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Cash is King

Invertir en el sector inmobiliario
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El mercado inmobiliario recalibra precios al mismo tiempo que la actividad inversora se ralentiza. Las oportunidades que marcarán la diferencia serán para quienes dispongan de liquidez


El complejo contexto macro-financiero en el que nos encontramos está afectando también al sector inmobiliario: el IPC esta desbocado a nivel mundial, hay una fuerte tendencia al alza del coste financiero, debido a las subidas de tipos que están realizando la Fed y el BCE para combatir la inflación. Además, ya es evidente que entraremos en fase de reducción del consumo por la pérdida de poder adquisitivo de las familias y el incremento del coste de sus hipotecas. Estos dos factores afectarán también a las cuentas de resultados de las empresas, con mayor incidencia en aquellas que tengan un elevado grado de endeudamiento.

Durante las últimas semanas se ha escrito y hablado mucho sobre las causas del ascenso del IPCA. La escalada que registra el índice tiene su origen en las políticas monetarias expansivas que se aplicaron entre 2020 y 2021 para combatir la crisis económica del COVID 19, pero la irrupción de la guerra en Ucrania y los efectos de las sanciones a Rusia, han impulsado una tormenta perfecta en la que el alza de los precios mundiales de los productos energéticos y de algunas materias primas están poniendo en jaque a la economía mundial. Para controlar este escenario inflacionista los bancos centrales están subiendo abruptamente los tipos de interés, tratando así de enfriar la economía, y es que en EUU la Fed ha realizado este año seis subidas de tipos y el BCE tres, dejando los tipos de intervención en el 4% y el 2% respectivamente.

La consecuencia inmediata de estas medidas de política monetaria tiene dos vertientes, muy relevantes para el sector inmobiliario:

  • por un lado, el fuerte incremento del coste financiero, de hecho, el euribor ha llegado a alcanzar el 2,8% (+320 pbs) en 10 meses
  • y, por otro, un fuerte crecimiento del rendimiento de los bonos soberanos. La rentabilidad del bono español a 10 años, que normalmente se toma como referencia para las inversiones, ha subido 280 pbs en apenas 10 meses, el bono alemán 230 pbs y el de EEUU 290 pbs.

Este contexto nos deja un escenario muy predecible, con niveles de actividad más bajos en el mercado de inversión. El alza de tipos y el rendimiento de los bonos soberanos, hace que los inversores estén exigiendo rentabilidades más elevadas en sus operaciones, lo que inevitablemente provocará una recalibración de precios a la espera de que las expectativas entre comprador y vendedor vuelvan a encontrarse.

Pero... ¿cuánto durará esta fase de ajuste?

Desde Colliers estimamos que esta nueva fase durará entre 6 y 24 meses, no solo en España sino en todo el mundo. Por término medio, las yields se están desplazado entre 50 y 75 pbs y ya parece que existe un consenso unánime sobre su más que previsible alza en los próximos meses. En mi opinión, esto provocará además un reajuste en los precios de los inmuebles que puede ir del 5% al 30% dependiendo del activo y la ubicación.

Ahora en el inmobiliario, Cash is king

Al igual que en anteriores ciclos de mercado, surgirán muchas oportunidades para los inversores inteligentes e informados, que estén dispuestos a diversificar su enfoque y a tomar medidas. De hecho, algunos inversores y estrategias seguirán muy activos, especialmente los privados, que podrán pujar por activos en un entorno con una competencia limitada por parte de los compradores. En estos momentos “Cash is king” y disponer de liquidez será clave para encontrar buenas oportunidades de inversión en los próximos meses.

Por otro lado, la fuerte apreciación del dólar está favoreciendo que los inversores que tradicionalmente operaban en otros mercados, ahora pongan su foco en el mercado español. Veremos nuevos players entrar en el mercado inmobiliario tanto en España como en Portugal. También surgirán oportunidades de inversión anticíclica, y ahí volverán con fuerza las operaciones de Sale&leaseback favorecidas por las necesidades de financiación de las compañías.

El invierno llegará al "Reino" del sector inmobiliario pero siempre hay lugares en los que brilla el sol. En esta nueva temporada quien disponga de liquidez será quien lleve la corona.


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Jorge Laguna

Business Intelligence Director

Madrid

Jorge Laguna Coca es Director de Business Intelligence of Colliers International Spain. Anteriormente fue Director de Consultoria en  CBRE España. Tambien ha trabajado en  JLL, BNP Paribas Real Estate y Gesinar.

Jorge es un profesional con mas de  20  años de experiencia en el sector inmobiliario  especializado en el análisis estrategico de carteras,  la valoración de activos inmobiliarios , el análisis de inversión, la valoración de sociedades  y en el desarrollo de planes de negocio. También tiene una larga experiencia en el desarrollo de cuadros de mando, procesos automatizados, estudios de viabilidad y modelos financieros que usan VBA para incrementar el poder del Excel.

 

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