Saltar al contenido principal Saltar al pie de página

La logística inmobiliaria – Hoy

industriallogmin

En el sitio web de The Counselors of Real Estate (Cre.org), se ha lanzado recientemente la publicación “Diez problemas principales que afectan a los bienes raíces”. En la parte superior de la lista se encuentran las tendencias que se vieron más afectadas por el COVID-19, tales como el trabajo remoto, que sin embargo ya está en un proceso de retorno a una parcial normalidad: 32% en promedio al 18 de junio último, a nivel global. Sin embargo, la logística, una tendencia inmobiliaria posiblemente subestimada pero con un impacto cada vez más profundo que los demás en esta lista, se encuentra en el puesto 4. En todo caso, el desarrollo del comercio electrónico y los cambios en los hábitos de consumo harán que los cambios generados en este sector sean más permanentes. 

Recibir un pedido de diferentes e-commerce en la puerta de su casa requiere la coordinación de múltiples elementos de infraestructura y bienes raíces para lograr el envío de uno o dos días al que los consumidores están acostumbrados. El proceso logístico va más allá de las plantas industriales donde se fabrican los productos o los almacenes utilizados para el almacenamiento y distribución. Los puertos, ferrocarriles, carreteras y aeropuertos deben trabajar en armonía para mantener las cadenas de suministro funcionando de manera eficiente. Además, estas redes logísticas no son inmunes al riesgo. Este año, por ejemplo, hemos visto una escasez de procesadores de computadora que afecta todo, desde la tecnología de fabricación hasta los productos tecnológicos en sí: escasez de computadoras portátiles por ejemplo. El incremento en los fletes, la volatilidad del tipo de cambio, la inestabilidad política y las medidas sanitarias de cada país también afectan la cadena de distribución.

En este contexto, la ampliación del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez y la construcción del megapuerto de Chancay contribuirán de manera importante a descongestionar el cuello de botella que tenemos debido a la saturación de los servicios en el puerto del Callao y en el mismo Jorge Chávez.

La aparición en los últimos años de nuevos y modernos complejos logísticos, con estándares constructivos de calidad internacional, sumados a estas ampliaciones de nuestra capacidad portuaria, permitirán un importante desarrollo de la cadena logística en nuestro país.

Por el lado de la demanda, está claro que los usos de bienes raíces logísticos orientados al consumo están aumentando rápidamente, mientras que los usos propiamente comerciales disminuyen. Sin duda, esto se ha acelerado al cambiar el comportamiento del gasto de los consumidores. De hecho, un informe de logística de Prologis encontró que las ventas minoristas en línea a nivel global aumentaron 390 puntos básicos en 2020, lo que equivale a 5 años de adopción normal y esperada del comercio electrónico. La demanda de espacio logístico, como vemos, no muestra signos de detenerse.

Durante la pandemia, y a pesar de la inestabilidad política, la demanda de espacios logísticos, si bien ha disminuido, no podemos decir que se haya afectado sensiblemente; pues si bien algunos sectores se han visto afectados, otros por el contrario están teniendo un importante rebote y han seguido con la búsqueda de almacenes para atender su creciente demanda.

El comercio minorista tradicional tendrá que adaptarse a esta tendencia digital del e-commerce en alguna medida, con una presencia en línea y, por lo tanto, con la capacidad necesaria de cumplir a tiempo con los pedidos. Para poner esta demanda en términos concretos, el cumplimiento del comercio electrónico requiere tres veces la cantidad de espacio logístico que el cumplimiento físico.

¿Qué significa esto para el mercado logístico local?

Los desarrolladores de nuevos espacios continuarán tratando de ponerse al día en el futuro más cercano. La tierra es cada vez más escasa en las áreas urbanas que necesitan ser servidas, lo que significa que la nueva oferta tendrá que ubicarse más lejos de los centros de las ciudades. Además, los edificios deben ser más grandes y más modernos tecnológicamente, lo que aumenta los costos de construcción. Los costos de los materiales de construcción también están aumentando, lo que agrega un obstáculo económico aún mayor para el desarrollo de estos formatos de manera individual, ya que se suman los costos de seguridad. Por otro lado, en los condominios logísticos que se están desarrollando en diversos sectores de la ciudad se pueden lograr importantes ahorros, toda vez que la inversión en infraestructura, por la exigente normativa de seguridad actual para obtener las licencias, se puede prorratear entre más metros cuadrados de área techada disponible para alquiler. Esto, sumado a las facilidades de patios de maniobras, adecuadas vías de circulación apta para tránsito pesado, seguridad perimetral, modernos controles de acceso a los almacenes, áreas comunes con servicios de comedor, baños, vestuarios, etc., hacen de los condominios logísticos una opción muy atractiva para empresas que valoren la calidad de los servicios que pueden obtener en estos complejos, que a la postre redundará en menores costos de operación y un manejo más eficiente de su mercadería.

Sin lugar a dudas, esta pandemia ha generado e impulsado cambios en el sector logístico inmobiliario. Por ello, seguir entendiendo dichos cambios, tanto del lado de la demanda como de la oferta, será muy beneficioso ya seamos desarrolladores o inversionistas, pues son innumerables los beneficios que el comercio electrónico y la cadena de suministro sin interrupciones le brindan al mundo de hoy.


Related Experts

Alfonso Chang

Consultor Sr | Peru

Lima

Soy Admnistrador de empresas con más de 30 años de experiencia mayormente en el área financiera, habiendo trabajado en diferentes sectores productivos como minería, construcción, agricultura e industria gráfica; en empresas y conglomerados empresariales de grupos familiares. 

Ver experto