Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Flere udenlandske investorer jagter boliger i provinsen

alt=""

Kapitalstærke udenlandske investorer med lille eller ingen tilstedeværelse på det danske marked går i stigende grad målrettet efter boligejendomme i provinsen. Samtidig ønsker flere danske pensionskasser at øge deres tilstedeværelse.

Investorer fra både Danmark og udlandet har længe haft stor interesse for boligmarkedet i Storkøbenhavn og Aarhus, som har budt på stærke boligudlejningsmarkeder og stabile afkast. Efterhånden som investorernes afkastkrav er faldet, og priserne på boligejendomme i Storkøbenhavn og Aarhus er steget, er flere investorer – herunder nogle af de største – dog begyndt at se lyset i de større regionale vækstbyer. 

Her lokker højere afkast end i landets to største byer. Samtidig har de regionale vækstbyer flere af de samme kendetegn som Storkøbenhavn og Aarhus: gode jobmuligheder, infrastruktur, uddannelsesinstitutioner og sygehuse, som er med til at drive en positiv befolkningstilvækst.

Dermed har de lokale investorer og bykonger, som traditionelt har siddet på en stor del af investeringsmarkedet i provinsen, fået selskab af professionelle investorer fra både ind- og udland. 

De første professionelle investorer, der placerede penge i boligejendomme uden for landets to største byer, var danske pensionsselskaber og ejendomsudbydere – herunder Koncenton og Crescendo, som var bedst bekendt med de lokale forhold. Dernæst fulgte et mindre antal nordiske investorer med Heimstaden og Niam som de mest kendte. 

Den nye vej til provinsen
Den traditionelle vej for de professionelle investorer har hidtil bygget på en velkendt tretrinsraket: Man har naturligt startet med at se mod København, hvor markedet er mest likvidt og ejendommenes volumen er størst. Efterhånden som investorerne opbygger et kendskab til det danske ejendomsmarked, søger de gerne mod Storkøbenhavn og Aarhus, før de placerer penge i de regionale vækstbyer:

MR2021_DRAFT_lille_INSPIRATION EMEA_Infographic_1_DK 
 
Selvom tendensen overvejende forventes at forsætte, altså at etablerede investorer søger mod de regionale vækstbyer, udviser flere store, udenlandske investorer dog interesse for en anden strategi, hvor de fokuserer hurtigere på de større regionale vækstbyer.Lige nu står flere af de kapitalstærke og udenlandske investorer med ingen eller lille erfaring i Danmark på spring til at gøre deres indtog i det danske boligejendomsmarked – og det er ikke nødvendigvis København, der står øverst på ønskelisten.

Goldman Sachs er det seneste eksempel på en investor, som netop har eksekveret sådan en plan, med udgangspunkt i en begrænset tilstedeværelse på det danske marked. De erhvervede i 2020 en større portefølje af boligejendomme i en række jyske vækstbyer.  

MR2021_DRAFT_lille_INSPIRATION EMEA_Infographic_2_DK   
 
Før de nye kapitalstærke og udenlandske investorer for alvor gør deres indtog på markedet, kræver det dog porteføljer af en betydelig volumen. Således søger investorerne hurtigt at opnå en kritisk volumen, som de efterfølgende udbygger med opkøb på en mindre skala. Udover stor volumen ønsker nogle af investorerne også en operationel platform, som skal danne grundlaget for den efterfølgende opskalering. Dette ofte med et fremtidigt frasalg for øje.

Tilgangen afhænger i høj grad af exit-strategien, altså hvordan man vil afhænde porteføljen på sigt. Her er tidsperspektiv og risikovillighed vigtige elementer. For at holde omkostningerne nede i processen mod at opnå den endelige portefølje er der interesse for at overtage ejendomme med lang leveringshorisont.

Udbydes større porteføljer af boligejendomme i regionale vækstbyer, som skønnes velegnet som udgangspunkt for ovenstående strategi, vil de opleve massiv investorinteresse. Attraktive porteføljer kan udløse betydelige porteføljepræmier. Størrelsen på præmien vil afhænge af porteføljens volumen, sammensætning, og om der medfølger en operationel platform. 

Danske pensionskasser viser øget interesse
Udviklingen stopper ikke ved de udenlandske investorer. Flere danske pensionskasser er nemlig allerede i gang med at søsætte regionale vækstplaner. Sammen med de relativt få investorer, som allerede er etableret i de regionale vækstbyer, kan disse – i modsætning til det typiske første skridt for frisk udenlandsk kapital – også følge en anden strategi: På grund af deres lokale markedskendskab og allerede lokalt forankrede organisationer har de mulighed for stykvist at udvide deres porteføljer. 

Samtidig ser vi også, at flere danske pensionskasser forsøger at komme tidligt ind i investeringerne og dermed hente et højere afkast. Det gør de enten ved at følge en såkaldt ”develop-to-core” strategi, hvor pensionsselskabet tager del i udviklingen af ejendommen, eller ved forward funding, hvor de udover at købe ejendommen, når den står færdig, også finansierer selve opførelsen.

Som følge af den nye udvikling modnes markedet for boliginvesteringer med meget stor fart. Udover den øgede interesse fra de danske pensionskasser og nye udenlandske investorer – godt hjulpet på vej af danske partnere – søger flere af de nuværende investorer at konsolidere deres position i markedet. Det betyder i sidste ende øget transaktionsaktivitet og et mere likvidt marked. 

Det er gode nyheder for sælgere, der nu står i en anden situation end tidligere. 2021 ser dermed ud til at byde på stor efterspørgsel både efter boligporteføljer og -ejendomme i de regionale vækstbyer. 

Ejendomsmarkedet 2021

Vil du vide mere om Colliers' forventninger til det kommercielle ejendomsmarked i 2021, kan du se eller gense lanceringen af Copenhagen Property Market Report her. Du kan også downloade rapporten her


Kontakt

Emil Helmsøe-Zinck

Director and Head of Valuation & Advisory

København

Emil har det daglige ansvar for Vurdering & Rådgivning i København. Han har indgående kendskab til de investeringskrav, der stilles af internationale investorer og store danske pensionsfonde, og hans primære arbejdsopgaver inkluderer detaljerede markedsanalyser og vurderinger af erhvervs- og investeringsejendomme samt rådgivning af kunder angående strategiske investeringsbeslutninger.

Se profil

Simon Krogh Nøhr

Manager, Valuation & Advisory

Aarhus

Se profil