Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Har coronakrisen sat urbaniseringen på pause?

Headerbillede_PULS_Q22022_Art3_getfraflytning_1536x1040px_2

Mange medier har bragt historier om, at der nu er flere personer, der flytter fra landets største byer, end der er personer, der flytter til. Flyttemønstre har stor betydning for ejendomsinvestorers interesse for især boligejendomme, og nogle eksperter mener endda, at coronakrisen har medført en strukturel ændring i danskernes ønsker til, hvor de vil bo.

Men faktisk vokser befolkningstallet i de største byer og har gjort det de seneste mange år. I denne artikel forklarer vi, hvordan det hænger sammen.


Stor variation i befolkningstilvæksten på tværs af landet

Københavns Kommune har i løbet af de sidste 10 år oplevet den største stigning i befolkningstallet – hele 17,4%. I bunden finder man Lolland Kommune, hvor befolkningstallet er reduceret med 11,4% i samme periode. Til sammenligning er befolkningstallet på landsplan steget med 5,2% i det seneste årti.

Figur 1 illustrerer den relative befolkningstilvækst for danske kommuner i perioden 2012-2022. Figuren viser, at den positive befolkningstilvækst har været koncentreret i fem vækstområder:

  1. Hovedstadsområdet og sjællandske kommuner indenfor rimelig pendlingsafstand fra København
  2. Aarhus og nærliggende kommuner (Skanderborg, Silkeborg, Horsens og Odder)
  3. Odense
  4. Aalborg (inkl. Rebild Kommune)
  5. Trekantområdet (i særdeleshed Vejle og Middelfart).

Overordnet gælder det, at de kommuner, som ligger længst væk fra de fem ovenstående vækstområder, har oplevet en befolkningstilbagegang i 2012-2022.

Figur12_BefolkningstilvkstenerkoncentreretifemomrderiDanmark_DK

Figur 2 viser den forventede befolkningsudvikling i kommunerne frem til 2032 baseret på Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivning. Figuren viser, at befolkningsfremskrivningen for de næste 10 år forudser, at tendenserne fra den historiske befolkningstilvækst videreføres.

Der er således sammenfald mellem de fem førnævnte vækstområder, hvor befolkningstallet er vokset mest i de seneste 10 år, og de områder, hvor Danmarks Statistik forudser den største befolkningstilvækst i det næste årti.

Befolkningstilvækst trods øget fraflytning

Så hvordan hænger den positive befolkningstilvækst i de større byer sammen med den negative nettotilflytning, som har fyldt meget i medierne på det seneste? Her er det vigtigt at huske på, at befolkningstilvæksten i et givet år udover nettotilflytning fra andre kommuner også består af fødselsoverskud og nettoindvandrede.

For at anskueliggøre befolkningsudviklingen i 2021 opdeler Figur 3 befolkningstilvæksten i de forskellige delkomponenter for kommunerne med de ti største byområder i Danmark. Tallene ud for hver af de liggende søjler angiver befolkningstilvæksten, som fremkommer ved at lægge følgende bevægelsestyper sammen: Fødselsoverskud, Nettotilflyttede og Nettoindvandrede.

Figur3_Fdselsoverskudogpositivnettoindvandringfordestrstebyomrder_DK 

Figuren viser, at de tre største byområder – København og Frederiksberg, Aarhus samt Odense – alle har oplevet negativ nettotilflytning i 2021. Det vil sige, at der er flere personer, der flyttede fra de tre byområder til andre danske kommuner, end der var personer, som flyttede fra andre danske kommuner til de tre byområder.

Figuren viser dog også, at de tre byområder har haft positiv befolkningstilvækst på trods af den negative nettotilflytning, fordi der er blevet født flere, end der er døde (positivt fødselsoverskud), og fordi der er flere, der er flyttet fra udlandet til de tre byområder, end der er personer, som er flyttet fra de tre byområder til udlandet (positiv nettoindvandring).

Dette illustrerer, at det er vigtigt at betragte nettotilflytningen i et større perspektiv. Negativ nettotilflytning til de største byområder er ikke ensbetydende med befolkningstilbagegang eller reduceret efterspørgsel efter boliger.

Blandt de ti største byer er det kun Esbjerg, som i 2021 oplevede en beskeden tilbagegang i befolkningstallet.

Børn og børneforældre flytter fra byerne – unge singler flytter til
Figur 4 viser nettotilflytningen til de fire største byområder opdelt efter alder. Det er særligt de 18-22-årige, der flytter til byerne – typisk for at studere – mens de små børn og deres forældre flytter fra byerne.

Tilflytterne er ofte unge singler uden hjemmeboende børn, mens fraflytterne i højere grad består af par og deres eventuelle børn, som efterspørger større boliger, end de har den økonomiske formåen til i byerne.

Figur4_Brnefamilierbliverlbendeerstattetafungestuderende_DK

Nettotilflytning til de største byområder følger konjunkturerne
Hvis coronakrisen har ændret strukturelt på danskernes bosætningspræferencer, er det noget, som investorer og udviklere indenfor blandt andet boligejendomme og retail skal være opmærksomme på.

Flere eksperter har påpeget, at coronakrisen har øget ulemperne ved at bo og arbejde i tætbefolkede byer, og at den øgede brug af hjemmearbejde under coronakrisen har fået flere til at flytte væk fra de store byområder.

Argumentet er, at det er nemmere for kontoransatte at bo længere væk fra arbejdspladsen, hvis de ikke behøver at møde på arbejdspladsen på alle arbejdsdage.

Figur 5 fokuserer på bevægelsesmønstrene i de fire største byområder i perioden 2006-2021. Figuren viser, at nettotilflytningen til alle fire byer faldt fra 2020 til 2021.

Figur5_Negativnettotilflytningfordestrstebyomrdererikkeetnytfnomen_DK 

Figur 5 viser dog også, at negativ nettotilflytning til de største byområder langt fra er begrænset til coronakrisen. Årsagen kan findes, når man betragter flyttemønstrene for København og Frederiksberg, Aarhus samt Odense.

Der er en tendens til, at udviklingen i nettotilflytning følger de økonomiske konjunkturudsving: I perioder efter kraftige stigninger i boligpriserne og med lav ledighed som i 2006-2007 og 2021 var nettotilflytningen til byområderne negativ, mens nettotilflytningen var positiv i 2010-2013, hvor der var høj ledighed og som efterfulgte år med faldende boligpriser.

Det kan skyldes, at det i perioder med store boligprisstigninger bliver sværere for familier at finde det ønskede antal kvadratmeter i byerne, hvor priserne er højest, hvorfor flere søger mod beliggenheder udenfor byerne i stedet.

Københavns Kommunes seneste bosætningsanalyse understøtter dette. Her blev fraflyttere fra kommunen spurgt, hvorfor de flyttede fra kommunen. 28% af de adspurgte fraflyttere angav, at de gerne ville være blevet boende i Københavns Kommune, men flyttede på grund af økonomiske årsager. Blandt børnefamilier var dette tal så højt som 39%.

Derudover gik finanskrisen særligt hårdt udover arbejdspladser udenfor de store byer. Dette kan have medvirket til at vende nettotilflytningen til de største byer fra negativ til positiv i årene efter finanskrisen.

Først den ene vej og så den anden vej …
Figur 6 fremhæver variationen i geografiske bosætningsmønstre ved at vise nettotilflytningen i forhold til befolkningstal for danske kommuner i henholdsvis 2006, 2011 og 2021.

Figuren viser en interessant flyttedynamik mellem henholdsvis hovedstadsområdet, Aarhus og Odense og deres respektive opland. I 2006, hvor der var lav ledighed og høje boligpriser, var der netto fraflytning fra de tre største byer til deres nabokommuner i henholdsvis Syd- og Vestsjælland, Østjylland og på Fyn.

I 2011, hvor ledigheden var høj og boligpriserne var faldet, var flyttemønstrene det stik modsatte: Her var der positiv nettotilflytning til de tre største byer på bekostning af flere af nabokommunerne. I 2021, hvor ledigheden igen var lav og boligpriserne var steget markant, så vi igen netto fraflytning fra de tre største byer til deres nabokommuner.

Figur6_Geografiskeflyttemnstre_DK

Analysen viser, at flyttedynamikken mellem by og opland er korreleret med udviklingen på arbejdsmarkedet og udviklingen i boligpriserne. I opgangstider har der været en tendens til en nettobevægelse væk fra de største byer og til oplandskommunerne. Omvendt har vi set en positiv nettotilflytning til de største byer i nedgangstider.

Vi mener, at det ikke med sikkerhed heraf kan udledes, at selve coronakrisen eller øget hjemmearbejde som følge af pandemien har ændret strukturelt på den fremtidige tilflytning til de større byer. Det er derimod sandsynligt, at de kraftige boligprisstigninger, som vi oplevede under coronakrisen, har accelereret nettofraflytningen fra de største byer.

Urbaniseringen er en megatrend, og vi forventer ikke, at øget brug af hjemmearbejde vil ændre på, at det er attraktivt at bo i Danmarks største byer. Derudover er det vigtigt at huske på, at negativ nettotilflytning til de største byer ikke har ført til en befolkningstilbagegang eller reduceret efterspørgsel efter boliger i byerne.

Bliv klogere
Tilmeld dig vores nyhedsbreve og få seneste transaktioner, markedsindsigt og investeringsejendomme direkte i din mailboks her


Kontakt

Gregers Nytoft Rasmussen

Head of Research | PhD

København

Gregers er ansvarlig for Colliers’ danske researchafdeling. Han har stor erfaring med projektledelse af datadrevne analyseopgaver, og hans primære arbejdsopgave er udarbejdelse af statistiske og økonometriske analyser.

Se profil