Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Boliglejere kan i år opleve, at huslejen stiger hurtigere end deres indkomst. Fair eller forkasteligt?

Headerbillede_PULS_Q32022_Huslejestigninger_1536x1040px_Gregers

Der har på det seneste været debat om de kommende huslejereguleringer for boliglejere, der får huslejen reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset. Det forventes, at huslejen ved næste regulering vil stige meget mere end tidligere som følge af den højere inflation i samfundet. Senest har et politisk flertal aftalt at indføre et midlertidigt loft på huslejestigninger på 4% årligt i de næste to år. Argumentet er, at det ville være urimeligt at tillade, at huslejen følger den generelle prisudvikling i samfundet, når inflationen er så høj som nu, hvor nettoprisindekset er steget med 9,1% fra august 2021 til august 2022.

Men forholdet bør bedømmes set ud fra et længere perspektiv.

Lejernes indkomst er steget hurtigere end nettoprisindekset hvert år i 2016-2021
I figur 1 sammenholder vi udviklingen i nettoprisindekset med udviklingen i disponibel indkomst for familier, der bor i private udlejningsboliger.

I alle årene siden 2015, hvor muligheden for nettoprisindekseret huslejeregulering blev indført i lejeloven – i øvrigt efter ønske fra lejerorganisationer - er lejernes disponible indkomst (blå søjler) generelt steget mere end nettoprisindekset (gule søjler). Det gælder uanset, om vi fokusererlejere i bunden (nedre kvartil), i midten (median) eller i toppen (øvre kvartil) af indkomstfordelingen.

Den nettoprisindekserede huslejeregulering har derfor overordnet betydet, at huslejen år for år har udgjort en mindre andel af den disponible indkomst for lejere, der bor i private udlejningsboliger, hvor huslejen reguleres efter nettoprisindekset. I 2022 kan det for første gang blive anderledes.

Figur1_PULSQ32022_Lejernes disponible indkomst_Gregers_DK

I år vil nettoprisindekset stige hurtigere end mange lejeres indkomst
Udviklingen bliver endnu mere tydelig, når man indekserer med udgangspunkt i 2015. Det har vi gjort i figur 2, som sammenligner udviklingen i nettoprisindekset med udviklingen i disponibel indkomst for familier, der bor i private udlejningsboliger. Det voksende gab mellem kurverne for disponibel indkomst og nettoprisindekset indtil 2021 er et udtryk for den samlede forbedring af lejernes privatøkonomi, som nettoprisindekseringen af huslejen har medført.

Da en del af udlejers omkostninger ved at drive ejendomme er relateret til den almindelige lønudvikling, har udlejerne til gengæld oplevet, at deres driftsomkostninger er steget hurtigere end lejen.

Der findes endnu ikke data for udviklingen i disponibel indkomst for 2021-2022 og nettoprisindekset for 2022. De stiplede dele af kurverne viser fremskrevne værdier for at illustrere et realistisk scenarie. Hvis udlejere vælger at implementere huslejestigninger svarende til udviklingen i nettoprisindekset, vil det for mange lejere betyde, at de for første gang i årevis er nødt til at bruge en større andel af deres indkomst på husleje. Dette er i figuren illustreret ved indsnævringen i gabet mellem kurverne for disponibel indkomst og nettoprisindekset i 2022.

Figur2_PULSQ32022_Nettoprisindekseret huslejeregulering_Gregers_DK

Lejerorganisationerne ønskede huslejeregulering efter nettoprisindekset – så længe det var til lejernes fordel
Lejernes Landsorganisation har foreslået en midlertidig suspendering af huslejeregulering efter nettoprisindekset, fordi de mener, at de forventede huslejestigninger er urimelige. Regeringen, Socialistisk Folkeparti, Radikale Venstre og Enhedslisten har imødekommet dette ønske ved at aftale at indføre et midlertidigt loft på huslejestigninger på 4% årligt i de næste to år.

Her er det måske på sin plads at betragte sagen ud fra et større perspektiv: Før den 1. juli 2015 kunne udlejere og lejere aftale, at huslejen skulle stige med et fast beløb hvert år – den såkaldte trappeleje. Fordelen ved trappeleje var, at der var sikkerhed om den fremtidige udvikling i huslejen.

Da der ofte blev aftalt årlige stigninger, som var over den meget lave inflation på dette tidspunkt, ønskede lejerorganisationerne, at huslejen i stedet skulle reguleres efter nettoprisindekset, ligesom det er tilfældet med mange øvrige beløbsstørrelser i kontraktlige aftaler. Derved blev sikkerheden ved trappelejen erstattet af en variabel huslejeregulering, som følger den generelle prisudvikling i samfundet.

Som det fremgår af figurerne ovenfor, har huslejeregulering efter nettoprisindekset indtil i år været til fordel for lejerne i alle årene siden indførelsen.

Man kan derfor spørge, om det er rimeligt at suspendere huslejeregulering efter nettoprisindekset, fordi de potentielle huslejestigninger i et enkelt år ikke er fordelagtige for lejerne.

Huslejereguleringerne er drevet af prisudviklingen i samfundet. Den bedste metode til at nedbringe huslejestigningerne er derfor at få inflationen under kontrol ved hjælp af pengepolitikken – ikke ved en ad hoc suspendering af aftalte kontraktvilkår.

Få mere indsigt
Colliers udgiver hvert kvartal et markedsbarometer med vurderinger af aktuelle lejeniveauer, afkast og tomgangsniveauer for alle de vigtigste segmenter på det kommercielle ejendomsmarked. Tilmeld dig vores nyhedsbreve og få seneste oversigter, transaktioner, markedsindsigt og investeringsejendomme direkte i din mailboks her



Kontakt

Peter Winther

Executive Director | Partner | MRICS

København

Peter er Executive Director og har ansvaret for Colliers’ danske Investment & Capital Markets-teams. Peter bistår med strategisk ejendomsrådgivning samt formidler salg af større erhvervs- og investeringsejendomme, herunder hoteller og butikscentre, samt ejendomsporteføljer og ‑selskaber.

Se profil