Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Covid-19: Øget fokus på de sikre investeringer?

Coronas effekt p investeringsmarkedet 750

På trods af covid-19 er der fortsat massiv interesse fra både danske og udenlandske investorer som følge af markant kapitalrigelighed i markedet og et fortsat lavt renteniveau. Aktiviteten på ejendomsinvesteringsmarkedet har således rettet sig hurtigere end først antaget. Investorerne er dog blevet mere selektive og har endnu større fokus på førsteklasses beliggenheder. 

I 2018 og 2019 blev der handlet investeringsejendomme på det danske marked for hhv. 71 mia. kr. og 57 mia. kr. I 2019 stod udenlandske investorer for 52% af den samlede transaktionsvolumen i Danmark. Dermed fortsatte de senere års udvikling med en større andel af udenlandske købere - en udvikling der forventes at fortsætte i takt med, at stadig flere udenlandske investorer søger mod Danmark. Ser vi på transaktioner på over 200 mio. kr., udgør de internationale investorer en endnu større andel af køberne. I 2019 tegnede udlændinge sig således for 69% af den samlede volumen i dette segment. 

Figur_1_Q4_art_1_v1

 

Det globale coronaudbrud i årets første måneder medførte turbulens både på de finansielle markeder og på ejendomsmarkedet. Mange investorer var i foråret tilbageholdende med nye opkøb og fokuserede i stedet på driften af deres porteføljer. Dertil har de internationale investorer, som generelt tegner sig for ca. halvdelen af transaktionsvolumenen, været pålagt indrejserestriktioner som led i regeringens forsøg på at mindske smittespredningen. Dette har periodevist umuliggjort ejendomsbesigtigelser. I 2. og 3. kvartal har de udenlandske investorer således kun stået for hhv. 35% og 44% af transaktionsvolumenen mod hhv. 45% og 54% i tilsvarende kvartaler i 2019.

De udenlandske investorer forventes hurtigt at vende tilbage og igen stå for en betydelig del af ejendomstransaktionerne, når situationen bliver mere normaliseret. Vi så allerede de første tegn på denne tendens i månederne efter, at de første restriktioner blev lempet. Se også fortegnelsen over transaktioner til sidst i denne artikel.

Til trods for den øgede usikkerhed og vanskeligere rejsevilkår er transaktionsvolumenen i de første tre kvartaler af året på højde med niveauet i 2019. Samtidig har vi i 2020 set flere handler af betydelig størrelse. Dette skyldes dels, at flere transaktioner enten blev afsluttet eller allerede var langt fremme i processen, inden coronapandemien forårsagede en nedlukning af samfundet, men også, at investorefterspørgslen bestemt stadig er til stede.

I foråret så vi, at køberne ønskede en rabat på købsprisen som følge af usikkerheden affødt af covid-19, mens sælgerne fastholdt deres prisforventninger. Dette medførte, at flere salgsprocesser blev sat på hold. Prisreduktionerne er dog udeblevet, og investorernes massive placeringsbehov har allerede fået investeringsaktiviteten til at stige igen. Dog er flere investorer blevet mere selektive i deres opkøb, mens andre har forholdt sig afventende i kortere eller længere tid.

Kontor, boliger og moderne I&L fortsat i høj kurs

De sidste fem år er der sket et mindre skift i investorernes præferencer. Hvor kontorejendomme relativt kontinuerligt har stået for en tredjedel af transaktionsvolumenen, har vi set en stigning i handlen med boligejendomme, hvorimod investorinteressen for detailhandelsejendomme er dalet en smule.

Denne trend er fortsat ind i 2020, om muligt yderligere forstærket efter coronaudbruddet i foråret. 

Kontor

Kontormarkedet er blevet ramt af en vis usikkerhed på grund af covid-19, da de mere langsigtede strukturelle ændringer stadig er uvisse. På den ene side er der kommet større fokus på hjemmearbejde, hvilket reducerer behovet for kontorplads, men på den anden side, er der kommet større fokus på sikkerhed og afstand på arbejdspladsen, hvilket betyder et øget behov for kontorareal.

På trods af denne usikkerhed er der i det nuværende marked stadig massiv interesse for kontorejendomme på de rigtige beliggenheder, hvor mange investorer søger mod sikre investeringer med et stabilt cash-flow og bonitetsstærke lejere. Interessen for de mere sekundært beliggende kontorejendomme med korte til mellemlange lejekontrakter er derimod noget mindre, da den nuværende usikkerhed omkring både de makroøkonomiske forhold og det fremtidige kontormarked har medført en øget risikoaversion, især for så vidt angår tomgang. 

I København har investorerne derfor større fokus på kontorejendomme på centrale beliggenheder. Dette kan aflæses i de realiserede handler siden marts, hvor fire ud af de fem største handler omfatter ejendomme beliggende i det centrale København, CBD (Central Business District). Antallet af handler i det sekundære segment har imidlertid været begrænset, og denne tendens forventes at fortsætte på kort sigt eller indtil der er en større vished om coronaepidemiens følger og mulige løsninger herpå. Der er dog fortsat risikovillige investorer til stede, som har mod på ejendomme, som kræver udvikling eller som indeholder tomgang. Nedgangen i transaktionsaktiviteten har dog også medført en lavere gennemsigtighed i markedet og dermed en vis tilbageholdenhed i forhold til nye investeringer.

Bolig

Boligmarkedet har under covid-19 vist sig at være relativt kriseresistent. De danske husholdninger fremstår særdeles velkonsoliderede, mens den store offentlige sektor betyder, at en relativt mindre andel af husholdningerne påvirkes, ligesom de store hjælpepakker har holdt hånden under privatøkonomien. 

Der er dog blevet stillet spørgsmålstegn ved, om vi fremadrettet vil se den samme grad af urbanisering. I udlandet har vi set en trend, hvor flere er begyndt at søge mod forstæderne for at få have samt ekstra plads til et hjemmekontor. Dette er formentlig ikke et permanent skift, men covid-19 har været med til at ændre den gængse opfattelse af, hvordan og hvor man skal bo. 

Selvom krisen naturligvis fortsat vil påvirke boligmarkedet, står især lejemarkedet stadig stærkt. Op til krisen var efterspørgslen efter lejeboliger især centreret omkring omegnskommunerne til fx København og Aarhus, bl.a. på grund af en betydeligt lavere boligbyrde i disse områder.

Der er fortsat god investoraktivitet på boligmarkedet, hvor handlen med boliginvesteringsejendomme har udgjort næsten halvdelen af transaktionsvolumenen i 2020 til dato. Investorerne fokuserer fortsat primært på København og Aarhus, hvor vi ser bolighandler til rekordlave afkastniveauer. Men i jagten på afkast er flere investorer også begyndt at søge uden for landets to største byer. Vi ser således stigende investoraktivitet i omegnen af København, Trekantområdet og større jyske byer som Horsens, Silkeborg og Viborg. Dette var allerede en tendens før covid-19, men den er bestemt ikke blevet mindre udtalt. Denne udvikling understøttes af migrationsmønstre og befolkningsfremskrivninger, som indikerer, at boligefterspørgslen vil stige betydeligt i mange af disse områder de kommende år. 

De fleste af landets største transaktioner finder dog stadig sted i København og Aarhus i form af nyopførte boligudlejningsejendomme, hvor køberne typisk er udenlandske investorer med en enorm appetit på at opnå betydelig eksponering i dette segment.

Industri og logistik (I&L)

Coronakrisen har både forstærket og fremskyndet flere tendenser på industri- og logistikmarkedet. En klar tendens i samfundet er e-handlens stigende andel af det samlede privatforbrug på verdensplan. Også danskerne handler mere og mere online, og generelt er e-handel ved at blive en integreret del af vores forbrugermønstre, hvor mere end 80% af den danske befolkning handler online. Fortsat vækst i e-handlen – inklusive den del, der involverer fysiske varer – anslås at have betydelig indvirkning på I&L-sektoren, da det kræver en effektiv forsyningskæde og et effektivt distributionsnetværk. Væksten i onlinesalg forventes også at ændre kravene til bygningernes udformning: Stigende efterspørgsel øger behovet for mere avancerede faciliteter, der bl.a. kan håndtere en større arbejdsbyrde ved hjælp af automatisering.

I starten af året, dvs. før covid-19, blev der handlet logistikejendomme til rekordlave afkastniveauer. Selvom e-handlen er taget til og efterspørgslen i dette marked steget, eksisterer der stadig en vis risiko for, at I&L-segmentet bliver påvirket, hvis privatforbruget skulle falde på kort sigt. Der er således mere usikkerhed forbundet med I&L ejendomme, da de er mere konjunkturfølsomme end fx bolig- og kontorejendomme. 

Alligevel har der efter coronaudbruddet været god aktivitet på brugermarkedet, hvor flere virksomheder har udvidet lager- og logistiklokaler som følge af en øget efterspørgsel. Ligeledes er der god investorinteresse for segmentet, især fra udenlandske investorer, når større og moderne ejendomme nær motorvejsnettet udbydes. Udenlandske investorer har da også i 2020, både før og efter coronaudbruddet, stået for de største transaktioner på markedet. Specielt nyopførte lager- og logistikejendomme, der opfylder moderne standarder, tiltrækker sig massiv investorinteresse.

På trods af coronakrisen har flere investorer stadig mod på at opføre logistik- og lagerejendomme uden forhåndsudlejning. Fx opfører MG et spekulativt byggeri i Greve Distribution Center og i Taulov ved Fredericia. Dette vidner om en fortsat tro på markedet, men ligeledes en forventning om, at udbuddet af moderne lejemål ikke matcher efterspørgslen. Dette misforhold vurderes så markant, at effekten af coronakrisen har været begrænset.

Detail

Under coronakrisen har investoraktiviteten været stort set ikke-eksisterende inden for butikssegmentet. I starten af året, før covid-19 for alvor lukkede samfundet ned, blev Galleri K solgt, så vidt vides den eneste større detailejendom, der indtil videre er handlet i år. Herudover har aktiviteten i detailmarkedet været ekstremt begrænset, hvilket skyldes forskellige prisforventninger hos køber og sælger samt en generel usikkerhed om detailmarkedets fremtid.

I modsætning til det generelle detailmarked har supermarkedssegmentet dog vist sig at være særdeles kriseresistent ved at opleve stigende omsætning. Selvom e-handlen er steget, er der ingen forventning om, at supermarkederne vil forsvinde fra gadebilledet. Denne stabilitet er en af årsagerne til, at dagligvaresegmentet fremstår attraktivt for investorerne i en tid præget af usikkerhed. I den forbindelse er supermarkedernes typisk lange lejekontrakter en gunstig faktor, som sikrer investorerne et stabilt cash-flow over en længere periode. Samtidig er dagligvareejendomme stadig en af de typer af butiksejendomme, som realkreditinstitutterne forsat er villige til at finansiere.

Hotel

Vi ser de samme tendenser på hotelmarkedet som på detailmarkedet, hvor grænselukninger, smittefrygt og generelle restriktioner har reduceret turismen dramatisk. Hotelbranchen er derfor særdeles presset, og mulige konkurser truer markedet. Prissætningen på markedet er på nuværende tidspunkt svær at kvantificere, da der ikke har været nogen nævneværdige transaktioner efter coronaudbruddet i marts. 

Store fald i branchens nøgletal og en stor usikkerhed om markedsudviklingen på kort sigt har medført, at de fleste investorer har trukket sig ud af hotelmarkedet. Dog ser vi stadig opportunistiske investorer og sektorspecialister, som ser den nuværende situation som en mulighed for nyerhvervelser, som ellers ikke ville være mulige.

Figur_2_Q4_art_1_DK_v1


Investoraktiviteten er tilbage i markedet for førsteklasses ejendomme

Investeringsmarkedet har reageret meget hurtigere end først antaget. Før sommeren meddelte mange investorer, at de næppe ville foretage investeringer i fast ejendom, før der var en afklaring på corona-situationen. Mange af disse investorer er allerede vendt tilbage og er nu aktive på markedet igen. Aktiviteten og interessen har hovedsageligt været centraliseret omkring de primære (førsteklasses) beliggenheder. Som følge af den hurtigt tilbagevendende investoraktivitet har vi allerede registreret adskillige handler, der indikerer, at ejendomme på førsteklasses beliggenheder ikke handles med coronavirus-rabat – snarere tværtimod. 

For kontorejendomme har vi set en flugt mod kvalitet og primære beliggenheder i Københavns CBD. I boligsegmentet er core-investeringer i København og Aarhus fortsat de mest efterspurgte, mens ”affordable living”-segmentet også har oplevet markant søgning i de byer, hvor der forventes størst befolkningstilvækst. For logistik- og lagerejendomme er der blevet set stor interesse for moderne ejendomme beliggende ved især Ring 3 i København eller motorvejsnettet generelt, understøttet af et fortsat stærkt brugermarked, der drives af den øgede e-handel.

Coronavirussens langsigtede indvirkning på ejendomsmarkedet er stadig uklar, men der kan sandsynligvis forventes en øget interesse for mindre konjunkturfølsomme markedssegmenter. Især boligudlejningsejendomme fremstår som et godt eksempel, da disse historisk har vist sig at være særligt modstandsdygtige over for markedsudsving. Desuden forventes der fortsat høj investorefterspørgsel efter core-investeringer på primære beliggenheder.

Alt i alt kan vi således konkludere, at investorernes præferencer har ændret sig, men at covid-19 mest af alt har forstærket nogle allerede eksisterende tendenser. På kort sigt forventes endnu flere investorer at blive aktive igen i markedet. Dog forudser vi fortsat begrænset aktivitet for så vidt angår de mere konjunkturfølsomme segmenter, indtil der skabes større klarhed omkring den makroøkonomiske situation. Der vil derfor også fremadrettet være stor konkurrence om core-investeringsobjekter på primære beliggenheder.

Illustration 1 DK


Illustration 2 DK

 

 

Kontakt

Emil Helmsøe-Zinck

Director and Head of Valuation & Advisory

København

Emil har det daglige ansvar for Vurdering & Rådgivning i København. Han har indgående kendskab til de investeringskrav, der stilles af internationale investorer og store danske pensionsfonde, og hans primære arbejdsopgaver inkluderer detaljerede markedsanalyser og vurderinger af erhvervs- og investeringsejendomme samt rådgivning af kunder angående strategiske investeringsbeslutninger.

Se profil