Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Små lejligheder med store perspektiver

Headerbillede_PULS_Q32021_midroliving_1536x1040px

Micro living er på fremmarch i storbyer rundt om i hele verden. Herhjemme kan de små lejligheder være svaret på boligmanglen blandt de unge i storbyen – og dermed et attraktivt segment for investorer, forudsat at planlovgivningen følger med. 
 
Småt men godt. Sådan lyder talemåden, der oftest bruges om dyre retter men nu også om de små boliger, der har fået betegnelsen micro living. Der er flere definitioner på begrebet, der overordnet dækker over en trend, hvor få kvadratmeter og optimering af plads og ressourcer er i centrum. Derfor er økonomi og bæredygtighed fællesbegreber, som kendetegner bevægelsen.  

I denne artikel fokuserer vi udelukkende på lejligheder i etageboligbyggerier. Kort fortalt er konceptet her étværelses og selvstændige boligenheder designet til at indeholde både opholdsområde, soveplads, badeværelse og tekøkken. Boligarealet ligger typisk på kun 35 til 45 bruttokvadratmeter – hvorfra ”micro”-betegnelsen stammer.

Derudover er lejlighederne oftest en del af et koncept med fuldt møblerede og servicerede ejendomme – for eksempel med reception, rengøring og vaskeri for alle lejlighederne i etageejendommen.  

De etablerede markeder finder vi blandt andet i New York, Hong Kong, Shanghai, Tokyo, London og Berlin. Her har micro living været et instrument til at imødekomme de unges behov for at blive boende i storbyerne på trods af stigende boligpriser og manglende udbud til netop dette segment. 

Latent efterspørgsel presser markedet
I Danmark oplever vi ligeledes, at personer på mellem 25 og 35 år i forbindelse med afslutningen af deres studier ønsker at flytte for sig selv efter en periode i studieboligen, hvor de oftest har boet flere sammen. 

Kigger vi nærmere på tallene, tegner der sig et billede af stigende efterspørgsel i hovedstadsområdet: Singler uden børn, der bor i husstande med mere end én person, er i Københavns Kommune vokset med 67% fra 2010 til 2019. Ser vi bort fra husstandens størrelse, er væksten for den bredere gruppe af singler uden børn i samme aldersgruppe på ”kun” 28% i samme periode. 

Figur 1DK12

Der skal naturligvis tages forbehold for, at det ikke er alle enlige mænd eller kvinder, der i dag deler bolig med andre, som rent faktisk ville foretrække at bo alene. Oftest ser vi dog, at personer efter endt uddannelse typisk må forlade studieboligen og forgæves er i stand til med egne midler at finde en passende bolig i København.

Segmentet for micro living stiger derfor, desuagtet at udbuddet forbliver uændret, hvilket lægger et pres på boligmarkedet. 

Prisudviklingen på boliger i København bidrager til problemet: Frasalgspriserne og lejeniveauerne er steget støt i mange år og er i øjeblikket historisk høje.

Kigger man på udviklingen i de gennemsnitlige frasalgspriser på ejerlejligheder, ses det, på nær et dyk omkring finanskrisen, at ejerlejlighedspriserne har været stigende over hele perioden fra 1992 til 2021.Over de seneste 18 måneder har udviklingen i realiserede salgspriser været eksplosiv. 

Data fra Danmarks Statistik, Boligportalen og Colliers viser derudover, at lejepriserne for lejligheder på under 75 m2 fra 2016 til og med 2020 er steget med 15%. For lejligheder over 99 m2 er de derimod faldet 2%.

Årsagen kan blandt andet findes i udbuddet, der for de små lejligheder i samme periode er steget med 2%, mens udbuddet for de større lejligheder er steget med 16%. Ser vi på lejeniveauerne, er de også steget markant og ligger nu på op mod 2.300 kr. pr. m2 om året i gennemsnit for ejendomme med centrale beliggenheder i København. Dette er en stigning på cirka 28% på blot otte år.

Vi er med andre ord nu på niveauer, som få kan være med på, især i aldersgruppen 25-35 år. Det betyder, alt andet lige, at målgruppen er nødsaget og villig til fortsat at efterspørge et lavere antal kvadratmeter, givet at man fortsat ønsker at bo centralt i de store byer, og særligt i København. 

Figur 2DK

Figur 3DK

Ændret lovgivning skaber nye muligheder for investorer
Hvad betyder alt dette for planlægningen af den fremtidige boligudvikling? En oplagt mulighed er at skabe mere fleksible rammer for byudvikling. Er man som investor interesseret i at udvikle boliger til unge i micro living-segmentet, er der i dag således en grænse for, hvor mange små lejligheder man må opføre i København. 

Siden 2005 har det været et krav, at nyopførte boliger i København skulle have en gennemsnitlig størrelse på 95 m2 for at sikre plads til børnefamilier i byen. Det er imidlertid blevet klart, at efterspørgslen efter små boliger er støt stigende, hvorfor kravet i april 2020 blev lempet, så kravet om minimumsstørrelse nu kun gælder halvdelen af antallet af byggeretter på grundarealer, som er omfattet af nye lokalplaner.

Tidligere har det også været et krav, at minimumsstørrelsen på boligerne i byudviklingsområderne skulle være 50 m2. Dette krav er dog også lempet, så minimumsstørrelsen i byudviklingsområderne nu er 40 m² brutto.

Erhverver man et grundareal med byggeret til 10.000 m2 i et byudviklingsområde, er det med de nye regler altså lovligt at opføre cirka 125 boligenheder på 40 m2, forudsat at man også opfører cirka 53 boliger på gennemsnitligt 95 m2.

Bemærk her, at det faktisk er muligt at bygge endnu flere boliger på 40 m2 end de 125, da en del af den anden halvdel af byggeretterne også gerne må være på 40 m2, så længe det samlede gennemsnit holdes på 95 m2 pr. bolig. 

Boligform med lavt klimaaftryk 
Lovændringen er et skridt i den rigtige retning, men der skal fortsat endnu mere fleksible forhold til, hvis udbuddet skal kunne møde den stigende efterspørgsel. Og det er måske her, de klimamæssige fordele kan have en betydning for villigheden til at ændre reglerne yderligere. 

Kigger vi til New York, har der her været en anden gevinst forbundet med at reducere boligforbruget, dvs. antal kvadratmeter pr. indbygger. Det grønne aftryk forbedres nemlig markant.

En klar fordel ved micro living-konceptet er, at det er skalerbart, hvorfor en mere intelligent udnyttelse af fælles funktioner såsom varmeforsyning, tøjvask, opbevaring og rengøring for hele ejendommen vil kunne spille en rolle for udledningen af drivhusgasser. 

På trods af den nuværende planlovgivning er der altså øget fokus fra politisk side på at tillade opførelsen af små boliger. Med de ændrede forhold er det allerede nu muligt som investor at opføre nye boligejendomme med henblik på at drive et kommercielt micro living-koncept.

Spørgsmålet er derfor, om tiden muligvis er moden til, at man som investor får blik for de små lejligheder og dermed de perspektiver, som en investering kunne føre med sig. 

Læs mere
Du kan læse alle analyser og rapporter under Markedsindsigt eller ved at klikke her.

 

Kontakt

Peter Lassen

Senior Director | Partner

København

Peters primære arbejdsopgaver er ledelse af Colliers’ danske brugersegmenter og midmarket for investeringsejendomme i København. Peter er ejendomsmægler og foretager hovedsageligt transaktioner og rådgivning af kunder i investeringsmarkedet samt bistår med byudviklingsopgaver, udlejning og vurderinger.

Se profil