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¿Qué es el Sale & Leaseback inmobiliario? Un recurso de liquidez en tiempos difíciles

El Sale and Leaseback hoy
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Este mecanismo tradicional de financiación gana protagonismo en periodos de incertidumbre. El Sale and Leaseback inmobiliario es una buena opción para obtener liquidez.


Inestabilidad geopolítica a escala global, niveles altos de inflación, subidas históricas de tipos de interés con el consiguiente encarecimiento de la financiación, incremento en los costes de construcción, interrupción en las cadenas de suministro, falta de microchips, o precios de la energía y de la alimentación desorbitados y en descontrol. Estos factores están siendo noticia en titulares de muchos medios de comunicación día tras día, y como no, están afectando en el desempeño y rentabilidad de muchas compañías. Estamos en noviembre y el frío invierno aún no ha llegado.

En períodos de incertidumbre y cambios sustanciales en los mercados mundiales como los que estamos viviendo, el tejido empresarial debería tener muy claras las diferentes alternativas de financiación disponibles que el mercado pone a su disposición. Cuando las épocas de “financiación bancaria barata” llegan a su fin, y las condiciones económicas se endurecen, es cuando mecanismos tradicionales como el Sale and Leaseback inmobiliario adquieren un especial protagonismo.

¿Qué es el Sale and Leaseback inmobiliario?

El Sale and Leaseback constituye una herramienta de financiación adicional para quienes navegan ante “situaciones financieras coyunturales complicadas y no críticas”, pero cuentan dentro de su balance, con inmuebles en propiedad para el desempeño de sus negocios.

Resaltar que este mecanismo es ampliamente utilizado también en compañías que, aun gozando de buena salud y tener una estructura de capital equilibrada, deciden orientar los recursos financieros hacia el crecimiento de los negocios principales (de forma orgánica e inorgánica), mejorar la posición de liquidez y capital circulante, reducir la deuda financiera o incrementar el retorno al accionista vía dividendos. En términos generales, el Sale and Leaseback inmobiliario, es una operación de Capital Markets por la que el propietario (de un negocio que lleva a cabo en uno o varios inmuebles en concreto) vende el activo inmobiliario a un inversor a un precio determinado, al tiempo que el inversor se lo cede en arrendamiento a cambio de una renta periódica que acostumbra a oscilar entre 20 y 30 años. Por tanto, se producen dos operaciones de naturaleza distinta pero íntimamente relacionadas. El contrato de arrendamiento suele incluir una opción de compra, en la que el vendedor inicial puede recuperar el inmueble al finalizar el contrato.

¿Cuáles son los beneficios del Sale and Leaseback para el vendedor o propietario?

En este tipo de operaciones inmobiliarias, los contratos de arrendamiento suelen configurarse como triple net, ya que el arrendatario asume los principales costes recurrentes, esos son principalmente impuestos, seguros y gastos de conservación y mantenimiento. Dicha configuración triple net permite al nuevo inquilino cierta flexibilidad para efectuar mejoras en el activo, ajustándolas a sus necesidades en cada momento.

Entre las principales ventajas para el vendedor destacaríamos la conversión de capital inmovilizado en efectivo, mejora del balance y la situación crediticia, podrá seguir ocupando el inmueble (no como propietario sino como inquilino, por lo que continuará con su actividad sin tener que trasladarse) y tendrá la opción de recuperar el bien inmueble si ejercita la opción de compra que tiene a su favor.

Para que una operación de Sale and Leaseback inmobiliario prospere será de especial importancia adaptarla a las necesidades del inversor como del vendedor (o nuevo arrendatario). En la redacción de los contratos será imprescindible abordar aspectos tan relevantes como las garantías, el capex asociado al inmueble o qué sucederá en caso de que el inquilino no satisfaga la renta en los plazos previstos. En resumen, el Sale and Leaseback permite a los propietarios armarse de recursos financieros, y a los inversores un flujo de caja recurrente que deberá venir precedido de un exhaustivo análisis del perfil del arrendatario.

Previsiones para el Sale & Leaseback en los próximos meses

Esperamos una importante oleada de este tipo de transacciones en una doble vertiente:

Por una parte, habrá una corriente de operaciones a nivel de reestructuración en negocios altamente impactados por la inflación y el encarecimiento de la financiación, entre los que mencionaríamos el acero, la industria de la madera y papel, los fertilizantes, el aluminio o la química básica. En estos casos el Sale and Leaseback inmobiliario será utilizado principalmente como mecanismo para obtener oxígeno a nivel de caja.

Por otro lado, se espera un incremento en este tipo de operaciones debido al alto apetito inversor en sectores muy resistentes a vaivenes de la economía. En este sentido está muy bien posicionada la industria de la educación (colegios, escuelas de negocio y universidades) o los denominados alternativos, con especial relevancia en residencias de mayores.


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¿Qué es el Sale & Leaseback inmobiliario? Un recurso de liquidez en tiempos difíciles

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Ernesto Akerman

Director

Barcelona

Ernesto Akerman es Director de la oficina de Barcelona de Colliers International. Con una sólida experiencia en Corporate Finance  en diferentes sectores, lleva más de 15 años vinculado al sector Real Estate.

Anteriormente, ocupó posiciones directivas en GVC Gaesco, Grupo Memora, Caixa Capital Risc y Grupo Colisée.

Asimismo, ha cerrado con éxito a lo largo de su experiencia profesional más de 20 transacciones corporativas.

 

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