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ESG, tres letras necesarias y una oportunidad para el sector residencial

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Las inversiones enfocadas en ESG han dejado de ser un potencial “nicho” para inversores especializados o “verdes”, convirtiéndose en un nuevo estándar de inversión. Los cuatro principales factores; la macroeconomía, las empresas, los inversores y los reguladores, confluyen todos ellos en la misma dirección. A nivel global se cuantifican más de 130 mil millones de dólares como pérdidas económicas por catástrofes naturales; sin ir más lejos los grandes incendios en Bejís (Castellón) y zonas de Extremadura y Andalucía han sido los protagonistas de este verano y, en Pakistán, han fallecido más de 1200 personas por las lluvias monzónicas del pasado mes de junio. Para alcanzar el objetivo de cero emisiones netas marcado por el Acuerdo de París se necesitarán más de 500 mil millones de dólares; el 93% de los millennials desean que las inversiones reflejen valores ambientales y sociales y; el 80% de la generación Z convienen que las empresas deben implementar políticas ESG*.

En este contexto, si los gestores de fondos inmobiliarios quieren seguir siendo competitivos a la hora de atraer nuevo capital e incrementar sus esquemas de remuneración, deberán fortalecer sus capacidades ESG evitando el “green washing”; deberán de ser capaces de identificar inversiones y socios locales que les permitan crear verdaderos activos residenciales con criterios ESG que sean fácilmente contrastables y doten a sus carteras de credenciales de sostenibilidad. Es en este punto donde el sector promotor debe aprovechar la oportunidad y saber anticiparse a los nuevos requerimientos para la vivienda en alquiler. Diríamos que estamos frente a una nueva ola de vivienda para alquiler o, si se me permite la expresión, un Build to rent 2.0.

Una breve revisión a la normativa ESG

El Acuerdo de París (COP21) fue suscrito en 2015 por 191 países más la UE y estableció un objetivo de mantener "el aumento de la temperatura media mundial muy por debajo de 2 °C" y proseguir los esfuerzos para mantener el calentamiento por debajo de 1,5 °C. En virtud de este acuerdo, cada país debía implantar un objetivo voluntario para reducir sus propias emisiones. La UE incluyó en el Plan de Acción de Financiación Sostenible de 2018 tres documentos normativos que lo cambian todo, a saber; el Reglamento de divulgación de finanzas sostenibles ( SFDR), el Reglamento de taxonomía , y el Reglamento de punto de referencia de bajas emisiones de carbono . Paralelamente, los Objetivos de desarrollo sostenible (ODS) adoptados por las Naciones Unidas en 2015 son un “llamamiento universal a la acción para poner fin a la pobreza y proteger el planeta”. Aplicado al sector residencial diríamos que los objetivos se centran en dotar a los edificios residenciales de energía eléctrica generada por fuentes renovables; reducción de desigualdades a través de medidas de inclusión social y vivienda asequible; implantar planes para un crecimiento sostenible de ciudades y mancomunidades de viviendas y que, en definitiva, los proyectos inmobiliarios contemplen una hoja de ruta para la descarbonización total.

Barcelona ya en 2004 apostó por implantar en los planes urbanísticos este tipo de medidas. El distrito tecnológico 22@ es un buen ejemplo de ello. Dicho distrito está dotado por un circuito cerrado de conducciones -Districlima_ el cual distribuye y suministra calor y frío a través de la trama urbana a los ya más de 140 edificios conectados. Se trata de un proyecto energético singular y distintivo que es clave para la obtención de la buena calificación energética de los edificios. El sistema dispone de dos centrales de generación; una ubicada en la zona del Fòrum y una segunda en la calle Tánger -en pleno distrito- las cuales aprovechan vapor procedente de la incineración de residuos urbanos y condensa sus equipos mediante agua de mar. Sólo en 2020 se evitó la emisión de casi 21.000 toneladas de CO2 a la atmósfera, equivalente a eliminar de circulación a unos 36.300 vehículos.

Los fondos de impacto

Con todo, los gestores de fondos están incorporando un nuevo concepto de inversión inmobiliaria, regulados bajo el artículo 9 del SFDR: los fondos de impacto. Este producto de inversión no sólo contempla un retorno financiero, si no que añade previamente la intención de generar un impacto social y ambiental positivo y mensurable.

Los fondos de impacto exigen a los edificios residenciales bajo su gestión una hoja de ruta para la “descarbonización” total en vistas a 2030; asimismo, y sin tener en cuenta ningún plan de protección social, deben ser inclusivos socialmente ofreciendo vivienda en alquiler asequible y sostenible en términos económicos y financieros; por último, y para evitar el “green washing”, son puntuables atendiendo a indicadores clave regulados bajo nomenclatura GRESB (Global real estate sustainability benchmark). En términos de gasto en capital (CapEx) los gestores de estos fondos identifican durante el proceso de due diligence -previa a la adquisición- las mejoras necesarias para aumentar la eficiencia energética y reducir las emisiones de carbono a través del uso de energías renovables, creando un edificio climáticamente neutro. Algunas de las medidas pasan por seleccionar activos con ubicaciones desarrolladas por planes urbanísticos que contemplen infraestructuras o equipamiento público comprometido con el medioambiente y la descarbonización; el uso 100% de biogás; sistemas de aerotermia (bombas de calor aire-agua); obtención de certificados de suministro de energía eléctrica 100% verde a través de contratos marco con suministradoras y subrogación posterior a inquilinos; instalación de contadores digitales centralizados a nivel portafolio; instalación de placas fotovoltaicas en los tejados o aislamiento de fachadas; o, incluso, programas de concienciación a inquilinos para el uso sostenible de los espacios.

No podemos afirmar si estas tres letras (E, S y G) serán capaces de revertir las emisiones y cambiar la manera de hacer negocios hacia una forma más sostenible, pero de lo que sí estamos seguros es de que abre un mundo de oportunidades para aquellos promotores que incluyan en sus planes de negocio la creación y construcción de producto residencial en alquiler con criterios de sostenibilidad y cero emisiones netas de carbono. Ellos serán los campeones del futuro negocio promotor.

(*) Lucia Bevere & Federica Remondi Natural catastrophes in 2021: the floodgates are open, march 2022 /Agencia Internacional de la Energía, 2019 World Energy Outlook. /Huffington Post, abril de 2017. / Nielsen, "Los consumidores globales buscan empresas que se preocupen por las cuestiones medioambientales", 11 de septiembre de 2018.


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German Fernandez

Managing Director

Barcelona

Germán Fernández es el Managing Director de la oficina de Barcelona de Colliers International. Con sólida experiencia en el área comercial, estratégica y financiera, lleva más de 20 años vinculado al sector Real Estate.

Anteriormente, ocupó el puesto de Managing Director en la firma de asesoramiento en inversiones inmobiliarias Niöra Real Estate, hasta el año 2018, momento en el que ésta pasó a formar parte de Colliers International.

Asimismo, ha ocupado diferentes puestos senior en firmas como Jujosa Constructora, Reyal Urbis, Altamira Real Estate (Banco Santander) o Altamira Asset Management (Grupo Apollo Santander), donde fue Director Territorial de Catalunya e Islas Baleares, gestionando un portfolio de más de 1.599M€.

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