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Colliers publie son rapport 2022 sur le marché des bureaux en Belgique

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Bruxelles, le 19 décembre 2022 – Colliers vient de publier son bilan de l’année écoulée avec une analyse du take-up, de la disponibilité, des loyers, du marché de l’investissement et des principales transactions.

Après des années fastes, le marché immobilier plus particulièrement le marché du bureau en Belgique a commencé à vaciller au second trimestre 2022. Au retour des vacances d’été on ne parlait plus de «vacillement» mais bien d’un marché baissier.

Fin de l’année quel enseignement tirer de cette période d’incertitude? Sommes-nous confrontés à une crise similaire à celle de 2007-2008? Quelles sont les opportunités qui se dégagent en cette période troublée?

Le rapport donne un aperçu général des tendances en Belgique, les performances du marché belge des bureaux en Belgique et les prévisions pour les années à venir.

Marché de l’Occupant

Colliers conclut, dans son rapport, que l’année 2022 fut une année mitigée en termes de volume de transactions (take-up). Dans cette période d’instabilité financière et de troubles politiques, beaucoup de sociétés ont postposé leur décision de déménagement.

Néanmoins une tendance nette des occupants à se reloger dans des immeubles neufs et performants est en marche. Cette lame de fond ne sera pas stoppée par l’instabilité des marchés financiers. Les sociétés confrontées à la pénurie de talents cherchent à séduire leurs employés en offrant un environnement de travail innovant. Les nouvelles organisations de l’espace et du temps de travail poussent les sociétés à réinventer leurs implantations. L’âge d’or de la voiture de société est révolu; des nouvelles politiques de mobilité imposent aux sociétés de se relocaliser proche des pôles de transport en commun. La crise énergétique démontre que l’occupation d’un immeuble performant n’est pas «que» une question d’image mais bien une nécessité économique absolue.

De par l’ensemble de ces nouvelles dynamiques de marché, un fossé de plus en plus large se crée entre les immeubles neufs et les immeubles anciens. Les uns se louent de plus en plus vite à des loyers de plus en plus élevés alors que les autres peinent à trouver des locataires.

Si les sociétés ont la nécessité aujourd’hui de se reloger dans des immeubles neufs qui au mètre carré sont beaucoup plus chers, elles réduisent néanmoins de manière drastique les surfaces occupées. Une recherche du qualitatif et pas du quantitatif. La généralisation du travail partiel à la maison amène les sociétés à maximiser le «desk-sharing» et par conséquent à réduire la surface prise en occupation. Afin de séduire les jeunes talents localisés en dehors de la capitale, ces mêmes sociétés ont l’obligation de délocaliser une partie de leurs activités dans des villes secondaires proches de leurs lieux de vie. Il en résulte un take-up net positif à Anvers, Gand, Malines, ... et un take-up net négatif à Bruxelles. Phénomène qui est sans danger dans la plupart des marchés Bruxellois, puisque les vieux immeubles vacants et localisés dans des zones secondaires sont majoritairement reconvertis en résidentiel.

Si la crise amorcée en 2022 a retardé la prise de décision au sein de nombreuses entreprises concernant leur nouvel emplacement de travail, une lame de fond amenant un changement radical de l’espace de travail impose aux sociétés de se reloger dans des immeubles neufs dans des localisations «prime». Colliers prévoir en 2023 une année de grandes transactions à Bruxelles. La prise en occupation du site «Mérode» par l’ambassade et la représentation des Etats-unis (70.000 m²) est la première grande transaction annonçant une série d’autres. La Commission Européenne devrait annoncer dans les mois à venir la prise en occupation de la moitié des Engie-Towers dans le Quartier Nord (30.000 m²). Un solde de 70.000 m² est encore à combler.

Marché de l’Investissement

Dans cette tempête financière le marché de l’investissement immobilier en Belgique a une fois de plus démontré sa forte capacité de résilience. Seuls cinq pays dans le monde ont connu une augmentation des volumes d’investissement en immobilier en 2022. La Belgique en fait partie. Avec un volume total d’investissement de 5,9 milliards €, l’année 2022 est définitivement une année record en Belgique. L’OPA réussie du groupe canadien, Brookfield, sur la totalité des actions de la SIR Befimmo pour 2,7 milliards € est évidemment une transaction exceptionnelle. Mais à côté de cette transaction, la Belgique a connu un nombre important de transactions dépassant le seuil des 100 M€:

- North Galaxy: 622 M€
- Egmont I & II: 400 M€
- Engie Towers: 392 M€
- …

Le marché de l’investissement traditionnellement monopolisé par les investisseurs institutionnels allemands, a connu une plus grande diversité dans l’origine des capitaux (asiatiques, européens, Royaumes-Unis,…). Nous ne dénombrons que deux acquisitions notoires réalisées par des investisseurs allemands (Boulevard Poincarré et Avenue Louise 222).

L’année fut caractérisée par une nette césure à la mi-année. Moment où les transactions «core» se sont complètement arrêtées et où seules les transactions «value-add» voir dites de «redéveloppement» ont encore pu être finalisées.

Les rendements attendus en immobilier n’ont en effet pas échappé à la hausse brusque des taux d’intérêt. A partir de juin 2022, les vendeurs et les acheteurs n’arrivaient plus à s’accorder sur la valeur des actifs. Les uns ayant les taux de 2021 en tête et les autres préférant attendre la fin de la chute des prix.

Néanmoins, malgré cette instabilité mondiale, la résilience de notre marché du bureau de par la nature de nos principaux occupants (concentrations importantes d’administrations), de par notre situation géographique centrale en Europe et de par la qualité de nos constructions, a pu attirer une masse importante de capitaux étrangers. Cette année se démarque également par un nombre important de transactions dites de redéveloppement, démontrant la foi des promoteurs en la stabilité de notre marché du bureau et la foi en de jours meilleurs dans les deux à trois années à venir au niveau des marchés financiers.

Si 2022 fut l’année du bouleversement du monde des finances, le marché immobilier belge démontre à nouveau sa force et sa capacité à résister.


Colliers publie son rapport 2022 sur le marché des bureaux en Belgique

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