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Bienvenidos al Monopoly: el impacto de los suministradores en el precio de la vivienda

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Siempre ha sido un tema de actualidad e interés público la discusión sobre cómo abaratar el precio de la vivienda en España. Dependiendo de quién opine en este asunto, se suele señalar como causas de los precios elevados de la vivienda a la fiscalidad que parasita todas las etapas de su construcción, a los costes de mano de obra o a las tensiones inflacionarias de los materiales.

Adicionalmente a todos estos elementos, se destacan los eternos plazos de desarrollo de suelo y el coste de las infraestructuras necesarias para su urbanización.

En relación con este último aspecto, es necesario reflexionar sobre algunas prácticas monopolísticas y qué son objeto de extensas quejas por parte de los promotores inmobiliarios, aunque sin recibir la atención que merecen.

Nos referimos al monopolio y a la posición dominante de algunos suministradores que imponen unilateralmente cargas, plazos y costes que en muchas ocasiones exceden sus competencias y encarecen significativamente el coste de urbanización y, por tanto, el precio final de las viviendas.

Con carácter general, podemos distinguir entre las siguientes:

1. Abastecimiento de Agua. Saneamiento
Las empresas que prestan este servicio son de capital público, ya sea municipal, dependiente de la diputación o de la comunidad autónoma correspondiente. En algunos casos la gestión de su actividad está adjudicada a una empresa privada.

La titularidad pública de estas empresas provoca situaciones de clara indefensión. La suministradora, una vez que recibe la demanda del promotor que quiere desarrollar un suelo concreto, aprovecha en muchas ocasiones para que dentro de las obligaciones que tiene que asumir el promotor se incluyan las mejoras de las redes del municipio que no tienen nada que ver con su suelo: ampliación de la depuradora, sustitución de colectores de saneamiento, depósitos de agua, etc.

Es casi imposible determinar, previamente y de forma objetiva, cuál es la inversión que exige el desarrollo del nuevo suelo. Esta falta de transparencia coloca al promotor en una posición de desventaja, por la ausencia de información objetiva, y de indefensión.

2. Electricidad
Antiguamente, la normativa en vigor fijaba unos términos objetivos, cuantificables y en base a reglas técnicas, a partir de los que el promotor y la compañía suministradora se ponían de acuerdo en la definición técnica de las nuevas redes de suministro y en qué proporción se repartían los costes.

Desde que se modificó dicha normativa el proceso se simplificó sustancialmente. Desde ese momento, la compañía suministradora tenía toda la capacidad de decisión sobre lo que había que hacer, cuándo y cómo, mientras que al promotor se le asignaba el deber de pagarlo todo.

En este sentido, al inicio de la tramitación del planeamiento se suele formalizar un convenio en el que se detallan las obligaciones de las partes. Dicho convenio es claramente un contrato de adhesión sobre una imposición unilateral de los suministradores, aunque otorga una garantía adicional puesto que ya se sabe tras su firma lo que hay que hacer y cuánto cuesta.

3. Gas y Telefonía
A diferencia del agua y la electricidad, las empresas que prestan estos servicios (gas: no es obligatorio; telefonía fija, tienen competencia) no parten de una posición de monopolio y absoluto poder de negociación.

Con ellas es posible llegar a acuerdos razonables y, en algunos casos, consiguiendo que soporten parte del pago de la inversión necesaria.

La posición de monopolio y de falta de competencia no se termina en las relaciones indicadas entre el promotor y las compañías suministradoras, sino que se extiende también a los proveedores encargados de su ejecución.

La compañía determina la calidad y tipología de los suministros y de los materiales de las nuevas redes a construir. Homologan a los fabricantes de estos materiales, prescriben al suministrador e instalador de estos materiales, del diseño de las redes, etc. El promotor, únicamente pude solicitar presupuesto a dichas compañías homologadas.

Desde la perspectiva de no haber “sufrido” directamente estos procesos y conocerlos sólo a través de los lamentos de nuestros clientes, podemos llegar a la conclusión de que se tratan de negocios muy atípicos en los que:

· El promotor construye las infraestructuras exigidas, aportando la inversión que le exige quien después las va a explotar.
· Lo hace siguiendo las especificaciones técnicas del futuro explotador y bajo su dirección y supervisión.
· Una vez concluidas las obras y superada la revisión final (uno de los momentos más “emocionantes” para el promotor), se entrega dicha inversión a los suministradores sin ningún coste, además de garantizarle durante un año los posibles defectos.
· Cuando el suministrador las recibe de forma gratuita, las explota cobrando a los nuevos propietarios de las viviendas que el promotor ha desarrollado a su riesgo.

En resumen, el promotor pone la inversión que realiza al dictado de los suministradores y les regala los clientes futuros.

Por último, como consecuencia de la posición de dominio que tienen estas suministradoras, los promotores se ven obligados a gestionar en paralelo procesos dilatados de tramitación de documentación al margen de lo que dispongan las leyes autonómicas sobre la declaración responsable al finalizar las obras. La ley podrá decir lo que quiera, que el suministrador tiene sus propias leyes de tramitación y exigencias que puede demorar la entrega de las viviendas sine die.

Todo este demencial proceso necesita una “revolución”, que otorgue seguridad en costes y en plazos y evite el abuso de posición dominante que ocurre, en muchas ocasiones, en la actualidad. 

La falta de competencia y de transparencia en la determinación de los costes de las infraestructuras de los suministradores de agua y electricidad en los procesos de urbanización asociados a nuevos desarrollos residenciales ocasiona costes e incrementa el riesgo de la promoción, además de incidir directamente en el incremento de los precios de la vivienda.

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Mikel Echavarren

CEO & Partner

Madrid

Mikel Echavarren es CEO de Colliers International Spain. Fue Presidente y Consejero Delegado de irea desde su fundación en 2002 hasta marzo de 2018, momento en el que irea se integra en Colliers International. Anteriormente fue socio de Arthur Andersen responsable de la división de Real Estate Corporate Finance en España y Portugal.

Cuenta con 33 años de experiencia en el sector inmobiliario, es experto en planificación estratégica de grupos inmobiliarios y en transacciones corporativas de sociedades inmobiliarias, inmuebles y carteras de deuda hipotecaria.

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