Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Fortolkning af kvadratmeterne afgør lejeniveauet

Artikel_220427_webstor_1536x1040px_2

I et optimistisk erhvervsudlejningsmarked arbejder investorer og asset managers  med at optimere værdien af deres ejendomme, hvilket kan få betydning for lejen. 

Man skulle normalt tro, at størrelsen af en kvadratmeter er ret entydig, men det er bestemt ikke tilfældet. I Danmark er praksis ved at ændre sig – og det er ikke til lejernes fordel.

Som udgangspunkt bruger man i Danmark som regel arealbekendtgørelse nr. 311 (BEK 311) af 27. juni 1983 som beskrivende for, hvorledes et areal skal opmåles og fordeles.

Denne forpligter dog ikke i henhold til erhvervslejeloven, og parterne kan derfor frit aftale såvel areal som leje.

Det er derfor meget vigtigt, at lejerne er opmærksomme på, hvad der er inkluderet i arealerne.

I BEK 311 anføres således: ”Arealer af »udenomsrum« beliggende adskilt fra boligen eller erhvervslokalet - såsom vaskerum, varmecentraler, pulterrum, cykel- og barnevognsrum o. lign. - medregnes ikke […]” og videre: ”Arealet af åbne overdækkede terrasser, åbne altaner, åbne indgangspartier og porte medregnes ikke.”

I de senere år har der vist sig en tendens til, at udlejere i stigende grad medtager teknikrummene i ejendommen i arealfordelingen.

Specielt teknikrum i kælderen medtages nu som en del af etagearealet – ofte i forståelse med landinspektørerne, som så skriver at ”arealerne er opmålt i henhold til principperne i BEK 311, bortset fra …”, hvilket så reelt betyder, at arealerne ikke er fordelt i overensstemmelse med vejledningen.

Udlejerne argumenterer ofte med, at arealet jo er en del af bygningens areal. Da de tekniske installationer i moderne kontorejendomme ofte er meget dyre at bygge, bør de derfor også være lejebærende.

Disse argumenter kan man naturligvis vælge at have sympati for eller ej. Det er dog et faktum, at det er en praksis, der vinder frem, og som resulterer i en højere leje for de samme arealer i forhold til tidligere.

Som lejer er det meget normalt at bruge lejen pr. kvadratmeter, når man sammenligner lejemål. Udfordringen er bare, at man ofte ikke sammenligner de samme kvadratmeter og derfor let ”snydes” til at acceptere en samlet væsentligt højere leje end tidligere.

Det skal i denne forbindelse nævnes, at arealet ikke medregnes i det bebyggede areal og ofte ikke har en reel grundværdi. Byggegrunde betales generelt i forhold til byggeretten over jord, og udlejer har derfor ikke betalt for grundarealet til kælderen.

De fleste steder ansætter udlejer kælderarealerne til kælderleje, som for kontorlejemål traditionelt er 40-50% af kontorlejen afhængigt af anvendelighed, men flere steder inkluderer udlejerne nu teknikarealerne som en del af det samlede bruttoareal til kontor.

Det betyder, at lejeren derfor let kommer til at betale 1.500 – 2.000 kr. pr. m2 i det centrale København for et kælderareal, som ikke kan anvendes af lejeren, men alene anvendes til ejendommens tekniske anlæg.

Konsekvensen for lejeren er, at lejen for kontorarealet lige pludselig bliver 10-15% højere, end det ville have været med en arealopgørelse i overensstemmelse med arealbekendtgørelse nr. 311, hvor teknikarealerne ikke bliver medtaget.

Lejere, som lejer 1.000 m² til 1.600 kr. pr. m² i årlig nettoleje, vil derfor skulle betale 160.000-320.000 kr. mere om året, end de burde.

Det er derfor blevet endnu vigtigere for lejerne at have rådgivere, som kan gennemskue, på hvilket grundlag lejen er fastsat.

Øvrige nyheder

Følg med i, hvad der sker i Colliers på vores hjemmeside. Her finder du de nyeste ejendomme og øvrige nyheder.


Kontakt

Ulrich Reckert

Senior Director, Occupier Services | Partner | MRICS

København

Se profil