Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Hvad strukturelle faktorer fortæller om det danske boligmarked

Q3_Art_4_Analyse_Headerbilled_1536x1040px

I jagten efter højere afkast har investorer i boligejendomme de seneste år udvidet deres geografiske horisont. Der allokeres således i dag en stigende mængde privat kapital til provinsen i et forsøg på at kapitalisere på underliggende demografiske trends. I denne artikel tager vi med afsæt i et langsigtet investeringsperspektiv temperaturen på det danske boligmarked i form af en geografisk ”attraktivitets-analyse”. 

Et marked i vækst

Boligejendomme er det seneste årti gået hen og blevet et af de mest efterspurgte produkter på det danske ejendomsinvesteringsmarked. Segmentet bliver med rette forbundet med lav risiko og stabile cash flows. Denne opfattelse har coronakrisen kun været med til at forstærke. Flere og flere institutionelle investorer, både danske og udenlandske, har derfor planer om at øge deres eksponering mod danske boliginvesteringsejendomme. 

Historisk har hovedparten af de professionelle investorer haft deres blik rettet mod hovedstadsområdet. Et underudbud af attraktive boligejendomme og dermed stigende konkurrence blandt investorerne har dog fået det generelle afkastniveau til at falde i København. I et forsøg på at sikre sig et højere afkast er investorerne derfor begyndt at søge mod andre geografiske områder af Danmark.  

Her er specielt de store universitetsbyer kommet i spil. Med en kombination af høj befolkningstilvækst (drevet af unge tilflyttere) og mange attraktive byudviklingsprojekter (drevet af kommunernes ønske om at fortætte bymidten) er byer som Aarhus, Aalborg og Odense begyndt at tiltrække en stigende mængde privat kapital. 

I takt med, at det er blevet mere dyrt at bosætte sig i de store universitetsbyer, og i takt med, at 2010’ernes store ungdomsårgange er begyndt at stifte familie, har man set en stigende udflytning til forstæderne og de lidt mindre byer. Investorerne ønsker naturligvis at kapitalisere på denne trend, hvorfor vi i de seneste år har set en stigende mængde kapital blive allokeret til provinsen. 

I denne sammenhæng oplever vi en stigende efterspørgsel efter analyser af boligmarkedet uden for hovedstadsområdet. Som følge af begrænsede og utidssvarende historiske markedsdata uden for de store universitetsbyer er der risiko for, at klassiske analyser af markedsstatistikker bliver meget kortsigtede eller decideret misvisende. I resten af denne artikel vil vi derfor, ud fra et langsigtet investeringsperspektiv (minimum 5-10 år), tage et kig på nogle af de mere fundamentale og underliggende faktorer, der påvirker boligefterspørgslen i forskellige geografiske områder. Analysen skal fortolkes ud fra et overordnet makro-perspektiv, da attraktiviteten af en specifik ejendom selvfølgelig afhænger af ejendommens alder, stand, beliggenhed osv. 

Strukturelle faktorer driver den langsigtede udvikling

Den amerikanske politiker Daniel Patrick Moynihan er citeret for at have sagt, at måden at skabe en succesfuld by på er simpel: Først skal man grundlægge et universitet, derefter skal man blot vente i 200 år. Selvom denne aforisme selvfølgelig sætter tingene på spidsen, rummer den en vigtig pointe: En bys langsigtede udvikling er i høj grad bestemt af en række underliggende, strukturelle faktorer. Hvis vi antager, at udviklingen i en bys boligmarked er tæt forbundet med byens generelle udvikling, må enhver langsigtet investor have interesse i at kende de langsigtede, strukturelle faktorer, der ligger til grund herfor. Vi har derfor i denne artikel udvalgt fem faktorer, der i større eller mindre grad vurderes at være strukturelle for et givent område: 

Job inden for pendlerafstand 

Den første faktor er antal job inden for pendlerafstand, her defineret som antal job inden for 30 minutters køretid ved en given gennemsnitlig kørehastighed (se figur 1). Denne faktor er strukturel i den forstand, at den i høj grad er drevet af områdets geografiske beliggenhed, og i mindre grad af, hvor mange job der er i det specifikke område. For at illustrere dette kan vi tage et kig på områderne omkring Esbjerg og Aalborg by. Selvom disse to områder er nogle af de områder i Danmark, der har flest arbejdspladser, så rangerer de begge relativt lavt i forhold til job inden for pendlerafstand. Det modsatte mønster finder man for områder som Middelfart og Horsens.

DKfig1
Optag på videregående uddannelser

Den anden faktor, vi har kigget på, er optaget på de videregående uddannelser i sommeren 2020. Optaget er opdelt helt ned på postnummerniveau. Selvom nogle af postnumrene kan være svære at se i detaljen, er den overordnede tendens tydelig: Klart flest optagne i de store universitetsbyer. Dykker man ned i tallene, står området fra Roskilde via Kongens Lyngby til København S for cirka 40% af det samlede optag. Derefter kommer Aarhus by med lidt over 18%, Odense by med knap 11% og Aalborg by med 10%. De store universitetsbyer står således for cirka 80% af det samlede optag på de videregående uddannelser, hvilket langt overstiger deres andel af den samlede befolkning. 

DKfig2
Fordeling af statslige og regionale arbejdspladser

Den tredje faktor, vi har kigget på, er antallet af statslige og regionale arbejdspladser (se figur 3). Disse arbejdspladser er strukturelle i den forstand, at deres allokering har mere til fælles med allokeringen af midler til større infrastrukturprojekter end med skabelsen af private arbejdspladser. Da statslige og regionale arbejdspladser i ringe grad er konjunkturfølsomme, er de med til at skabe stabilitet i et område. I et område som København vil de mange ministerier tiltrække højt kvalificeret arbejdskraft, der over tid spreder sig som ringe i vandet ud i det private erhvervsliv. Vi kan af figuren se, at en kommune som Viborg har et helt uforholdsmæssigt højt antal statslige og regionale arbejdspladser, hvilket skyldes, at Region Midtjyllands hovedkontor er placeret her.   

DKfig3
Offentlig transport

Den fjerde faktor, vi har kigget på, er offentlig transport, specifikt antallet af togstationer (se figur 4). Som det fremgår af kortet, overgår intensiteten i antallet af togstationer i Region Hovedstaden alle andre områder i Danmark. Her ses især Storkøbenhavn, qua S-tog og metro, at være godt dækket ind. Det fremgår også af kortet, at letbanen i Aarhus, der går fra Odder til Grenaa, har udvidet den vertikale intensitet markant. Omvendt lader Aalborg til at være relativt isoleret på togbanenettet. Generelt er der mange områder i Jylland og på Fyn, hvor rejse med offentlig transport er forbundet med lange ture i bus, hvorfor én eller to biler vil være en nødvendighed for de fleste familier. 

DKfig4
Fritidstilbud 

Den femte og sidste faktor, vi ser på i denne artikel, er intensiteten af fritidstilbud som caféer, restauranter, barer, museer, spillesteder, biografer osv. (se figur 5). Som forventet ser vi en næsten perfekt sammenhæng mellem intensitet og en bys størrelse. Det er dog værd at bemærke, at intensiteten i området omkring København er særdeles høj over et meget stort område. Dette må nødvendigvis betyde, at antallet af ”tilbud” inden for gå- og cykelafstand er relativt højt i store dele af København. I de andre store byer er intensiteten centreret omkring byens centrum, hvorfor antallet af tilbud inden for gå- og cykelafstand i langt højere grad afhænger af den specifikke beliggenhed. 

DKfig5

Er kausaliteten vendt på hovedet?

Når man analyserer effekten af strukturelle faktorer – som fx infrastruktur – vil man typisk støde på et slags ”hønen eller ægget” dilemma, altså hvad kom først: Blev der bygget en motorvej i et område, fordi der var mange mennesker, eller kom der mange mennesker, fordi man byggede en motorvej? Som følge heraf skal man være varsom med at udlede forhastede kausale sammenhænge. Det lader ikke desto mindre til at være en kendsgerning, at de områder, der scorer højt på flere af de i denne artikel påviste faktorer, har klaret sig godt og forventes at klare sig godt i fremtiden. Dette på trods af, at disse faktorer langt fra er de eneste, der påvirker et områdes udvikling.

For så vidt angår Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivning for landets kommuner frem til år 2030 (se figur 6) er det interessant at bemærke, i hvor høj grad mønstret går igen i figur 1-5. Her lader især faktoren ”job inden for pendlerafstand” (figur 1) til at have en høj korrelationsgrad. Da dataene i figur 1-5 mere eller mindre taler for sig selv, vil vi i denne artikel undlade at kommentere på små lokale variationer. Vi slutter i stedet af med en kort og overordnet opsummering af de mest fremtrædende forhold:

  • Alle de store universitetsbyer, inklusive deres respektive forstæder, rangerer højt på flere af de vigtige faktorer. Her skiller Storkøbenhavn sig ud fra gruppen ved at være en klar topscorer på alle parametre. På en andenplads følger Aarhus, der – om end i mindre grad – også ligger højt på alle faktorer. Dernæst følger Odense og Aalborg, der som udgangspunkt ligger meget tæt.
  • Selvom de enkelte byer i og omkring Trekantområdet scorer lavt på faktorer som statslige og regionale arbejdspladser, uddannelse og fritidstilbud, står området som helhed særdeles stærkt. Kort sagt har området en fantastisk beliggenhed med mange attraktive byer inden for kort afstand, hvilket betyder, at der er mange arbejdspladser inden for pendlerafstand. Udvides pendlertiden til mere end 30 minutter, vil det i flere af områderne også være muligt at nå til Odense eller Aarhus.
  • Som en diametral modsætning til Trekantområdet har vi Esbjerg, der ligger mere eller mindre isoleret i den sydvestlige del af Danmark. Selvom Esbjerg er en af Danmarks største byer, scorer den i lighed med resten af Vest- og Sønderjylland lavt på næsten alle faktorer.
  • Kommunerne rundt om Aarhus scorer generelt højt på faktorer som jobmuligheder og infrastruktur. Her er især kommunerne sydvest for Aarhus godt stillet, da de ligger i smørhullet mellem vækstkommuner som Horsens, Skanderborg, Silkeborg mv. Området omkring Herning, Viborg og Holstebro scorer også fornuftigt på flere faktorer, om end niveauet er væsentligt lavere end i den østlige del af Jylland.
  • Lolland-Falster og den vestlige del af Sjælland minder i stor udstrækning om den vestlige del af Jylland, om end områderne omkring Slagelse, Næstved og især Holbæk scorer væsentligt højere på de fleste parametre.
  • På Fyn scorer de områder, der har infrastrukturelle forbindelser til Odense højest. Kigger vi på Fyn isoleret set, vil Svendborg komme lige efter Odense, men fordi Middelfart ligger lige op ad Trekantområdet, scorer den relativt højt på flere faktorer. 
Det er vigtigt at understrege, at en komplet analyse af de enkelte områder vil skulle tage højde for faktorer som befolkningssammensætning, boligudbuddet, priser, socioøkonomiske variable mv. Vi har dog i denne artikel forsøgt at påvise, at en række underliggende, strukturelle faktorer tilsyneladende korrelerer kraftigt med et områdes langsigtede udvikling. For den langsigtede investor, burde disse faktorer således være et vigtigt input i beslutningsprocessen, inden man investerer i boligejendomme. 

DKfig6