Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Er ejendomsinvesteringer en ”safe haven” i en usikker tid?

Bolig_rkkehus_facade

Den forløbne del af 2022 har på mange måder været en usædvanlig tid.

I Danmark er vi ovre coronakrisen, og også i Europa og USA er pandemien efterhånden ved at være historie. Men vi ser stadigvæk omfattende nedlukninger i Kina med heraf følgende forstyrrelser af forsyningsvejene.

Samtidig har krigen i Ukraine og sanktionerne mod Rusland presset energi- og fødevarepriserne i vejret, inflationen er på det højeste niveau i mere end 40 år, og renten er steget stejlt i Europa og især i USA. Er investeringer i fast ejendom fortsat sikre med stabile afkast og lav risiko?

Investorerne har i årevis vænnet sig til, at penge var gratis. Med lave, endog negative renter, har fast ejendom givet ganske konkurrencedygtige direkte afkast.

Så både transaktionsaktiviteten og nybyggeriet har været højt: Danske og internationale investorer har stået i kø for at investere deres rigelige likvider i ejendomme og projekter, som med en stort set rentefri belåning har givet en ganske generøs egenkapitalforretning.

Nu er rammebetingelserne under voldsom forandring.

Centralbankerne valgte at understøtte den økonomiske vækst, som var udfordret under COVID-19-nedlukningerne, med hidtil usete pengepolitiske lempelser, og også på finanspolitikken blev der givet los.

Det har skabt en kraftig økonomisk vækst, og det bør for så vidt ikke undre, at det har medført en stigende inflation. Og inflationsbålet fik naturligvis yderligere næring af de forstyrrelser af transportveje og endog varemangel, som nedlukningerne medførte.

Oven i alt dette kom Ruslands invasion af Ukraine. Ganske kortvarigt betød det en faldende rente - i en forventning om, at en krig i Europa ville reducere væksten.

Men med et stort fald i eksporten af rå- og fødevarer fra et krigshærget Ukraine kombineret med sanktioner mod Rusland, som har en gigantisk råvareproduktion, var det uomgængeligt, at inflationen måtte stige yderligere.

Risikoen for en stagflation – en høj inflation kombineret med en stagnation eller et fald i den økonomiske vækst – er åbenbar.

Det er ikke et behageligt scenarie for investorer: Obligationsinvesteringer kommer til at lide under den udhuling af købekraften, som følger med inflation – og aktieinvesteringer kommer til at lide under en svag eller negativ vækst.

Og hvad så med fast ejendom? Er det stedet, hvor man kan gemme sig i usikre tider, eller kommer ejendomsmarkedet også til at lide?

Lejekontrakter er typisk indekserede og yder derfor en vis inflationsbeskyttelse. Samtidig stiger byggeomkostningerne, når der er inflation, og nybyggeriet vil aftage. Det gør alt andet lige eksisterende ejendomme mere værd.

Men bliver væksten svag eller negativ, og falder forbrug og beskæftigelse, ved vi på den anden side, at det går ud over udlejningsmarkedet. Tomgangen stiger for erhvervsarealer, markedslejen stagnerer eller falder, og boligpriserne sætter sig også.

Stagflation gør således ikke noget godt for de finansielle markeder og generelt heller ikke for ejendomsinvesteringer, selv om ejendomsinvesteringer giver en vis inflationsbeskyttelse.

Lige nu ser vi således modsatrettede effekter, som påvirker ejendomsmarkedet: Renterne stiger, så investorer, der benytter sig af lånefinansiering, bliver ramt af højere låneomkostninger. Skal de fastholde deres mål for egenkapitalforrentning, skal de altså købe billigere ind.

Men for langsigtede investorer, som alene benytter sig af egenkapital – eller kun meget begrænset lånefinansiering – og som har behov for at beskytte opsparingen mod inflationens skadelige virkninger på købekraften, er især ejendomme med en høj lejesikkerhed uden større risiko for at blive påvirket af fald i markedslejen, fortsat en meget attraktiv aktivklasse.

Og midt i al bekymringen om et højere renteniveau: Med en inflationsrate, som er over 5% p.a., er en rente på en 10-årig statsobligation på godt 1% ikke specielt høj. Faktisk er realrenten over det seneste år blevet endnu mere negativ. Realt er det på trods af stigende renter blevet billigere at låne penge.

Det har i ganske mange år været ret nemt at tjene penge på ejendomsmarkedet. Siden finanskrisen i 2008-2009 er de fleste aktiver steget i værdi år efter år, og vi har ikke rigtigt været vidne til et alvorligt konjunkturelt tilbageslag.

Der er ingen tvivl om, at vi i en periode fremover vil se større udfordringer på ejendomsmarkedet. Men det ændrer ikke ved det faktum, at fast ejendom fortsat har en helt naturlig plads i en veldiversificeret og langsigtet investeringsportefølje.

Det er endog sandsynligt, at kombinationen af meget volatile finansmarkeder og en stigende inflation vil få langsigtede investorer til at reallokere yderligere mod fx fast ejendom og infrastrukturinvesteringer.

Men samtidig vil vi også opleve i årene fremover, at det ikke er nogen naturlov, at ejendomme stiger i værdi hvert eneste år.

Øvrige nyheder

Følg med i hvad der sker i Colliers på vores hjemmeside. Her finder du de nyeste ejendomme og øvrige nyheder.


Kontakt

Peter Winther

Executive Director | Partner | MRICS

København

Peter er Executive Director og har ansvaret for Colliers’ danske Investment & Capital Markets-teams. Peter bistår med strategisk ejendomsrådgivning samt formidler salg af større erhvervs- og investeringsejendomme, herunder hoteller og butikscentre, samt ejendomsporteføljer og ‑selskaber.

Se profil