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Revista Mercados y Tendencias: Sector inmobiliario se reinventa

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¿Cómo se comporta la industria inmobiliaria en la región?

 

Desde la llegada de la pandemia sanitaria ocasionada por el co-vid-19, el sector inmobiliario ha sufrido un gran impacto. Ante el panorama del retorno a la nueva normalidad, el sector se pregunta qué pasará con este y cómo afrontará esta nueva situación. Es importante destacar que la industria inmobiliaria se enfrenta a una serie de retos que marcarán su evolución en los próximos años.

 

Con base a esta realidad, los desarrolladores inmobiliarios tendrán que considerar los recientes acontecimientos que han transformado los hábitos y las preocupaciones de la población. Tanto el confinamiento como la inestabilidad y el teletrabajo son algunos de los puntos claves que darán respuesta a las nuevas demandas y necesidades de los clientes.

 

 

Tendencias en el sector

 

Las principales tendencias recientes de un desarrollo inmobiliario exitoso se pueden agrupar en tres grandes categorías: eficiencia, sostenibilidad e innovación/diferenciación. Para José Ignacio González, Market Research & Consulting.

 

Director de Cushman & Wakefield | AB Advisory, tanto en los desarrollos de oficinas como en centros industriales y logísticos, la eficiencia operativa y funcional de los complejos juega un papel trascendental al permitir a las empresas realizar un mejor uso de sus espacios y sacar el máximo provecho de estos, lo cual tiene un impacto directo en sus análisis financieros.

 

Por otro lado, las prácticas de sostenibilidad a nivel constructivo y operativo de los proyectos se han convertido en aspectos cruciales para muchas empresas multinacionales y locales, no sola-mente por los ahorros y beneficios de consumo energético que ofrecen sino también por disminuir el impacto ambiental de sus operaciones. Asimismo, la sofisticación del mercado y la fuerte competencia existente entre los distintos proyectos, para cada obra hay que realizar un profundo y detallado estudio para maximizar su propuesta de valor e innovación y poseer sólidos factores diferenciadores.

 

 

Bajo esta misma línea, Hugo Bosque, director de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas de Guatemala (Anacovi), recalcó que en los últimos años se ha visto la migración de proyectos de vivienda de los municipios de la periferia a la ciudad, en todos los segmentos económicos. Principalmente, en el segmento medio, “empezamos a ver el crecimiento de proyectos de vivienda en varias zonas de la ciudad, siento tal vez las más importantes zonas como la 11, 2 y 1. Esta tendencia no ha cambiado, sino que se ha venido incrementando, y ahora vemos las zonas 16, 15, 5 y 12, como nuevos polos de desarrollo".

 

Adicionalmente, se observa la incorporación en algunas zonas de edificio de usos mixtos, para poder brindarle a su comunidad espacios de recreación, socialización, así como, lugares de trabajo.

 

Por su parte, Colliers International ha identificado que en la actualidad se bus-can sectores de oficinas más actualizados y modernos, con diversos servicios que beneficien a los inquilinos. Las torres con más antigüedad se quedan en el pasado y ahora es importante enfocarse en lo actual y de tendencia, como torres tipo A o A+, las cuales cumplen con cualidades que satisfacen la necesidad de los clientes más exigentes. Bertha Mora, gerente de Investigación de Mercados de Colliers International, explicó que actualmente se observa tanto a nivel nacional como a nivel internacional, que los inmuebles han decidido habilitar sus espacios comerciales a espacios de oficina, incluso adaptando espacios para el ingreso de empresas dedicadas al coworking, por lo cual el mercado “Retail” puede reducir gracias a la reconversión de su espacio, así mismo en otros países como Estados Unidos se han empezado a utilizar los espacios como almacén en apoyo al mercado industrial y logístico.

 

 

Destinos de inversión

 

El sector construcción siempre se caracteriza por ser uno de los más grandes y donde más se invierte, Bosque destacó el crecimiento que ha tenido dicho sector en los últimos 2 años en Guatemala pese a la llegada de la pandemia. El país continúa teniendo fuertes inversiones del lado de vivienda y observan también un fuerte componente de ofibodegas. En el caso de Colliers, destacan al mercado industrial/logístico como uno de los sectores que a pesar de la pandemia no ha sufrido grandes afectaciones, debido a diversos factores. Una de ellas, es la necesidad que ha surgido debido al mercado comercial y el desarrollo de cadenas de abastecimiento y proveedores requeridos y así suplir las necesidades de los consumidores.

 

Actualmente, a nivel de oficinas corporativas existen más de 70.000 m² en construcción en Costa Rica. Un 60% de dicho metraje en desarrollo se encuentra en el submercado de Heredia y un 22% en la zona Este de San José. El experto de Cushman & Wakefield | AB Advisory explicó que en el caso de Heredia, a pesar de la elevada disponibilidad actual, los proyectos en desarrollo vienen a sofisticar la oferta existente a nivel de amenidades, eficiencia de plantas, prácticas de sostenibilidad e innovación. Agregó, que a nivel de desarrollo industrial y logístico, hay en construcción más de 210.000 m², distribuidos principalmente en los submercados de Alajuela (103.800 m²) y Cartago (85.600 m²). A nivel industrial, destaca el desarrollo de modernas plantas de manufactura para operaciones de empresas bajo régimen de zona franca, relacionadas con Inversión Extranjera Directa, de los sectores de alta tecnología y ciencias de la vida. En el uso logístico, los proyectos bajo construcción corresponden principalmente a eficientes centros de distribución, bodegas industriales y logística de última milla.

 

 

Papel de las tecnologías en los nuevos proyectos

 

En el sector inmobiliario, las tecnologías no solo han llegado a reforzar el mercado, sino a cubrir las crecientes necesidades de este. Gracias a las nuevas tecnologías se ha logrado transformar el mercado para así cumplir con los deseos y las necesidades de los consumidores que han ido en aumento y estas no son sobre lo ya existente, sino que se exige la implementación de lo nuevo e innovador.

 

Dentro de las tecnologías destacadas por Colliers International se encuentran el uso de drones que permiten tener imágenes panorámicas de los inmuebles de forma innovadora; el big data y machine learning que son herramientas permiten obtener información detalladas de los deseos y demandas de los consumidores y así tener data personalizada sobre lo que se debe ofrecer; la geolocalización, esta permite conocer dónde están los locales o inmuebles comerciales que desea el consumidor, así como obtener la ubicación de este para mostrar artículos de interés; la digitalización y e-commerce; y las redes sociales.

 

Por su parte, el experto de Cushman & Wakefield | AB Advisory destacó que as nuevas tecnologías juegan un papel fundamental en la transformación del desarrollo inmobiliario y las agrupó en dos grandes categorías: tecnologías de inmuebles y tecnología del lugar de trabajo.

 

En el caso de las tecnologías del inmueble, un robusto BMS (Building Management System o Sistema de Gestión de Edificaciones) es esencial en cualquier activo ya que permite la medición y manejo de los principales sistemas del edificio, energía, tránsito y puntos críticos, además de que genera data para la correcta toma de decisiones. Asimismo, la pandemia ha acelerado tendencias preexistentes como accesos sin contacto o touchless, herramientas para la reserva de amenidades del edificio, aplicaciones o tecnologías para obtener beneficios entre los inquilinos del edificio, entre otros.

 

“Guatemala es un país donde la construcción siempre está en constante evolución y la tecnología juega un papel muy importante, vemos siempre nuevas técnicas de construcción o sistemas constructivos, así que no hay una en específico, sino varias que aplican de acuerdo al desarrollo”, explicó el director de Anacovi.

 

Agregó que además del tema de construcción, la comunicación es lo que más ha cambiado en los últimos años, y ahora con el covid-19 se quedaron muchas personas trabajando o estudiando en casa, así que estos espacios deben de estar disponibles para los usuarios.

 

 

 

Impacto de las nuevas generaciones en el desarrollo de proyectos inmobiliarios

 

Las nuevas generaciones buscan tecnología, innovación, modernidad y comodidad. Es importante, cumplir con lo que sugieren las nuevas generaciones ya que la innovación y lo moderno forman un papel fundamental dentro de los proyectos inmobiliarios. La experta de Colliers International destacó que los comportamientos van cambiando de generación en generación, lo que significa que los gustos, deseos y necesidades de los consumidores cambian y aumentan. Las nuevas generaciones tienen una gran influencia sobre el mercado, relacionado al uso y control de las redes sociales.

 

Por su parte, el director de Anacovi resaltó que los jóvenes buscan espacios en donde poder convivir con familiares y amigos, o en zonas que brinden ese espacio. Adicionalmente, el reacomodo de zonas que se ha dado y el cambio o nueva búsqueda de proyectos de vivienda vertical versus horizontal son parte de la influencia que ha tenido esta nueva generación.

 

“La atracción y retención de talento capacitado acorde a las necesidades y requerimientos de las empresas se posiciona como la prioridad en la mayoría de las empresas sofisticadas del país. Esto ha generado que el sector inmobiliario deba girar en torno a fomentar y facilitar la atracción y retención de dicho talento. Ubicaciones clave con fácil accesibilidad a través de transporte público y privado, atractivas amenidades relacionadas con productividad y ocio, proyectos de uso mixto y edificios modernos y eficientes son algunas de las tendencias que han tomado una posición relevante en el desarrollo de proyectos inmobiliarios exitosos”, concluyó la experta de Cushman & Wakefield | AB Advisory.

 

 

La industria se reinventa

 

La crisis por covid-19 ha traído cambios en diversas industrias y la inmobiliaria no es la excepción. En El Salvador, el  sector inmobiliario vinculado a la inclusión urbana y grupos vulnerables, está dentro de los proyectos del Gobierno a través de la ejecución de programas habitacionales y proyectos de infraestructura, los cuales podrían tomar relevancia luego de la crisis provocada por la pandemia, indica la agencia SCRiesgo, la cual refiere que en el mediano plazo, parte de la inversión en infraestructura pública estará limitada por el alto endeudamiento direccionado a atender la pandemia. Asimismo, la agencia indica que los  diversos proyectos de desarrollo in-mobiliarios dirigidos a oficinas, apartamentos, centros comerciales, hoteles y urbanizaciones en zonas exclusivas se enfrentaron a demandas debilitadas durante el 2020 y primera mitad del 2021, explicado principalmente por la incertidumbre de los impactos reales de la pandemia.

 

De acuerdo con las estimaciones de SCRiesgo, la industria de la construcción retomaría su crecimiento a partir de este año; aunque la recuperación es lenta debido a los efectos del corona-virus.

 

El sector inmobiliario panameño es otro que ha tenido que reinventarse luego de que en el  2020 se experimentó una disminución del 52% de las ven-tas como consecuencia de la pandemia, lo que ha implicado importantes desafíos, que dieron paso a la innovación y adaptación del mercado a las nuevas necesidades de los compradores, de acuerdo a lo informado por la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (ACOBIR). Según los estudios de dicha institución,  el sector inmobiliario recuperará el dinamismo que tuvo en la pre pandemia para mediados del 2022 y los sobrepasará para finales de ese año.

 

Cabe destacar que el precio de las residencias verticales cayó un 4% en la Ciudad de Panamá y el de las casas en el interior del país cayeron entre un 9% y hasta un 36%. ACOBIR hace énfasis en que con la reactivación de la economía, ésta crecerá un 12% en el 2021 y 8% en el 2022, según las previsiones, lo que reajustará esos precios con una tendencia al alza.

 

Mientras tanto, en Honduras, desde la llegada de la pandemia la industria de la construcción es una de las que más afectadas se ha visto. Las restricciones y los confinamientos generaron retrasos y abandonos de los proyectos que se encontraban en proceso de construcción.

 

El impacto de esta situación se vio  reflejado en una caída drástica en los ni-veles de inversión la cual fue del 36.6% al cierre del tercer trimestre del 2020, de acuerdo con el Banco Central de Honduras (BCH).

 

En el informe del BCH resalta que la caí-da más grande en la inversión del sector privado de construcción se dio en el distrito central, seguida por San Pedro Sula, con una caída del 9.9%.



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Bertha Mora

Gerente de Investigación de Mercados

San José, Costa Rica

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Silvia Alfaro

Marketing Manager

San José, Costa Rica

Profesional con más de  10 años de experiencia en el sector corporativo y agencias de Relaciones Públicas y Comunicación, gerenciado la reputación de marcas, tanto de forma interna como externa.

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