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Accepter la complexité pour permettre la transformation

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Gilles Betthaeuser, Chairman de Colliers France, examine comment les efforts visant à développer une stratégie immobilière globale peuvent se heurter aux nouvelles réalités des marchés de l'immobilier et des talents.

 

La pandémie Covid-19 a contraint les grandes entreprises et autres employeurs à reconsidérer radicalement le rôle des sièges sociaux, des back offices et des bureaux en général, lorsqu'il s'agit de soutenir la culture, la transformation et la finalité de l'entreprise.

Au-delà de l'objectif d’espaces de travail exceptionnels et de portefeuilles immobiliers agiles et résilients, les directions des entreprises cherchent à combiner des facteurs supplémentaires tels que les moteurs financiers, les modes de travail hybrides, la santé et le bien-être, l'attraction des talents, la transformation numérique et la durabilité au sein d'une stratégie immobilière holistique.

Notre expérience récente avec de grandes entreprises suggère qu'il y a de nombreux obstacles à surmonter dans ce parcours tenant à la complexité de son exécution et à l'optimisation de cette approche organisationnelle de l'immobilier. 

  1. Long terme vs. court terme. Les comités managériaux veulent obtenir des résultats et des économies rapides. Il est relativement facile de se libérer de petits bureaux et des baux à court terme, tandis que d'autres baux à court terme spécifiques peuvent être prolongés sous réserve d'améliorations locatives (c'est-à-dire les modifications ou améliorations qu'un propriétaire apporte ou finance pour répondre aux besoins des locataires). Cependant, il faut faire un compromis entre les économies d'exploitation à court terme et les projets à long terme (trois à cinq ans pour un projet de construction sur mesure), qui permettent d'obtenir une valeur ajoutée maximale et les meilleurs bâtiments possibles. La résiliation de baux peut empêcher les entreprises axées sur les dépenses opérationnelles de renoncer à des projets de relocalisation (impact financier unique). Les entreprises qui ont besoin de liquidités doivent également tenir compte de l'impact considérable d'un nouveau projet, même si la contribution financière d'un propriétaire peut couvrir la majeure partie du coût global. Les facteurs financiers ne sont pas le seul défi à surmonter ; les questions sociales et la résistance au changement sont de véritables obstacles à prendre en compte pour la consolidation des sites ou le déploiement de bureaux flexibles.
  2. Beaucoup d'acheteurs, peu de vendeurs. Tout le monde recherche le même type d’immeuble (central, facile d'accès, durable, attirant les talents, efficace, un "endroit où il fait bon vivre"), mais l'offre est insuffisante dans de nombreuses localisations. La plupart de nos clients envisagent des opportunités alternatives de qualité B.
  3. La flexibilité, privilégiée en théorie, mais moins en pratique. La flexibilité est le nouveau mantra, mais seule une minorité d'entreprises exclut de nouveaux baux à long terme. La flexibilité est clairement incompatible avec l'optimisation des coûts immobiliers, une considération qui fait souvent pencher la décision finale indépendamment de l'intention stratégique.

 

La variable du travail à distance

Le travail à distance a également un impact énorme sur la stratégie immobilière, mais qui comprend vraiment l'impact réel d'une politique de télétravail avec un, deux ou trois jours par semaine ? Les méthodes de travail hybrides entraînent des changements radicaux dans les modes de management, et la plupart des directions ne sont pas prêtes à s'adapter à ce changement de paradigme.

Il faut se préparer à la "nouvelle normalité". L'imagination crée le consensus. La mise en œuvre met en évidence la complexité dans tous les domaines.

En France, comme ailleurs, la plupart des employés apprécient le travail à domicile (75%), mais une majorité significative (65%) estime également qu'il est plus facile de travailler lorsque tout le monde est réuni au bureau.

La collaboration et la socialisation sont mises en avant comme les raisons les plus importantes pour venir au bureau. Pour concevoir des espaces de travail qui intègrent les dimensions émotionnelles, numériques et physiques du staffing de demain, les directions des entreprises devront trouver un équilibre entre des questions et des besoins complexes et parfois contradictoires.

Dans les entreprises où les employés travaillent quelques jours par semaine chez eux, il convient de répondre aux questions clés suivantes :

  • Comment allons-nous travailler en équipe ? (connectivité vs. synchronicité)
  • Comment allons-nous socialiser avec nos collègues ?
  • Comment allons-nous promouvoir le brainstorming, la créativité et l'innovation ?
  • Pour les collègues en contact avec les clients, comment allons-nous recréer une intimité avec eux ? Le télétravail peut entraîner une baisse massive de l'intelligence émotionnelle.
  • Comment offrir aux employés une sécurité psychologique et un sens de la communauté ?

 

Une contribution stratégique

L'ampleur des changements en cours crée deux niveaux de complexité lorsqu'il s'agit d'envisager le futur lieu de travail : comment créer les bons comités internes pour piloter les projets de transformation et comment trouver le bon partenaire stratégique afin d'ajouter de la valeur et d'obtenir des résultats tangibles. La demande est forte et les compétences pertinentes se font rares.

L'ère de la pandémie offre à notre secteur une occasion exceptionnelle de contribuer à la construction d'un avenir meilleur. Des conseils stratégiques comme ceux offerts par Colliers sur la façon de s'adapter au nouvel environnement de travail n'ont jamais été aussi précieux que lorsqu'il s'agit de mettre en œuvre des stratégies immobilières complexes et à multiples facettes dans une période de transformation soudaine et rapide.

 

Cet article s’inscrit dans le guide que Colliers a réalisé pour les locataires, les propriétaires et les investisseurs sur le monde de l’immobilier d’entreprise post-pandémie ; CRE - our industry today, tomorrow, and beyond. Retrouvez les autres articles CRE > 

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