Saltar al contenido principal Saltar al pie de página

El Sector Residencial deja atrás la pandemia, sus principales indicadores escalan a niveles pre-covid

informe_residencial2021_hero

Según Colliers, sólo los precios del alquiler siguen sin recuperarse. 2022 podría ver la recuperación de este mercado si el sector logra superar el desafío de la Nueva Ley de Vivienda.

  • Madrid y Málaga son las provincias con mayor demanda de vivienda de obra nueva, con 21% y 8,9% de cuota respectivamente. Málaga supera ligeramente a Barcelona (8,3%)
  • Alicante supera a Málaga como destino preferido por el comprador extranjero de vivienda
  • Barcelona registra una caída del 4,2% en de los precios de obra nueva en venta y acumula retrocesos frente a Madrid
  • Valencia logra el mejor comportamiento en absorción de vivienda nueva con una tasa del 105%
  • El valor medio del suelo en España alcanza ya niveles pre-covid con 162 €/m2

Colliers (NASDAQ: CIGI; TSX: CIGI), líder global en servicios de asesoramiento y gestión de inversiones en real estate, ha presentado su informe anual El Sector Residencial en España 2021 que analiza el mercado de la vivienda con la máxima profundidad de detalle y pone el foco en los principales mercados nacionales: Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y Sevilla.

La demanda de vivienda

La demanda de vivienda en el año 2021 ha comenzado con mucha fuerza. El primer semestre de 2021 ha sido el mejor de toda la serie histórica desde el año 2008. El número transacciones de vivienda fue un 63,7% superior al año 2020 y un 10,67% superior al primer semestre de 2019. El comportamiento ha sido muy bueno tanto en el número de operaciones de vivienda nueva (+44,9% Vs 2020 y +23,9% vs 2019), como en el de vivienda usada (+66,2% vs 2020 y +9,3% vs 2019). Para el segundo semestre se espera una continuidad de los actuales niveles de demanda que podrían hacer cerrar el año 2021 con 640.000 operaciones de viviendas, de las cuales 75.000 unidades procederían del mercado de obra nueva y 565.0000 unidades del mercado de segunda mano.

Madrid continúa liderando la demanda en el mercado de obra nueva con una cuota del 21%, le sigue en segunda posición Málaga (8,9%) que en 2021 ha desbancado el puesto a Barcelona (8,3%) que ahora ocupa la tercera posición. En cuarta y quinta posición se sitúa Alicante (7,2%) y Valencia (6,1%). En el mercado de segunda mano, la provincia de Madrid también capta el mayor número de operaciones (12,9%), seguido de Barcelona (10,7%), Alicante (6,4%), Valencia (6,3%) y Málaga (4,8%).

En cuanto la demanda extranjera, durante el primer semestre del año 2021, se ha observado una importante reactivación que ha permitido que el número de viviendas compradas por extranjeros casi alcancen los niveles pre-covid. Alicante sigue siendo la provincia más elegida por los extranjeros. El 17,6% de las compras de viviendas realizadas por extranjeros se registró en esta ciudad. Málaga, con una cuota del 11,4%, fue la segunda provincia preferida por los compradores foráneos, le siguen Barcelona (8,7%), Madrid (7,7%), las islas canarias con sus dos provincias (7,6%), Valencia (6,3%) y Baleares (6,2%).

Producción de vivienda

En el primer semestre del año 2021, la actividad promotora se ha alineado con la reactivación económica y ha mantenido buenos ritmos. No sólo se han puesto en marcha los proyectos que habían sido paralizados el año anterior, sino que se han desarrollado muchos otros nuevos. El número de visados de obra nueva se ha incrementado un 18,9% respecto a la media del año anterior, y se espera que el año 2021 cierre con 101.000 visados de viviendas, una cifra casi parecida a la alcanzada en 2019.

Es importante destacar que la cifra prevista de visados de viviendas para el 2021 (101.000) no es elevado, ya que apenas representa el 12% de la actividad del año 2006 cuando se llegaron a visar 865 mil viviendas en plena burbuja inmobiliaria.

La absorción de vivienda

Uno de los mejores indicadores para medir el comportamiento de mercado residencial es la absorción de vivienda, que se obtiene comparando el número de transacciones de obra nueva respecto al de viviendas terminadas. En el primer semestre del año 2021 la tasa de absorción se ha situado en el 80%, manteniéndose ligeramente superior a los niveles alcanzados en los últimos dos años. De los grandes mercados, las provincias de Madrid (90%), Valencia (105%) y Málaga (88,5%) presentaron ratios de absorción muy buenos. En cambio, las tasas de absorción de los mercados de obra nueva en Barcelona (69%) y Sevilla (73%) tuvieron un peor comportamiento.

Desde 2019 se ha producido, en todo el territorio nacional, una diferencia teórica de 40.000 unidades entre las viviendas entregadas sobre las vendidas. Si bien la cifra es elevada, no debe preocupar en exceso el stock acumulado, ya que su origen es más una consecuencia de la inercia de un sector que está en continuo crecimiento desde 2017 que la ausencia de demanda. “Esperamos que este stock sea absorbido sin problemas durante el año 2022 y parte del 2023 dado el fuerte crecimiento de la demanda” – comenta Antonio de la Fuente, Managing Director de Corporate Finance en Colliers.

Evolución de los precios

En 2021 los precios de venta han vuelto a crecer, sobre todo durante el segundo trimestre del año. La fuerte demanda que se produjo en el segundo semestre de 2020 ha continuado con algo más de intensidad en el primer semestre de 2021.

De acuerdo con los modelos predictivos de Colliers estimamos un incremento adicional de los precios del 1% al 2% para el cierre del año 2021, tanto en obra nueva como vivienda usada. Para el año 2022 observamos cierta estabilidad de precios en términos generales, aunque se podrían producir incrementos de entre el 5% y el 10%, más en vivienda nueva que usada, en algunas de las zonas donde la demanda está creciendo con fuerza. Concretamente observamos 6 mercados donde podrá producirse este fenómeno: Madrid y Barcelona, Islas Baleares, Valencia, Alicante y Málaga.”  continúa Antonio de la Fuente.

En lo que se refiere a los 2 principales mercados, Madrid y Barcelona, en los últimos años el comportamiento del precio de venta en el municipio de Madrid ha sido muy diferente al de la Ciudad Condal. A partir del año 2018, las tendencias de precios divergen y, mientras que en Madrid los precios continúan gradualmente su escalada, en Barcelona van acumulando retrocesos año tras año. Así, a fecha de junio de 2021, contrasta la caída del 4,2% del precio de venta en Barcelona frente al crecimiento de precios de Madrid. Uno de los factores que ha provocado esta caída de precios, son las regulaciones del Ayuntamiento de Barcelona en materia de vivienda que, unido a la incertidumbre económica de las familias por la crisis sanitaria y los altos precios alcanzados en 2018, han provocado que muchos propietarios hayan decidido sacar su piso del mercado de alquiler y ponerlo en venta, con el consiguiente fuerte incremento de la oferta de vivienda en la Ciudad Condal.


“El crecimiento demográfico de los últimos cuatro años (+900.000 habitantes) continuará presionando al alza la demanda de vivienda especialmente en mercados como Madrid y Barcelona, pero también en Málaga, Baleares, Valencia, Alicante y Murcia empujados además por la demanda extranjera” Jorge
Laguna – Business Intelligence Director en Colliers.

Los retos del sector residencial para 2022

En 2022 el sector deberá enfrentarse a nuevos retos como el aumento de los costes de materiales de construcción, la escasez de mano de obra cualificada, el agotamiento del suelo finalista en determinadas ubicaciones o las nuevas regulaciones del mercado de la vivienda.

Incremento de costes, escasez de suelo finalista

En junio de 2021 el índice de costes de construcción de los materiales ha crecido un 10% respecto al año anterior y se ha situado un 17% por encima del nivel que tenía en el año 2016. Sin embargo, a pesar de la reciente escalada de precios de los materiales de construcción, Colliers estima que para el segundo semestre de 2022 se va a producir una relajación de los mismos.

El principal problema que observa es que hay escasez de mano de obra cualificada para poder atender el aumento de actividad que se está produciendo y las nuevas exigencias de descarbonización de los edificios. Por lo que es probable que durante los próximos meses se produzcan incrementos en los costes de la mano de obra. 

Otro factor determinante de los costes de producción es la materia prima: el suelo. Desde el segundo trimestre del año 2021 los precios medios han recuperado rápidamente el terreno hasta alcanzar, en junio de 2021, un valor medio de 162 €/m2. Este valor se encuentra muy próximo a los niveles pre-covid (164 €/m2).  Uno de los principales problemas que están encontrando los promotores es la escasez de suelo finalista de calidad a precios razonables en determinadas ubicaciones. Esto posiblemente seguirá tensionando al alza el precio del suelo en dichas zonas durante los próximos meses.

Las nuevas regulaciones

Durante el año 2022 se espera que el Gobierno de España apruebe dos anteproyectos de Ley relacionamos con el mercado residencial: La Ley de Arquitectura y Calidad del Entorno Construido y la Ley de Vivienda.

“La Ley de Vivienda, tal y como se plantea en el anteproyecto pendiente de aprobación, es la que más incidirá en el normal funcionamiento del mercado residencial por las medidas intervencionistas, fundamentalmente enfocadas en el alquiler, que añaden incertidumbre a los inversores. Estas medidas han hecho saltar las alarmas respecto a la seguridad jurídica necesaria para cualquier inversor y suman una incertidumbre adicional con la propuesta de incrementar la fiscalidad de las socimis españolas. Todas estas medidas y presiones van en la tendencia contraria de las necesidades de desarrollo de un parque de viviendas en alquiler moderno y eficiente en España” - señala Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

En lo que tiene que ver con las nuevas regulaciones Colliers destaca que tampoco se deber perder de vista el presumible incremento de costes que se va a producir por la descarbonización de los edificios, tanto en los de nueva construcción como en los existentes, para dar cumplimiento a la directiva europea 2010/31/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010.

2021 ha evidenciado un sector inmobiliario fuerte y sólido en base a sus fundamentales. Dada la situación actual de exceso de liquidez y falta de alternativas de inversión son muchos los inversores institucionales extranjeros que están focalizando sus inversiones en el sector residencial español. Este es otro de los motivos que sin duda han ayudado a la rápida recuperación del sector tras el impacto inicial de la pandemia” – concluye Antonio de la Fuente, Managing Director de Corporate Finance en Colliers.

informe sector residencial en España


Related Experts

Mikel Echavarren

CEO & Partner

Madrid

Mikel Echavarren es CEO de Colliers International Spain. Fue Presidente y Consejero Delegado de irea desde su fundación en 2002 hasta marzo de 2018, momento en el que irea se integra en Colliers International. Anteriormente fue socio de Arthur Andersen responsable de la división de Real Estate Corporate Finance en España y Portugal.

Cuenta con 33 años de experiencia en el sector inmobiliario, es experto en planificación estratégica de grupos inmobiliarios y en transacciones corporativas de sociedades inmobiliarias, inmuebles y carteras de deuda hipotecaria.

Ver experto

Antonio de la Fuente

Managing Director| Corporate Finance

Madrid

Antonio es Managing Director del departamento de Corporate Finance de Colliers International Spain. Se incorporó a Irea Corporate Finance en 2007, y en marzo de 2018 pasó a formar parte del equipo de Colliers International tras la adquisición de Irea por parte de Colliers International.

A lo largo de su trayectoria profesional, se he especializado en el asesoramiento de fusiones y adquisiciones (tanto desde el lado del buy-side como en el sell-side), en consultoría estratégica, en análisis de viabilidad, en la venta de activos inmobiliarios y carteras de deuda con colateral inmobiliario.

Antonio es el responsable y director del fondo de financiación alternativa de Marathon Asset Management, con un volumen de inversión de 200 M€ para la adquisición de suelo de uso residencial.

Respecto a su participación en proyectos recientes, destaca la venta de varias compañías inmobiliarias, carteras de deudas y REOs (activos adjudicados) a inversores institucionales (con un valor superior a 4.000 M€), la creación de joint ventures entre promotores e inversores institucionales y la realización de diversas operaciones de reestructuración de deuda, la realización de análisis de viabilidad dentro del sector inmobiliario nacional.

 Antonio inició su carrera profesional en Deloitte Corporate Finance, donde estuvo involucrado en un elevado número de transacciones inmobiliarias de M&A.

Ver experto

Jorge Laguna

Business Intelligence Director

Madrid

Jorge Laguna Coca es Director de Business Intelligence of Colliers International Spain. Anteriormente fue Director de Consultoria en  CBRE España. Tambien ha trabajado en  JLL, BNP Paribas Real Estate y Gesinar.

Jorge es un profesional con mas de  20  años de experiencia en el sector inmobiliario  especializado en el análisis estrategico de carteras,  la valoración de activos inmobiliarios , el análisis de inversión, la valoración de sociedades  y en el desarrollo de planes de negocio. También tiene una larga experiencia en el desarrollo de cuadros de mando, procesos automatizados, estudios de viabilidad y modelos financieros que usan VBA para incrementar el poder del Excel.

 

Ver experto

Alejandra Folgado

Marketing & Communications Director

Madrid

Como Directora de Marketing & Comunicación me ocupo de diseñar estrategias e implementar procesos que constribuyen a hacer crecer la marca Colliers International en España, alineando nuestra estrategia a los objetivos de crecimiento y adquisición de nuevos clientes. 

Anteriormente fui Knwoledge  & Organization Manager en irea. Desde marzo de 2015 he sido Directora de marketing y comunicación en irea, hasta marzo de 2018, momento en el que irea pasó a integrarse en Colliers International.  

Soy Licenciada en Documentación por la Unviersidad Carlos III de Madrid y Master en International Marketing and Communications por Polimoda Business School (Italia).

He trabajado en marketing y comunicación en varios sectores entre las que se incluyen Finanzas, Real Estate, Moda y Turismo. Tengo un amplia experiencia en la organización y coordinación de eventos tales como conferencias, jornadas profesionales, cogresos o ferias comerciales. 

Ver experto