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Terrenos cerca a proyectos de transporte en Lima se revalorizan, ¿en cuánto subirían precios?


En Lima hay tres proyectos importantes de transporte que se están ejecutando y que empiezan a tener un impacto interesante en el precio de los terrenos que se ubican alrededor de las obras de las futuras estaciones. Se trata de los proyectos Línea 2 del Metro de Lima, la ampliación del tramo norte del Metropolitano y la ampliación del aeropuerto internacional Jorge Chávez, con la futura construcción del puente Santa Rosa.

Sandro Vidal, gerente de Consultoría e Investigación en Colliers International Perú, detalla a Gestión.pe que las propiedades que se revalorizan más son aquellas que se ubican dentro de los 500 metros a la redonda de un proyecto importante. 

Agrega que hay cuatro factores que determinan que un terreno cambie su valor en la capital de Perú: la ubicación y acceso, zonificación del lugar, la dinámica que se mueve alrededor, así como el panorama macroeconómico. 

Justamente, factores como la coyuntura política e inestabilidad jurídica, así como las secuelas de la pandemia en el país, han repercutido en las decisiones de compra de terrenos para inversión -sea industrial o comercial- en lo que va del 2022. Vidal señala que la duración de un proceso de compraventa se ha alargado entre tres y seis meses más de los habitual. 

Durante el primer semestre, de acuerdo a información de Colliers International Perú, los precios de los terrenos para ejecutar inversiones grandes se mantiene entre US$ 100 y US$ 250 el metro cuadrado (m2), dependiendo de su acceso a los servicios básicos y al distrito.

A junio, además, la compra de propiedades se concentró en la adquisición de terrenos industriales, sobre todo en Lurín; y para proyectos residenciales, principalmente en el distrito de San Miguel.  

Valor de los terrenos

1. Terrenos cerca a las estaciones de la Línea 2 del Metro de Lima: La ejecución del proyecto del metro subterráneo que unirá al puerto del Callao y al distrito limeño de Ate en 45 minutos tiene un avance menor al 50%. Este dato es importante -según Vidal- pues significa que todavía hay espacio para que el valor de los terrenos suba un poco más y la posibilidad de venta se inicie cuando el proyecto tenga una fecha estimada de culminación. Hasta el momento, el Ministerio de Transporte y Comunicación (MTC) mantiene que en el 2024 se entregarán las obras. 

¿Cuánto más podría subir el valor del terreno? De acuerdo a la experiencia previa, durante la construcción de Línea 1, el 30% de las propiedades ubicadas cerca a la estación final (San Juan de Lurigancho) y que no habían ejecutado hasta ese momento cambio de zonificación, terminaron haciéndolo, pasando de un uso residencial a uno comercial, lo que permitió elevar el precio en un 30%, comenta Vidal. 

Aunque precisa que no todos los predios se revalorizaron: "no es lo mismo estar cerca a una estación central o solo estar ubicados por la ruta del sistema de transporte". A ello, agrega, que el precio en Ate se incrementaría en cerca de un 30% por ser ya una zona industrial, pero en el Callao, que mantiene un uso residencial y de servicios, el margen de incremento podría ser mayor porque parte de una base de baja de precios. 

"En Bellavista, por ejemplo, donde se construirá una estación de la Línea 2, la zona es actualmente residencial pero no hay edificios de departamentos, ahí es donde habría espacio para el análisis de potenciar esa zona con proyectos de mediana o gran altura. Tienen ahí una ventaja", indicó.

 

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2. Ampliación tramo norte del Metropolitano: A junio de este año, el proyecto de 18 nuevas estaciones se ubicarán a lo largo de las avenidas Túpac Amaru, Metropolitana y Universitaria, desde la estación Naranjal hasta la avenida Chimpú Ocllo, tiene un avance mayor a 80% y se prevé que culmine este año. Pese a ello, según mencionó Vidal, "todavía no es visible la intención de los propietarios de poner en venta sus inmuebles".

¿A que se debería? "En la zona predominan propietarios emprendedores que probablemente buscan hacer su propio desarrollo y ya están metidos en diversos comercios, conocen además el punto de vista de las empresas inmobiliarias. Así, en el caso de Carabayllo y el cono norte no se aprecia un costo con expectativa alta".

Vidal agrega que "todavía es una zona en proceso de expansión pero no una zona caliente. Lo que analizamo es que a raíz de la culminación de las obras recién se irá focalizando algún tipo de oferta comercial".

¿A cuánto podría subir el precio de las propiedades? El especialista señala que el margen también podría estar entre un 20% y 30% cuando se complete la expansión del Metropolitano.

 

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3. Ampliación del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez y puente Santa Rosa: Ubicado en la región Callao, es de los proyectos de infraestructura más esperados para elevar el turismo a nivel nacional. Para este mes (julio) está proyectado la entrega de la nueva torre de control y la segunda pista de aterrizaje. Mientras que los trabajos del nuevo terminal de pasajeros apenas tienen un avance de 8%, según el concesionario Lima Airport Partners (LAP), por lo que se espera que en 30 meses esté listo.

En tanto, aún está pendiente la construcción del Puente Santa Rosa (ubicado en la avenida Morales Duárez), que en el futuro permitirá el ingreso al nuevo terminal de pasajeros. 

De acuerdo al gerente de Consultoría e Investigación en Colliers International Perú, "las zonas más cercanas al aeropuerto si tendrán un impacto más fuerte respecto a su revalorización". Esos serían el corredor de la avenida Santa Rosa y la Costa Verde hasta el aeropuerto. 

En ese sentido, dijo que distritos como el limeño San Miguel tienen todavía un gran potencial comercial y de proyectos residenciales, lo mismo podría pasar con el distrito de Carmen de la Legua en el Callao, ubicado cercan del aeropuerto, señala.

"Dependerá de la competitividad del uso de los ejes que conducen al aeropuerto y la demanda medida que se pueda satisfacer la evaluación de los inversionistas. Hablamos de que se ubicarían proyectos hoteleros y de oficina como en su momento también se hizo en las avenidas Faucett y Tomás Valle (frente al aeropuerto)", explicó.

Considerando el poco avance del proyecto, Vidal evitó precisar en cuánto podría elevarse el precio de las propiedades en esta zona. 

Fuente: Gestión