Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Lejen for butikslokaler er under pres

Lejen for butikslokaler_750

I de sidste 10 år er der sket markante ændringer i den danske detailhandel. En kraftig stigning i internethandlen, ændrede forbrugsmønstre samt nedlukning af samfundet som følge af COVID-19 har haft alvorlige konsekvenser for de danske handelsgaders eksistensgrundlag, ikke mindst i mindre, stagnerende byområder. Her er dog vores tre bud på, hvorfor fremtiden tegner sig anderledes lys i de store danske vækstbyer.  

Butiksdød

Butiksdød har de seneste mange år været et tilbagevendende emne i de danske medier. Flere analytikere har forudsagt, at e-handlen på sigt vil lægge de danske handelsgader øde. Ser vi på det samlede detailmarked, er tendensen da også klar: Samtidig med, at den samlede omsætning har været stagnerende siden 2009, er omsætningen i e-handlen ifølge FDHI steget med 356,3% mellem 2009 og 2019. 

Figur_1_Q4_art_2_WEB_DK

Figur_2_Q4_art_2_WEB_DK01


Eftersom e-handlen i dag udgør en større andel af en mere eller mindre konstant detailomsætning, må det nødvendigvis betyde, at omsætningen i de fysiske butikker er faldet. I betragtning af, at detailbranchen desuden er notorisk konkurrencepræget og arbejder med meget lave marginer, er det ikke overraskende, at de fysiske butikker har haft det svært siden finanskrisen. Coronakrisen har kun været med til at forstærke denne udvikling, og på nuværende tidspunkt ser nedlukningen af samfundet ud til at koste dele af detailbranchen dyrt.  
 
Hvis de seneste års udvikling fortsætter, kan man forledes til at tro, at alle danske handelsgader kommer til at ligge øde hen. Problemet med denne konklusion er, at den undervurderer markedets tilpasningsevne. Selvom man nok må forvente at se tiltagende butiksdød og afvikling af handelsgader i små, stagnerende byområder, er det vores vurdering, at handelsgaderne i de store danske vækstbyer nok skal klare sig. Vi vil i resten af denne artikel fremlægge tre argumenter, der understøtter dette. 
 
1. Den demografiske faktor
 
Som det også er tilfældet i resten af verden, oplever Danmark i disse år en betydelig søgning mod byerne. Denne urbaniseringstrend bliver ofte beskrevet på overordnet kommune-niveau. Mere interessant er i denne sammenhæng dog flyttemønstrene inden for de enkelte kommunegrænser, hvor vi ser, at stadig flere søger ind mod større byområder. Lad os tage Aarhus Kommune som eksempel: Her er befolkningstallet steget med 43.333 mellem 2010 og 2020, hvor lige knap 87% af stigningen har fundet sted i Aarhus by. Denne tendens ses ikke kun i de store universitetsbyer, men i alle større danske byer. For at tage nogle få yderligere eksempler, er befolkningstallet i Esbjerg, Viborg og Slagelse Kommune steget med hhv. 369, 3.611 og 1.598 mellem 2010 og 2020, mens befolkningstallet i Esbjerg, Viborg og Slagelse by er steget med hhv. 578, 5.122 og 2.097.
 
Da der er en tendens til, at danskerne i højere grad bosætter sig i nærheden af store handelsgader, må der nødvendigvis – alt andet lige – være et større kundegrundlag i sådanne områder. De færreste handelsgader i Danmark har set en væsentlig udvidelse i antallet af butikslokaler de seneste ti år. I samme periode er der kommet flere potentielle kunder. Så selvom den gennemsnitlige person lægger en lavere andel af sit forbrug i de fysiske butikker, vil et fald i det samlede forbrug være delvist afbødet. 
 
Som en naturlig konsekvens af denne logik vil grænsen for, hvornår en by og dens opland er stor nok til at understøtte en handelsgade, stige. Flere mindre byområder, der før lå tæt på denne grænse, vil få det svært. Da en væsentlig del af befolkningstilvæksten i de store byområder er drevet af tilflytning fra mindre tætbefolkede områder, må stigningen i storbyernes potentielle kundegrundlag nødvendigvis medføre en såkaldt kannibalisering af de mindre byområder. Denne tendens ser ud til at fortsætte også på længere sigt. 

Figur_3_Q4_art_2_WEB_DK

2. Nye koncepter, nye idéer
 
Nogle varer egner sig bedre til e-handel end andre. Salg af relativt standardiserede varer som tøj, elektronik, bøger mv. er derfor allerede flyttet over på nettet i stor stil. Den tid er forbi, hvor man kunne åbne en helt almindelig butik, sælge standardiserede varer og tilbyde en mindre god service. De fysiske butikker er nødt til at tilbyde noget ekstra, noget som e-handlen ikke kan konkurrere med. 
 
Vi forudser derfor en stigning i antallet af oplevelsesorienterede tilbud med fokus på kvalitet og service. Vi forventer, at hovedparten af de fysiske butikker også kommer til at sælge deres varer på nettet. For detailhandlere vil de fysiske butikker i højere grad blive set som et udstillingsvindue, hvor forbrugerne kan opleve varen, hvorefter de køber den på nettet. Vi forventer således, at flere fysiske butikker vil blive set som en investering, der skal drive salget på nettet. 
 
Med til en forventet stigning i antallet af oplevelsesorienterede tilbud hører også en stigning i antallet af restauranter, caféer, barer, bagere mv. Denne trend har allerede været undervejs i en årrække. Nye koncepter og idéer vil også fremover se dagens lys. Det høje konkurrencemæssige pres vil tvinge aktørerne i markedet til at tænke nyt og innovativt, og fremtidens byliv vil uden tvivl tilbyde oplevelser, der overgår vores fantasi.
 
Siden 1960’erne har forudsigelserne om massearbejdsløshed som følge af computere og kunstig intelligens stået i kø. En stor del af befolkningen har i dag et job, man for bare 30 år siden end ikke kunne forestille sig. Som dette eksempel antyder, skal man generelt passe på med at undervurdere markedets evne til at tilpasse sig. Tilpasningen sker ikke fra den ene dag til den anden. Men når gamle strukturer bryder sammen, opstår der nye muligheder. Dette gør sig i allerhøjeste grad også gældende for det danske byliv.
 
3. Lejeniveauet skal ned
 
Et andet sted, hvor markedskræfterne med tiden vil sætte sig spor, er lejeniveauet. I kølvandet på finanskrisen så vi lejestigninger på flere af Danmarks største handelsgader. Specielt i København og Aarhus var der markante stigninger på de væsentligste handelsgader og strøg. Flere lejemål har været udlejet på lange kontrakter med en klausul om årlig indeksering af lejen på 2-4%. Med en gennemsnitlig årlig inflation på under én procent, er den reelle lejeomkostning steget betragteligt.
 
Denne tendens fortsatte frem til omkring 2017-2018, hvorefter presset fra e-handlen og det deraf affødte fald i omsætningen i de fysiske butikker førte til en mærkbar stigning i tomgangen. Det relativt høje tomgangsniveau på flere af landets største handelsgader er således et problem, der stammer tilbage fra før COVID-19. Udlejerne har i mange tilfælde været langsomme til at tilpasse deres forventninger til den nye virkelighed. Dette gælder også for bankerne, der ofte har ydet lån baseret på en forventning om fortsatte lejestigninger.
 
Selvom der selvfølgelig er geografiske forskelle, er det vores vurdering, at det generelle lejeniveau nødvendigvis må falde, hvis vi skal komme tomgangen til livs. Det er vores erfaring fra markedet, at en reducering af lejen i mange tilfælde er påkrævet for, at lejerne kan få deres forretning til at løbe rundt.
 
Et godt eksempel på dette er Aarhus, der de seneste år har kæmpet med relativt høj butikstomgang. Her har coronakrisen ironisk nok sat skub i udlejningerne, da den samfundsøkonomiske situation har været med til at danne grundlag for en længe ventet villighed hos udlejerne til at reducere lejen. I vores månedlige optælling af tomgangen på hovedgaderne i Aarhus kan vi faktisk se, at tomgangen i dag er lavere, end den var før COVID-19. 


Figur_4_Q4_art_2_WEB_DK

 
Rent teoretisk er der også belæg for, at lejepriserne nødvendigvis må falde: I modsætning til fx en liter mælk, hvor prisen næsten udelukkende er bestemt ud fra omkostningen ved at tilvejebringe produktet, så består lejeprisen for lokaler på de danske handelsgader i høj grad af en knaphedsrente. Knaphedsrenten er her den del af lejen, der ligger ud over det beløb, der ville være nødvendig for at fastholde ejendommen i dens brug. Eksistensen af en knaphedsrente skyldes i dette tilfælde en naturligt skabt eksklusivitet, fx en placering på Strøget i København. 
 
At knaphedsrenten kan være så høj på Strøget i København er ene og alene et resultat af den meromsætning, lejerne forventer at kunne få i forhold til den forventede omsætning på en dårligere beliggenhed. Det er derfor, at lejen på Strøget i København er højere end lejen på Strøget i Aarhus, som igen er højere end lejen på hovedgaden i Horsens. I takt med, at den forventede meromsætning ved at ligge centralt på en af de danske handelsgader falder, må knaphedsrenten nødvendigvis også falde. Man kan med andre ord sige, at på langt sigt er det generelle lejeniveau omsætningsbestemt. Det er klart, at dette argument kun gælder, så længe lejen kan dække alternativomkostningen ved at eje lokalet. Er dette ikke længere tilfældet, vil lokalet ophøre med at blive udlejet, hvilket netop er det vi forventer at se i flere af de små byområder, hvor lejen i forvejen er tæt på alternativomkostningen.
 
Sammenfattende kan vi på basis af den fortsatte urbaniseringstrend, de fysiske butikkers omstillingsparathed og en forventet større forhandlingsvillighed hos udlejerne konkludere, at der er håb for specielt hovedgader og -strøg i de større danske byer, såfremt man forstår at læse tidens trends og tilbyde de helt rigtige koncepter, oplevelser og services.