Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Mangel på boliger understøtter solid fremgang på boliginvesteringsmarkedet

AdobeStock_284584954

Colliers analyser viser kraftig vækst i europæiske boliginvesteringer i 2021.

Det fundamentale misforhold mellem en eksplosiv efterspørgsel og et begrænset udbud af boliger har bevirket massiv vækst i boligsektoren, som fortsat vil byde på investeringsmuligheder trods geopolitisk og økonomisk usikkerhed. Sådan lyder det i en ny Colliers rapport.

Ifølge Colliers’ seneste rapport om det europæiske boligmarked, ”EMEA: European Living Snapshot”, er transaktionsvolumenen i boligsegmentet steget med ikke mindre end 89% i 2021, og segmentet udgør for den første gang nogensinde mere end 30% af de samlede ejendomsinvesteringer i Europa. Væksten kommer på baggrund af, hvad rapporten beskriver som ”et strategisk underudbud i forhold til byernes husholdningssammensætning og befolkningstilvækst.”

Luke Dawson, Managing Director Cross Border Capital Markets, knytter følgende kommentar hertil: “På trods af den nuværende usikre økonomiske situation er den mangeårige ubalance i boligsektoren et af de forhold, der tiltrækker investorer, som er på udkig efter defensive og konjunkturresistente investeringsaktiver med en bred vifte af afsætningsmuligheder. For eksempel så vinder ”build-to-rent” (BtR), dvs. byggeri med udlejning for øje, frem på grund af det begrænsede udbud i den eksisterende bygningsbestand. Det samme gælder investeringer i socialt boligbyggeri eller prisvenlige boliger.

Et andet segment, der er rødglødende i det meste af Europa, er boliger, der bygges specifikt til anvendelse som studieboliger, især i nærheden af universiteter med en international profil, som kan tiltrække studerende fra nær og fjern. ”Vi oplever, at aktiviteten i stigende grad koncentreres i nicheområder, der defineres af specifikke demografiske faktorer,” udtaler Damian Harrington, Head of Research, EMEA samt Head of Global Capital Markets Research. ”Nybyggede studieboliger er genstand for betydelig interesse i fx Italien, Spanien, Central- og Østeuropa.”

Vi ser en klar tendens til, at investorernes interesse rækker langt udover Europas største og mest berømte byområder, for storbyer, der traditionelt ikke anses for at være blandt de bedste, har også set en betragtelig stigning i aktiviteten i 2021. I den henseende begynder det europæiske marked at følge udviklingen i USA, hvor boliginvestorerne i stigende grad går efter mindre byer såsom Charleston, Tucson og San Antonio.

“Skiftet henimod de byer, der rangerer i 2. eller 3. række fra topbeliggenhederne, bliver stadig mere udtalt i de mere modne europæiske markeder,” siger Paddy Allen, Colliers National Capital Markets, Storbritannien. ”Byer som Gøteborg og Manchester bliver mere efterspurgte i takt med, at investorerne udvider søgefeltet i jagten på afkast.”

Rapportens hovedkonklusioner

For så vidt angår muligheder, omfang og strategier, er der store forskelle på boliginvesteringer på verdensplan. I Europa er det de stærkeste vækstmarkeder, som også tegner sig for den største andel af boliginvesteringer. Disse markeder er blandt andet byer i Norden, dvs. København, Stockholm, Malmø og Gøteborg. Berlin er topscorer, Barcelona er et marked i rivende udvikling med tårnhøj investeringsaktivitet takket være en ekspanderende boligsektor. Det samme gælder Madrid, Helsinki, Manchester og Dublin.

Tyskland indtager førerposition på grund af kæmpestor transaktion

Ved Vonovias overtagelse af Deutsche Wohnen ultimo 2021 blev der skabt en gigant indenfor boligområdet med en portefølje på ca. 586.000 lejligheder. Dette cementerede Berlins position som det hurtigst voksende boliginvesteringsmarked i Europa, allerede godt hjulpet på vej af Tysklands usædvanligt høje andel af lejere i forhold til ejere, og nu potentielt også af en tilstrømning af boligsøgende fra Ukraine. Udfordringen bliver nu blandt andet strengere energikrav og stigende byggeomkostninger.

Begrænset udbud lægger dæmper investeringslysten i Frankrig

Frankrig registrerede for 7,4 mia. euro boliginvesteringer i 2021, svarende til en stigning på 7% i forhold til året før og dobbelt så meget som i 2019. Selvom investorinteressen således er stor, så lægger en meget lav omsætning af ejendomme en dæmper på aktiviteten. Det er værd at bemærke, at tidligere udbydere af socialt boligbyggeri har gjort deres indtog på markedet, hvor de opkøber store andele af nye boligporteføljer under udvikling.

Irland kæmper med enorm boligmangel

Ireland står over for en boligkrise, hvor udbuddet af boliger til salg eller leje er rekordlavt og huspriserne steg med raketfart i 2021. Dette har affødt en masse boligudviklingsprojekter med udlejning for øje, hvilket understøttes af forward funding eller forward sale af boligenheder til internationale investorer. Nyt etageboligbyggeri til udlejning er undtaget fra den stigning i stempelgebyret til 10%, som ellers gælder, hvis der erhverves 10 eller flere boligenheder – i erkendelse af, hvor vigtige sådanne investeringer er, hvis boligmanglen skal afhjælpes.

Studerende og unge lejere afgørende for det italienske marked

Italien oplever et meget betydeligt antal boliginvesteringer i storbyer, som har et velanset universitet, fx Bologna, og en befolkningssammensætning med en stor andel af veluddannede unge erhvervsaktive samt høj beskæftigelse, fx Milano. Investorerne kommer ind på et marked, som traditionelt har været domineret af ejerboliger og små private udlejere. At opføre boligbyggeri af en vis kvalitet er en mulighed i dette marked, men byggeomkostningerne stiger voldsomt.

Bolignybyggeri til udlejning viser sin styrke i Storbritannien

I Storbritannien blev mere end 14.500 nye udlejningsboliger færdiggjort i 2021, svarende til en 24% stigning i forhold til året før. Samtidig satte transaktionsvolumenen med en 33% stigning en ny rekord på 5,6 mia. euro. Det store antal nye boliger har udløst en frygt for et eventuelt overudbud. Erfaringerne fra Manchester, som er Storbritanniens mest modne marked for så vidt angår bolignybyggeri til udlejning, tegner dog et andet billede, idet lejepriserne her er blandt dem, der stiger allermest i hele landet. Bolignybyggeri til udlejning udgør aktuelt kun 9% af de samlede allokeringer til fast ejendom i Storbritannien, og sammenholdt med de 35%, der ses i USA, så er investeringsmarkedet i dette segment næppe i nærheden af at nå et mæthedspunkt.

Interesseret i at vide mere?

Læs hele rapporten om det europæiske boligmarked "EMEA: European Living Snapshot"


Kontakt

Peter Winther

Executive Director | Partner | MRICS

København

Peter er Executive Director og har ansvaret for Colliers’ danske Investment & Capital Markets-teams. Peter bistår med strategisk ejendomsrådgivning samt formidler salg af større erhvervs- og investeringsejendomme, herunder hoteller og butikscentre, samt ejendomsporteføljer og ‑selskaber.

Se profil