Saltar al contenido principal Saltar al pie de página

Siete pasos para una valorización exitosa

valorizacin

Un análisis exhaustivo de la propiedad, sus atributos y su entorno son vitales para obtener el mejor precio.

¿Tiene usted una casa, un edificio o un terreno que piensa vender, y desea saber qué precio puede pedir por ella? Debe saber, en principio, que ese monto puede variar dependiendo de muchos factores: su tamaño, su ubicación, su cercanía (o no) a vías principales, clústeres comerciales o si está ubicada en una esquina, por ejemplo.

Pero hay otros puntos tanto o más importantes que aquellos. En el siguiente artículo le explicamos con detalle siete pasos que debe seguir el profesional de valorizaciones que usted contrate, para que ese precio sea el más apropiado y más acorde con sus necesidades y expectativas.

 

Conocimiento del mercado

En cuanto al conocimiento del mercado inmobiliario, hacemos referencia a la necesidad que tiene el experto valuador de conocer el mercado que está analizando; más precisamente la microzona donde se ubica la propiedad.

Por ejemplo: si la propiedad se ubica en una arteria principal de la ciudad, hay que entender hacia dónde está orientado el mercado inmobiliario allí; es decir, si la zona puede soportar nueva oferta o nuevos desarrollos ya sea comerciales, residenciales o de oficinas.

En dicha investigación será ideal conocer detalles de algunas transacciones recientes, tanto en venta como en alquiler. Ese conocimiento previo será de importancia y vital para emprender los siguientes pasos.

valorizacion4

 

Entender lo que la propiedad necesita

En este punto se trata de básicamente determinar qué tipo de valorización necesita la propiedad, a nivel comparativo del mercado (renta y/o venta), si es necesaria una tasación por flujos o una de análisis residual. Puede tratarse de un inmueble comercial que solo necesita la primera o quizá ambas.

Puede también haber casos que requieran un instrumento más completo como un HBU (High Best Use o estudio de Mayor y Mejor Uso), la misma que considera el mejor uso de la propiedad. Para usar este tipo de valorización es preciso haber pasado por el punto anterior, es decir, el conocimiento lo más a detalle posible del mercado.

En el caso de una propiedad en un mercado muy comercial, la técnica del HBU podrá determinar, con base en esas características, que el mejor uso puede darse por construir un edificio de oficinas o un hotel, o quizá un proyecto mixto con una plataforma comercial y oficinas o viviendas a partir del tercer o cuarto piso.

Hoy en día los propietarios tienen expectativas muy altas de la propiedad que desean vender, pero muchas veces estas propiedades no califican para proyectos de gran envergadura o se ubican en vías secundarias o en una zona donde hay poco movimiento comercial. En ese caso, el experto valuador debe dar su opinión sobre los detalles y recomendarle el uso más adecuado dadas esas características del activo; por ejemplo, un uso residencial.

 

Consideraciones valorativas y normativas

Una consideración de tipo cualitativo es muy importante a la hora de hacer una valorización. Esto se relaciona con el primer punto, pues debe entenderse a fondo las características de la zona de estudio, por ejemplo, la ubicación: si está en una esquina o tiene un amplio frente a una vía principal. La clave es considerar todas estas variables para poder valorizarla correctamente.

Es importante analizar las características de la propiedad, si tiene una configuración regular -si tiene un perímetro cuadrado-, o si tiene pendiente o desniveles, presenta 2 o 3 frentes, etc. Todos estos detalles sirven a la hora de determinar el precio.

Otra consideración, esta vez de tipo normativo, es el de la zonificación. Aquí las normas vigentes, en este caso municipales, nos van a decir qué usos le puedo dar a la propiedad con la zonificación que tiene asignada. Además, indicará cuál es el potencial constructivo que se le puede dar, es decir, la altura de la edificación: esta puede variar entre 3, 7, 20 pisos, incluso mayor altura.

 

Levantar información significativa

Este es el paso más importante. No se trata solo de levantar información de aspectos cualitativos, sino también de aquello que se conoce como generadores de valor del mercado: por ejemplo, si está cerca de un centro comercial, o a un clúster comercial que puede ser de tipo automotriz o educativo, etc.

Lo importante aquí es ir presencialmente a la zona donde se ubica la propiedad a levantar información y analizar el entorno, además de conversar y hacer entrevistas a personas que conozcan bien la zona y cuyos aportes sean de valor.

Los valuadores más expertos desarrollan para este efecto un Street Map, mediante el cual ubican a la propiedad en un punto sobre el cual determinan y ubican los generadores de valor más cercanos. Por ejemplo, si la propiedad está en una avenida, se ubica qué hay en esa avenida que la enriquece, que puede ser un centro comercial, un hub o un clúster comercial.

Y otro punto significativo son las muestras, o propiedades de características similares ubicadas en las cercanías, que se encuentran en venta y que nos ayudarán a determinar el mejor precio. Lo más importante aquí es que el experto salga al campo y levante información, y si es posible concretar una entrevista o una visita a la propiedad que esté considerando como muestra.

Lo anterior es muy útil, pues suele suceder que se toma un universo muy grande de muestras, pero no todas están calificadas para ser tomadas como tales. Es necesario entender cada una de sus características, y además las condiciones físicas e incluso legales que tienen.

 

valorizacion3

 

Seleccionar la muestra comparativa

Este es el segundo paso más importante. Aquí se trata de tomar las muestras que se asemejen lo más posible al activo que se está evaluando, con el propósito de descartar la muestra que no sea tan semejante.

Por ejemplo, si se está evaluando una propiedad que se encuentra en una esquina y tiene 1,000 m2, y se tiene muestras que son terrenos medianeros de 300 m2 y con un solo frente, u otro inmueble en esquina de 100 m2, estas muestras no se pueden tomar en consideración.

Una muestra comparativa sería, por ejemplo, un inmueble de 700 m2 ubicado en una esquina, u otro con 1,200 metros cuadrados. Lo recomendable es tomar estas en consideración, y descartar las otras.

Puede haber incluso muestras muy buenas o muy parecidas a la nuestra, pero tienen problemas legales o registrales. Por ello la importancia de conocer las muestras encontradas en campo, tema que vimos en el punto 4, pues en su defecto el precio que se determine no será ni el más preciso ni el más acorde al mercado.

 

Normalización u homologación de las muestras

Entendiendo que la muestra comparativa puede tener pequeñas diferencias, en este punto, estas diferencias se tabulan para poder normalizar u homogenizar, proceso que consiste en comparar los atributos y los deméritos de la propiedad. Por ejemplo, si la muestra es un inmueble en una esquina, pero en vez de dos frentes tiene tres, ello se pondera y se coloca en dicha tabla, con el fin de darle un peso a ese atributo que tiene en comparación a tu propiedad.

De igual manera, si la propiedad a vender tiene un potencial constructivo de 15 pisos, y la muestra tienen un potencial de 17 pisos, allí debe hacerse un ajuste de precio por ese demérito de la primera.

Finalmente, esta normalización de precio nos debe llevar al resultado final, que no debiera tener una diferencia abismal al promedio de la muestra, justamente porque en el paso 5 ya se seleccionó la muestra más confiable, la más cercana, la que tiene la mayor similitud a nuestro inmueble.

 

valorizacin2

 

Evaluación de la propiedad

En este paso resumimos todos los resultados obtenidos: la información de la propiedad, de la normativa aplicable a su zona, las condiciones bajo la cual se la está evaluando, etc. Y luego se entregan los números resultantes de la evaluación, tanto la renta y/o venta como el resumen de precios.

En el caso de haberse realizado un HBU, aquí no se obtendrá una sola propuesta de precio sino varias, de acuerdo a la cantidad de posibles proyectos que se recomienda para la propiedad.

Respecto a la recomendación del precio, si se obtuvieron muchos resultados dadas las diferentes metodologías que se pudo haber empleado, el valuador emitirá una opinión como experto y recomendará un precio o rango de precio según sea el caso.