches des nœuds de transports et des bassins de résidents pour desservir facilement les habitants. En Île-de-France, les futures gares du Grand Paris peuvent ainsi être des zones de localisations privilégiées pour de futurs tiers-lieux, qui seront ainsi complémentaires de l’offre de bureaux classiques. Le maillage hôtelier, très important en Île-de-France, pourra également constituer une offre de tiers-lieux pour les salariés qui n’ont pas la possibilité de travailler de leur domicile. Enfin, pour desservir les habitants plus éloignés en grande périphérie, les tiers-lieux peuvent également apparaître comme des solutions subsidiaires aux immeubles sièges situés en zone centrale. 

 


Cette interview provient du huitième numéro des Cahiers de la Chaire Immobilier et Développement Durable de l'ESSEC Business School, qui est dédié aux quartiers d'affaires et aux bureaux post-covid co-édité par Ingrid NAPPI, Professeur de l'ESSEC Titulaire de la Chaire Immobilier et Développement Durable et de la Chaire de recherches Workplace Management dédiée aux espaces de travail de l'entreprise, et Margot Beauchamps, Formatrice chez FORMATIONS CAE29. 

 

 


Contact

Antoine Derville

Président

Paris

Antoine  a construit sa carrière chez Ernst & Young, puis chez Auguste Thouard devenu BNP Paribas Real Estate à partir de 1987. Il intègre CBRE à partir de 2001 en qualité de Directeur de l’Agence Île-de-France qu’il a intégralement créée en lui adjoignant les départements Bureaux et Logistique. Il prend la présidence de CBRE Hôtels, Debt Advisory et Capital Markets en 2004 lors de l’acquisition d’Insignia Bourdais. En 2007 il est nommé Président de CBRE Property Management, et devient membre du groupe exécutif « European Capital Markets », du Supervisory board EMEA et du Board exécutif de CBRE France. En 2013, il est nommé Président de DTZ France qui fusionne en 2015 avec le groupe Cushman & Wakefield. Les deux sociétés étant réunies sous la marque unique de Cushman & Wakefield, Antoine Derville est nommé à la tête de la nouvelle entité. En 2018, il intègre le comité exécutif EMEA de Cushman & Wakefield.

Antoine Derville succède à Gilles Betthaeuser et prend la présidence de Colliers International France et Belgique en novembre 2020. 

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