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Financiación Hotelera ante un cambio de ciclo

Un caso de éxito para Htop Group
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Sponsor, operador y activo. Tres claves para el éxito en la obtención de financiación hotelera


Nos encontramos en un momento apasionante para la industria hotelera que, a pesar de la situación de incertidumbre del momento, está obligada a seguir avanzando con paso firme para mantener su posición como primer sector de actividad económica española. Esto le obliga a seguir insistiendo en su profesionalización, en la mejora de su productividad para ser más eficiente y más competitiva, en un mercado ya absolutamente global y en continua evolución.

La industria hotelera está empeñada en adecuar los hoteles a las necesidades, cada vez más diferenciadas, de un cliente que busca una experiencia singular y personalizada a su medida y se ve obligada a seguir innovando, a no relajarse, a ser más creativa, y en consecuencia asumir mayores riesgos: riesgos operativos, en su gestión empresarial y, por supuesto, riesgo financiero.

Por todo ello, dentro del asesoramiento global de cada proyecto hotelero, cobra cada vez mayor importancia el específico financiero, tanto en la estructuración ideal de cada uno de los proyectos que irrumpen en el mercado, como en la planificación financiera estructural de cada cliente o grupo, optimizando el destino de cada línea de financiación, los plazos y calendarios de amortización, la identificación y gestión de las ayudas y subvenciones a las que pueda tener acceso, así como el producto más adecuado para cada finalidad.

En este momento, adquieren especial importancia los productos de leasing inmobiliario/mobiliario o el renting de instalaciones y equipos por su aprovechamiento financiero fiscal.

"Con esta situación de incertidumbre que puede estar provocando cierta retracción en el crédito, tanto por parte de entidades financieras como otros financiadores complementarios, se incide en la necesidad de contar con el mejor asesoramiento profesional que nos asegure el menor impacto en la cuenta de explotación y el mejor ajuste al funcionamiento y estrategia de la compañía".

El análisis financiero de un proyecto hotelero que tenga como objeto la compra, la rehabilitación de un establecimiento, su reposicionamiento, la adaptación de su imagen corporativa o acometer proyectos de eficiencia energética y sostenibilidad, pasa por la valoración de una matriz que incide sobre tres elementos fundamentales:

  • El sponsor sobre el que se apoya la operación.

  • El operador, que puede coincidir o no con este primero y quien va a ser el responsable último de llevar a buen fin la estrategia. El plan de negocio del proyecto, aquí se establecen múltiples fórmulas de relación contractual, arrendamiento, gestión o franquicia, etc., cada una de ellas impacta de diferente forma sobre la financiación.

  • El inmueble y su adecuación a la explotación objeto de la operación.

Cada uno de estos elementos debe ser analizado de forma individualizada y por sí mismo, debiendo conseguir una calificación mínima y lo mismo debe suceder cuando se analizan de forma interconectada entre sí. Es decir, un sponsor  viable que se apoye en un operador con experiencia suficiente y capaz de sacar adelante el plan de negocio establecido para que la operación sea viable, y un activo inmobiliario con las características fundamentales para que se pueda llevar a cabo de forma satisfactoria la actividad incluida en este plan de negocio.

Todos estos puntos requieren de un análisis exhaustivo, de una valoración precisa y de un encaje correcto a la hora de elaborar un documento de presentación que ofrezca el confort suficiente a la entidad financiera o financiador alternativo a la hora de analizar la propuesta. Pero el papel del asesor no debe y no se queda ahí, asumiendo un mayor protagonismo en la relación entre financiador y cliente, hablando un idioma común e identificando la solución financiera más adecuada a cada necesidad. Por ello, en estos tiempos en los que afrontamos un cambio de ciclo, se hace más evidente la necesidad de contar con asesores expertos.

Es evidente que tenemos mucho trabajo por delante, pero remando todos en la misma dirección, de forma coordinada y con ilusión, conseguiremos que este sector siga lograr su objetivo último, que no es otro que la felicidad de sus clientes.


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José María Martín Rigueiro

Senior Advisor

Madrid

Experiencia de más de 30 años en banca, tanto nacional como internacional, principalmente en las áreas de banca de empresas y negocio internacional en los últimos 10 años, director de Banco Sabadell, Hoteles y Turismo  

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Laura Hernando

Managing Director | Hotels

Madrid

Laura Hernando es Managing Director del departamento de hoteles de Colliers International Spain. Fue Socia de irea hasta marzo de 2018, momento en el que irea se integra en Colliers International.  Está especializada en el asesoramiento de operaciones de compraventa de hoteles, de carteras de activos y deuda con garantía de hoteles y de sociedades. Asimismo cuenta con experiencia en la estructuración de financiación para adquisiciones y desarrollo de hoteles, en reestructuración financiera de grupos hoteleros e inmobiliarios y en la consultoría estratégica de empresas con intereses en el sector hotelero, incluyendo la negociación de contratos de gestión con cadenas hoteleras.

Laura se incorporó a la división de hoteles de irea en el año 2005.

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Miguel Martínez

Managing Director

Madrid

Miguel es Director del Departamento de Corporate Finance de Colliers International. Se incorporó a Irea Corporate Finance en 2007, y en marzo de 2018 paso a formar parte del equipo de Colliers International tras la adquisición de Irea por parte de Colliers International. Desde su incorporación a Irea en 2007, ha participado en numerosos proyectos de  valoración y compraventa de activos y sociedades, así como en la planificación estratégica y reestructuración financiera de numerosas compañías inmobiliarias e industriales. Miguel ha participado en transacciones por importe superior a los € 2.500 millones, de los cuales € 500 millones comprenden a estructuras de financiación sindicadas. Adicionlamente,  ha asesorado en procesos de venta de carteras de deuda por valor de más de 40.000 millones de euros, entre las que cabe destacar  el asesoramiento a  Sareb (Proyecto Antares, Proyecto Pegasus y Proyecto Agatha) y Banco Popular (Proyectos Arcadia y Patriot), y también a Blackstone (Proyecto Quasar, Proyecto Eloise y Project Tower). , Apollo, Banco Santander y Citibank (Proyecto Octopus) y Oaktree (Project Castle).

 

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German Fernandez

Managing Director

Barcelona

Germán Fernández es el Managing Director de la oficina de Barcelona de Colliers International. Con sólida experiencia en el área comercial, estratégica y financiera, lleva más de 20 años vinculado al sector Real Estate.

Anteriormente, ocupó el puesto de Managing Director en la firma de asesoramiento en inversiones inmobiliarias Niöra Real Estate, hasta el año 2018, momento en el que ésta pasó a formar parte de Colliers International.

Asimismo, ha ocupado diferentes puestos senior en firmas como Jujosa Constructora, Reyal Urbis, Altamira Real Estate (Banco Santander) o Altamira Asset Management (Grupo Apollo Santander), donde fue Director Territorial de Catalunya e Islas Baleares, gestionando un portfolio de más de 1.599M€.

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