Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Boligejendomme på fremmarch i Europa

boliginvesteringsejendomme rapport

Ny analyse fra Colliers’ europæiske hovedsæde i London viser, at boligejendomme er på vej til at udgøre 30% af Europas investeringsvolumen. København udpeges som en af Europas mest attraktive byer for boliginvesteringer.

I den nye rapport, European Residential: On the Rise, ser Colliers’ europæiske organisation (EMEA) nærmere på de faktorer, som driver den stigende investorinteresse for boligejendomme i Europas større byer, herunder København.

Rapporten rangordner byerne i forhold til, hvor godt de appellerer til investorerne, og fremhæver de muligheder og risici, som opstår i forbindelse med, at boligejendomme bliver mere populære for investorerne.

Generelt oplever Europa en stigende tendens til, at folk ønsker at bosætte sig i nærheden af forretninger, kultur og uddannelse som f.eks. i London, Paris og Amsterdam, og at øgede indkomstniveauer udelukker et stigende antal familier fra socialt boligbyggeri. Det skaber et mismatch mellem udbud og efterspørgsel, som medfører, at huspriserne stiger hurtigere end de almindelige lønninger. Dette såkaldte “affordability gap” betyder, at mange yngre byboere bliver længere på lejemarkedet end tidligere generationer, før de bevæger sig ind på ejerboligmarkedet. Dertil kommer, at flere nærmer sig pensionsalderen.

Det giver investorerne mulighed for at tilbyde og udbygge paletten af leje- og ejerboliger, herunder med udvikling af boliger med enten udlejning eller salg for øje som private udlejningsboliger, bofællesskaber, ældreboliger og studieboliger.

I alt 60,7 mia. euro blev investeret i boligejendomme i Europa i 2020, svarende til en stigning på 18% i forhold til gennemsnittet over en 5-årig periode. At boligejendomme findes overalt og byder på en bred vifte af investeringsmuligheder vil føre til, at dette segment vil øge sin markedsandel i forhold til andre ejendomstyper med erhvervsmæssig anvendelse og således nå op på 30% af transaktionsvolumenen i takt med, at aktiviteten stiger og får større omfang på tværs de europæiske lande og byer.

En tendens, som Peter Winther, der er Executive Director og chef for Capital Markets hos Colliers i Danmark, ligeledes genkender herhjemme.

”Usikkerheden i det seneste år har medført risikoaversion hos investorerne, hvilket konkret udmønter sig i flere defensive investeringer. I 2020 gik 63% af investeringerne derfor til boligejendomme, mens det i 2019 kun var 41%. Boligbyggeriet er igen stigende, og der kan på mellemlangt sigt ikke udelukkes et mindre nedadgående pres på lejen, men i byer med en gunstig demografisk udvikling vil boligudlejningsbyggeri fortsat være en interessant aktivklasse.”

I Colliers’ analyse indgår Paris, London, Amsterdam, München og Manchester som de fem byer, hvor det er dyrest at eje en bolig målt på prisen på kvadratmeter bolig i forhold til det gennemsnitlige indkomstniveau i de respektive byer. I forhold til disse fem byer kan køberne få næsten dobbelt så meget boligareal for pengene i byer som Düsseldorf, Køln eller Marseille. I Warszawa kan den typiske køber med en almindelig indkomst få tre gange så meget boligareal som i Paris.

Det gør de fem byer mere attraktive fra et privat boligudlejningsperspektiv, fordi førstegangskøbere her nu har en gennemsnitsalder på hele 34 år. Dertil kommer, at de relativt høje boligomkostninger i disse byer også får investorerne til at søge over i alternative sekundære boligmarkeder samt nye udviklingsområder, hvor der potentielt kan opnås højere kapitalværdier.

På trods af de generelt positive forventninger understreger rapporten imidlertid, at boliginvesteringer ikke er risikofri, da mange regeringer ønsker at imødegå udfordringen med førnævnte ”affordability gap” med tiltag, som skal dæmpe priserne, ved at indføre nye reguleringer i lejers favør.

Det fortæller Damian Harrington, der er Head of Research i Colliers EMEA.

”Byer som Berlin og Amsterdam har indført nye regler, til tider også på uholdbar vis, hvilket har skabt en vis usikkerhed omkring boliginvesteringer. Investorerne er blevet mere opmærksomme på de politiske risici. Den optimale løsning er at styrke udbuddet ved at fremme investeringer i nybyggeri, fremfor at indføre reguleringer, som lægger en dæmper på lysten til at investere i boliger med udlejning for øje.”

London stadig på førstepladsen
At London er den by, som har de højeste huspriser blandt analysens byer, skyldes til dels, at byen er et center for højtlønnede jobs, førsteklasses universiteter og kultur, ligesom London har den højeste koncentration af økonomisk aktivitet pr. km2 i hele Europa. Boligpriserne ligger gennemsnitligt på 11.600 euro pr. m2, til trods for at priserne faktisk har været relativt stabile siden 2017. Brexit har øget investorernes appetit på at investere i boliger i London, da priserne har været konstante indtil indeværende år. Investorefterspørgslen er uformindsket, hvilket understøttes af, at investeringsvolumenen de seneste fem år har været 130% højere i London end i Berlin, som ligger som nr. 2 på top-10 listen, og investorinteressen forventes at forblive høj, da vaccinationsprocessen og genrejsningen efter pandemien skrider hurtigere frem i Storbritannien end i andre europæiske lande.

København – særdeles gunstige investeringsmuligheder
Selvom priserne er steget kraftigt i København i de seneste år på grund af en mangel på boliger, er boligejendomme fortsat til at betale i København i forhold til mange af de byer, Colliers har kigget på. Danmarks hovedstad tæller også et stort antal yngre husholdninger, og der er udsigt til solid økonomisk vækst. Dertil kommer, at byen allerede er velkendt og åben over for de udenlandske investorer. Således er København en af Europas mest interessante boliginvesteringsmarkeder.

Reguleringer øger kompleksiteten in Berlin
Berlin er fortsat en af de mest attraktive boliginvesteringsmarkeder i Europa, men investeringsklimaet har på det seneste været præget af turbulens som følge af regeringens bestræbelser på at gøre boliger mere ”affordable”. Berlin introducerede et lejeloft, Mietendeckel, i januar 2020, som pålagde udlejerne at reducere lejen, hvilket skete med virkning fra november 2020. Men i april 2021 erklærede domstolene denne kontrolforanstaltning forfatningsstridig, og på den baggrund er investorerne blevet beroliget og har fornyet tillid til markedet i Berlin.

Madrid byder på kritisk masse og spændende afkastforventninger
Spanien er det land i Europa, som har været hårdest ramt af coronapandemien, dog opvejet af udsigten til et lige så kraftigt økonomisk opsving i 2021 og 2022. Det at landet hurtigt oplevede fornyet vækst i kombination med begrænsede udsving i lejepriser og afkast i de seneste år indikerer en stærk økonomisk fremgang, hvilket understøtter investorernes mulighed for at opnå værditilvækst og afkast. Den potentielle skala af efterspørgslen er også interessant, i og med at den typiske førstegangskøber i Spanien er 41 år gammel, dvs. meget ældre end de 34 år i Europa generelt.

Befolkningstilvækst og opsving understøtter boligmarkedet i Amsterdam
Amsterdams indbyggertal forventes at stige med yderligere 123.000 i løbet af de næste 10 år, hvilket afspejler byens kosmopolitiske kultur og popularitet, når virksomheder skal placere deres hovedsæde, selv om boligefterspørgslen tog et dyk i 2020, da udenlandske arbejdstagere udeblev på grund af COVID-19. ”Affordability” er allerede et emne, der diskuteres, da Amsterdam er nr. 3 på Colliers’ liste over de byer, hvor det er dyrest at bo. Byen har forsøgt at imødegå dette ved at indføre skrappere reguleringer, hvilket har fået mange investorer til at søge mod andre hollandske byer.

Warszawa skiller sig ud blandt de nye byer
Warszawa har længe været splittet mellem ejerboliger og socialt boligbyggeri, men en ny generation af yngre, mere velhavende indbyggere i byen har fået smag for den fleksibilitet, som private udlejningsboliger giver. Indkomsterne og huspriserne stiger kraftigt i Warszawa, hvilket skaber muligheder for de investorerne, som vil være pionerer i en by, som får stadigt større betydning på den europæiske og globale scene.

Konklusioner

  • Boligsegmentet vokser som følge af manglende udbud, stigende lejepriser og gunstige demografiske rammebetingelser
  • Investorerne står i kø for at investere i boligejendomme som et sikkert aktiv, hvor mange forskellige valgmuligheder og stærke rammevilkår understøtter investorernes vækst
  • Huspriserne er tårnhøje i mange større europæiske hovedstæder på grund af et misforhold mellem udbud og efterspørgsel
  • Udsigt til fortsat stærk efterspørgsel i takt med husstandsvækst i de større europæiske byer
  • For at imødegå den stadigt større udfordring med “affordability gap” har nogle regeringer foretaget markedsindgreb med usikkerhed blandt investorerne til følge
  • Byer uden for hovedstæderne er fortsat et mere prisbilligt alternativ og mange af dem oplever stigende investorinteresse.


Besøg Colliers EMEA's site for at downloade hele rapporten “European Residential: On the Rise” her


resi report  concep


Kontakt

Peter Winther

Executive Director | MRICS

København

Peter er Executive Director og har ansvaret for Colliers’ danske Investment & Capital Markets-teams. Peter bistår med strategisk ejendomsrådgivning samt formidler salg af større erhvervs- og investeringsejendomme, herunder hoteller og butikscentre, samt ejendomsporteføljer og ‑selskaber.

Se profil

Jakob Hagen Schmidt

Head of Communications

København

Jakob har ansvaret for at udvikle Colliers’ kommunikation på tværs af medier og platforme. Jakob står blandt andet for at iværksætte og gennemføre strategier, der er med til at fastholde Colliers’ position som markedsleder og differentiere Colliers via omfattende markedsindsigt. Kontakt Jakob om public relations, public affairs, Colliers.dk, nyhedsbreve og sociale medier.

Se profil