Siirry pääsisältöön Siirry alatunnisteeseen

Vuodenvaihteen tilinpäätösrumba on alkanut

Tilinpäätösrumba on alkanut

Varmistamme omistajan edun toteutumisen ja huolella valmistellun tilinpäätöksen

Vuodenvaihde lähenee. Tämä tarkoittaa suurelle osalle osakeyhtiöistä tilikauden päätöstä ja tilinpäätöksen laadintaa. Keskinäisillä kiinteistöosakeyhtiöillä on omat erikoispiirteensä, jotka tulee huomioida tilinpäätöstä laadittaessa. Olemme keränneet alle muutamia tilinpäätöksen laadinnassa huomioitavia osa-alueita, joilla varmistamme omistajan edun toteutumisen ja huolella valmistellun tilinpäätöksen.

 

1. Tuottojen oikeellisuuden varmistaminen ja oma pääoma
Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön tuotot koostuvat suurimmaksi osaksi vastiketuotoista, joita kerätään yhtiön omistajilta. Tilinpäätöksen yhteydessä on tärkeää vielä varmistaa, että tilikauden aikana kerätyt vastikkeet vastaavat yhtiökokouksen päätöstä ja mahdolliset vastikkeiden rahastointipäätökset on huomioitu kirjanpidossa. Vastiketuottoja miettiessä kannattaa huomioida niiden vaikutus myös omaan pääomaan. Niin tavallisen osakeyhtiön kuin keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osalta tulee tarkastella, onko tilikauden oma pääoma positiivinen. Mikäli oma pääoma on negatiivinen, voi tarkasteluun tulla yhtiön tasearvojen markkina-arvon vertailu tasearvoihin ja oman pääoman riittävyyslaskelman avaaminen tilinpäätöksessä. Mikäli oma pääoma todetaan negatiiviseksi, oman pääoman riittävyyslaskelmien jälkeenkin, hallituksen tulee arvioida korjaavia toimenpiteitä tai rekisteröidä negatiivinen oma pääoma kaupparekisteriin.

2. Poistojen kirjaaminen tarpeellisilta osin
KPL 5:12 §:n a kohdan mukaisesti keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ei ole pakko noudattaa suunnitelman mukaisia poistoja (ns. sumu-poistoja), kunhan taseen vara poistetaan vaikutusaikanaan. Toki keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä on myös huomioitava, ettei taseen pysyvien vastaavien arvo saa ylittää markkina-arvoa. Mikäli tällaiseen tilanteeseen joudutaan, voi se johtaa arvonalennuskirjaukseen. Niin sanotun ei-keskinäisen tavallisen kiinteistöosakeyhtiön tulee kuitenkin noudattaa ennalta laadittua suunnitelmaa poistoissa.

3. Tuloverotuksen optimointi
Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ei odoteta yleensä itsessään tuottavan osakkeenomistajalle voittoja, vaan voitot kotiutuvat keskinäisyyden avulla suoraan omistajille. Tästä johtuen keskinäisessä yhtiössä varmistetaan mm. vastikkeiden, poistojen ja erilaisten varausten avulla tuloverotuksen optimointi.

4. Yhtiöön ja sen varoihin kohdistuvat rasitteet 
On hyvin tavallista, että konsernissa olevat kiinteistöt on pantattu ulkopuolisen lainarahoituksen vakuudeksi. Kiinteistöjen lisäksi on voitu pantata myös vuokrasaamiset ja rahat- ja pankkisaamiset. Eli keskinäisessä yhtiössä voi olla tilanne, jossa sen kaikki varallisuus on pantattu rahoittajille. Kiinteistöihin voi kohdistua myös muita kuin rahoittajille annettuja sitoumuksia, kuten kaupungin tekemiä rajoituksia tai vastuita esimerkiksi rakentamiseen liittyen. Tilinpäätökseen on tärkeää varmistaa, että se sisältää muun muassa rasitustodistuksilla, vuokrasopimuksilla ja lainasopimuksissa mainitut taseen ulkopuoliset vastuut. 

5. Kiinteistöinvestointien ALV-vastuut
Vuodenvaihteessa on tehtävä kiinteistöinvestoinnin arvonlisäveron tarkastus ja tarvittavat liitetiedot jäljelle jäävistä ALV:n tarkastusvastuista. Tarkastuksessa käydään läpi, onko tilojen arvonlisäverollisuudessa tapahtunut sellaista muutosta, jonka johdosta verottajalle tulee palauttaa aikaisemmin vähennettyä arvonlisäveroa. Voi olla jopa mahdollisuus saada verottajalta jo maksettua arvonlisäveroa takaisin. Tilinpäätöksessä myös kuvataan taseen ulkopuolisena vastuuna kiinteistöinvestointien yhteydessä tehty vähennetyn arvonlisäveron määrä. Vastuita tarkastellaan 10 vuoden ajan. 

Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä tilinpäätöksen oikean kuvan antamisessa korostuvat erityisesti tilinpäätöksen taseen ulkopuolisten vastuiden huolellinen kuvaaminen. Osassa yhtiöistä myös korona on vaikuttanut liiketoimintaan ja tuonut tarpeen avata koronan vaikutusta tilikauden aikaisissa tapahtumissa. Tilinpäätökseen ja vuodenvaihteen raportointiin valmistautuminen on syytä aloittaa ajoissa, jotta viime hetken yllätyksiltä vältytään. 

Meille laatu on yksi keskeisistä menestystekijöistämme ja panostamme siihen joka päivä, kaikessa toiminnassamme. Siksi myös laatimamme tilinpäätökset on tehty viimeistä piirtoa myöten huolella, omistajan etua palvellen.

Menestyksekästä uutta vuotta 2022!

 

Teksti: Emmi Kavén

 

Emmi Kavén
Head of Controlling, Colliers Finland
emmi.kaven@colliers.com | +358 44 237 9509

Tutustu talouspalveluihimme