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Los Data Centers, un nuevo protagonista en el sector inmobiliario de España

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Gonzalo Martín, Director de Capital Markets y experto en el mercado de Data Centers participó en el Congreso nacional DCD> ESPAÑA 2021 organizado por Data Center Dynamics. La sesión, titulada “¿Cuál es el actual panorama del mercado de Real Estate y Financiero para el sector de Data Centers en España?” estuvo estructurada entorno a inversores, operadores y asesores, representados por algunos de los actuales actores con mayor presencia en nuestro país como Nabiax, Quark, la SOCIMI Merlin Properties y Colliers. En ella, se realizó una amplia radiografía del momento actual de este, más que interesante mercado, aunque incipiente en nuestro país.

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Invertir en Data Centers: pros y cons

Uno de los argumentos iniciales del debate fue el papel que los inversores inmobiliarios podrían tener en el mercado de Data Centers, y, si bien todos coincidieron en el papel “dinamizador” que pueden tener este tipo de inversores, en este momento se está en un punto de ajuste de expectativas entre operadores e inversores con respecto a la rentabilidad y riesgo de cada uno en el negocio. Es claro que la máxima rentabilidad se encuentra entrando antes en la cadena de valor, y de esta manera asumiendo un mayor riesgo (promotor y comercial) y es necesario estructurar “alianzas” que regulen esa relación. A pesar de esta distancia, todos los conferenciantes coincidieron en que todas las partes están interesadas en llegar a acuerdos cuanto antes y así se está haciendo en el momento actual.

Los factores más positivos que atraen a inversores al mercado de Data Center podrían resumirse en:

  • El aumento sostenido de la demanda de datos, que hace que el desequilibrio entre oferta y demanda en nuestro país sea claro (factores como los fondas NextGen para digitalizar la economía, el IoT, el 5G, los nuevos estándares de trabajo que ha dejado la pandemia del COVID 19, así como la situación de Madrid como puerta de entrada a Europa de nuevos cables submarinos conectados con Estados Unidos, Norte de África y Latino América, son factores clave para explicar el crecimiento de la demanda en España).
  • La compresión de yields así como la intensidad de uso de Capital en otros sectores “ya maduros” comparados con el mercado de los Data Centers, hacen que los inversores vean nuevos tipos de activos como una oportunidad de entrar “temprano” en un nuevo mercado que ofrece rentabilidades atractivas al que sabe cómo a quién dirigirse.
  • La estabilidad de Cash-flow motivada por el tipo de compañía que se implanta en el activo, que ofrece seguridad e ingresos sostenidos en el tiempo atrae no solo a los inversores “creadores de valor” sino también a inversores patrimonialistas que buscan activos yielding con los que luchar frente a la inflación.
  • La futura conformación de un mercado organizado donde este tipo de activos sean líquidos ya atractivos para distintos tipos de inversores.

Si bien estos factores resultan alentadores, el mercado de Data Centers se enfrenta también a una serie de dificultades para poder consolidar su desarrollo. Entre las que señalan los expertos del mercado se encuentran:

  • La escasez de suelo y de energía eléctrica disponible para dar respuesta a la demanda: la dificultad está en encontrar suelos que reúnan todos los requisitos necesarios (en usos, tamaños, ubicación, etc…) como en la capacidad que podemos tener como país para satisfacer el gran volumen de energía necesaria para alimentar este tipo de activos.
  • El componente tecnológico y know - how:  Determinante para el desarrollo y muy importante en comparación con otros tipos de productos inmobiliarios. Los Data Centers son un producto muy intensivo en capital y mucho más sofisticado respecto a otros tradicionales del inmobiliario.
  • Las barreras administrativas y la falta de una regulación específica y común: esto deriva, no solo en una falta de incentivos estatal a la implantación de operadores (un ejemplo es que todavía este tipo de actividad no está considerada por las autoridades como electrointensiva) si no que deriva en una negociación one-to-one con cada administración local y limita la posibilidad de acceder a incentivos para la inversión en Data Centers. 
  • La amenaza de destinos competidores en otros países europeos que crecen a ritmo similar: ciudades como Milán, Varsovia o Sofía compiten contra el principal hub nacional, Madrid.

España, destino atractivo para el mercado de Data Centers

Según los expertos participantes en el evento, España será el destino europeo que más inversión reciba en los próximos años. Actualmente grandes Hyperscalers globales están demandando grandes bolsas de suelo para desarrollos de hasta 300.000 m2 (suelos incluso en gestión para poder hacer el land banking que necesitan a futuro). Sin duda, la transformación digital por la que España está apostando de forma decidida es la mayor disrupción y precisamente la llegada de esos Hyperescalares a España (Amazon, Google o Microsoft) es lo que está haciendo que se dispare la necesidad de contar con el sector inmobiliario como “aliado” para el rápido crecimiento de este tipo de infraestructuras.

Regiones que encabezan los desarrollos de Data Centers

Madrid, es el principal hub en el mercado de Data Centers, fundamentalmente porque es donde convergen los cables submarinos y cables troncales de fibra y, dentro de Madrid, el eje noreste es donde se encuentran las mayores sinergias para el sector.

En segundo lugar se posiciona Barcelona, que será nodo importante para conexión con África y Sopelana, aunque según los expertos el decalaje en desarrollo y volumen de proyectos es de varios años con respecto a Madrid.

Otras ciudades secundarias como Bilbao, Valencia o Sevilla, empiezan a tener demanda y por tanto se están comenzando a cruzar operaciones de desarrollo en focos puntuales dentro de estas geografías.

Invertir en Data Centers en España

En nuestro mercado se apuesta por la construcción de nuevos Data Centers más que por la compra de activos existentes, así, los proyectos de nueva construcción superan ampliamente la adquisición de facilities existentes. Esta tendencia irá equilibrándose conforme llegue la inversión y se consolide la oferta. En este sentido, y como excepción que confirma la actual regla, en la actividad de Nabiax el año pasado la proporción es de 10 MW (nueva construcción) frente a 4 MW (adquisición). El mercado no está preparado para la rotación de activos, fundamentalmente por la escasez de producto, pero tanto REITs, como SOCIMIS y fondos institucionales van a tener un papel muy relevante en la dinamización del mercado y cuando los activos estén maduros.

Todos los expertos, concuerdan además en que era imposible que mercado español estuviese preparado para absorber la alta demanda actual, pero sí que está respondiendo bien a los plazos técnicos exigidos para promover, construir y operar, así como a las necesidades de capital, energía y suelo que son necesarias para acelerar el peso de este tipo de industria y crecimiento para no quedarnos atrás respecto a otros destinos en desarrollo como Sur de Francia, Italia, Polonia o Bulgaria.

La rentabilidad de fondos institucionales y Socimis en este tipo de producto

En Colliers cruzamos transacciones entre inversores y propietarios de suelo con Operadores que traen de la mano a la demanda final, actualmente estamos estructurando transacciones tanto en compromisos de compra sobre suelo “ordenado”, acuerdos en Built To Suit o acuerdos en Build Operate and Transfer también habituales en sectores de infraestructuras. Si bien esto es un paso necesario y novedoso, también estamos trabajando de la mano de inversores institucionales - patrimonialistas que miran el mercado de Data Centers con mucho interés, y donde ya nos han mostrado su intención de introducir un peso de este tipo de inversores en hasta un 10% de su GAV invertido.

Hace más de un año, apostamos por ver madurar el mercado de Data Centers en nuestro país, creando un equipo específico y trabajando para adaptar el modelo de negocio hacia la situación de otras zonas geográficas como EE.UU. o Asia, es decir, hacia una disociación entre la propiedad de los activos y su operación. En un horizonte temporal de cinco años, creemos que todo esto hará que la oferta crezca, la demanda se consolide, y como consecuencia este tipo de activos lleguen a tener el peso que ostentan en las carteras de inversión en otras regiones internacionales (entre un 5-6% de su GAV frente a un peso actual muy por debajo del 1%). Eso sí, este seguirá siendo un mercado de nicho donde la barrera de entrada será el conocimiento y donde, si no tienes claro cuál es tu modelo de negocio, el volumen de capital necesario junto a la complejidad técnica hace que el riesgo de enterrar tiempo y dinero sea grande (ya hemos visto ejemplos en otras regiones de Data Centers que se han quedado sin abrir con toda la inversión hecha por deficiencias técnicas o falta de demanda).

Previsiones para el mercado de Data Centers

Todos los expertos en el panel se declaran de acuerdo entorno al hecho de que, en los próximos 3 a 5 años, el crecimiento en el mercado de Data Centers será espectacular, registrando un crecimiento orgánico de entorno a 300 MW, lo que convertiría a España en un Hub referente del mercado.

Para constatar ese crecimiento real y su peso, cada vez mayor en el sector inmobiliario, sólo tendremos que fijarnos en la composición de las carteras de inversores institucionales o seguir muy de cerca las operaciones asesoradas por nuestra división de Data Centers.

En este evento han participado:  Emilio Díaz (CEO, Nabiax), Ricardo Abad (Managing Director, Quark), Francisco Rivas (Director, Merlin Properties) , Gonzalo Martín (Capital Markets Director, Colliers) y como moderador Fernando Albacete de Data Center Dynamics.

 


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Gonzalo Martín

Director | Capital Markets

Madrid

Gonzalo es Director en el departamento de Corporate Finance de Colliers International. Gonzalo se unió a Irea Corporate Finance en 2011, y en  Marzo de  2018 pasó a formar parte de Colliers.

Desde su incorporación a irea se ha especializado en la valoración y compraventa de activos y empresas, servicios de asesoramiento financiero y estratégico, y en procesos complejos de reestructuraciones financieras. En este sentido,  Gonzalo ha participado directamente en la reestructuración de más de € 3, 000 millones de euros y ha participado en proyectos notables como por ejemplo el trabajo con Via Celere en su adquisición por Varde Partners para su posterior salida a bolsa.

Asimismo, Gonzalo también tiene amplia experiencia en el análisis y valuación de carteras de deuda garantizadas por activos inmobiliarios, incluyendo PLs (Performing Loans) y  NPLs (Non-Performing Loans), proporcionando asesoramiento tanto en la compra como en la venta de Portfolios de deuda. En este sentido, Gonzalo ha participado en transacciones valoradas en más de 6.000 € millones, incluyendo trabajos en proyectos como Octopus, Agatha, Tower, Macarena, Citrus, Edificios Madrid, Jaipur y Inés.

Gonzalo comenzó su carrera como analista en el departamento auditoria de Productos y Servicios de Deloitte.

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