Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Stigende renter og lagerbeskatning øger egenkapitalkravet med knap 400%

Header_mehrdad
Efterspillet fra folketingsvalget kører nu, og flertallet for lagerskatten ser – måske – ud til at forsvinde. Det er ikke nogen hemmelighed, at de fleste aktører på ejendomsmarkedet håber på netop det resultat.

 

Kombinationen af stigende renter, høj inflation og en potentiel lagerbeskatning kan nemlig være en giftig og meget dyr cocktail for ejendomsprojekter.

Positiv drift ved belåning af ejendomme

Først og fremmest skærper rentestigningerne kravene til belåning af ejendomme. Det kommer til udtryk i den såkaldte ”kritisk leje”, som er et regelsæt udstukket af Finanstilsynet. Her tages der højde for, hvor meget en ejendoms lejeindtægt fratrukket ejendommens udgifter kan betale i renter, afdrag og bidrag over fx 30 år for boliger og vel at mærke med fast rente.

I takt med, at renterne stiger, bliver det en mindre og mindre andel af finansieringen, som ejendommen kan betale og dermed reduceres belåningen. Dette kommer til udtryk i figur 1.

 

Figur1_graf_DK

 

Byggeprojekter bliver udfordret

Den høje inflation og dermed stigning på materialepriser giver anledning til panderynker hos flere bygherrer. Projekterne er blevet dyrere at opføre, og nogle oplever stigende egenkapitalkrav i forbindelse med byggeriet. Samtidig er de efterfølgende finansieringskrav blevet skærpet. Det er den virkelighed, som mange må forholde sig til i øjeblikket.

Ude i horisonten lurer forslaget om at indføre en lagerbeskatning, og det er fortsat uklart, hvordan denne i praksis i givet fald vil udmønte sig. Hvis lagerbeskatningen rent faktisk bliver en løbende beskatning, som skal betales indenfor hvert regnskabsår og ikke ved salg af ejendommen eller indirekte ved salg af selskabet, vil den gøre livet markant sværere for dem, der har igangsat byggeprojekter.

Egenkapitalkrav øget med knap 400%

Hvad rentestigninger og lagerbeskatning betyder i virkelighedens verden, ses tydeligt ud fra et eksempel på et konkret projekt, som her gengives i anonymiseret form.

Projektet koster knap 160 mio. kr. at opføre, og bygherren skal i den forbindelse tilvejebringe en egenfinansiering på knap 48 mio. kr., svarende til 30%. 16 mio. kr. indskydes som egenkapital og de resterende knap 32 mio. kr. som et lån fra ejerkredsen.

Efter endt byggeri opskrives ejendommen til en markedsværdi på 203 mio. kr., hvilket svarer til en opskrivning på 43 mio. kr., hvilket resulterer i en lagerbeskatning på godt 9 mio. kr.

Det betyder, at bygherren foruden indfrielse af byggekreditten skal betale en skat på 9 mio. kr.

For få måneder siden ville dette ikke have været et så stort problem, men som følge af de stigende renter og reglerne om ”kritisk leje” vil bygherren i forbindelse med det konkrete projekt alene optage en finansiering på 54% med baggrund i 4% i startafkast på ejendommen, svarende til 110 mio. kr.

  Figur2_tabeller_DK

 
Som det fremgår af figur 2, vil bygherren have et likviditetsmæssigt underskud ved indfrielse af byggekreditten og betaling af lagerskat, efter optagelse af det størst mulige lån med respekt for ”kritisk leje”, på 11 mio. kr. Bygherren har ved opførelsen af projektet indskudt 48 mio. kr. og skal nu yderligere tilvejebringe 11 mio. kr., altså en egenfinansiering på i alt 59 mio. kr.

Dette regnestykke så væsentlig anderledes ud for blot få måneder siden.

Figur3_tabeller_DK

Som det fremgår af figur 3, havde bygherren i januar 2022 mulighed for at optage et realkreditlån med respekt for ”kritisk leje”, hvor det var muligt at indfri byggekreditten, få medfinansieret lagerskatten og indfri lån fra ejerkredsen. Dermed er det oprindelige kapitalindskud på 48 mio. kr. nedbragt med knap 32 mio. kr. til i alt 16 mio. kr. kontra det forrige eksempel, hvor det udgjorde 59 mio. kr.

Således oplever bygherren i dag et egenkapitalkrav, der er 369% højere end i januar måned 2022.

Muligt underudbud af boliger

Det store spørgsmål er, om dette virkelig er en udvikling, som politikkerne og samfundet i sidste ende er interesseret i.

På den korte bane er konsekvensen, at mange projekter ikke gennemføres. Udbuddet af lejeboliger i de større byer ligger nogenlunde på linje med efterspørgslen i øjeblikket. Men boligbyrden i ejerboligmarkedet, altså hvad det koster at være boligejer, er steget kraftigt, primært drevet af de stigende renter. Det har historisk set ofte givet en bevægelse mod lejeboliger samtidig med, at der fortsat er en forventning om befolkningstilvækst i de større byer.

Hvor længe går der, før vi igen har et underudbud af boliger i de større byer, og hvem skal udfylde hullet, hvis ikke ejendomsinvestorerne gør det?

Læs flere nyheder
Du kan altid læse flere nyheder og tilmelde dig vores nyhedsbrev på vores nyhedssite


Kontakt