Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Høj aktivitet på ejendomsmarkedet

The FED_Headerbilled_1536x1040px

Vi vurderer, at ejendomsmarkedet til trods for covid-19 vil opleve høj aktivitet. Til gengæld skal vi i Danmark passe på, at vi ikke spænder ben for os selv med politiske tiltag, der er kortsigtet populistiske frem for langsigtet gennemtænkte. 

Et gammelt amerikansk mundheld lyder ”Don’t fight the FED”. Vel lykkedes det George Soros at vælte den engelske centralbank i 1992, men ingen kan vinde over den amerikanske centralbank, FED, og slet ikke, hvis pengepolitikken understøttes af den europæiske centralbank, ECB. Når renterne tvinges ned og når samtidig FED lemper på inflationsmålsætningen, så vil det uundgåeligt understøtte priserne på investeringsejendomme og øge investorefterspørgslen. Dette giver høj aktivitet på ejendomsmarkedet.

God lejerefterspørgsel og likviditet

På trods af covid-19 er lejerefterspørgslen efter erhvervslokaler således god – og investorerne har flere penge end nogensinde før. 

Colliers spåede allerede i marts, at coronakrisen ville udspille sig som et ”V”: Et massivt fald i BNP og i priserne på investeringsaktiver – og en lige så kraftig rekylbevægelse. Vores forudsigelse var begrundet i både det forhold, at eksogene chok til økonomien notorisk har en langt kortere effekt end en sædvanlig recession, forårsaget af ubalancer – men også i centralbankernes meget resolutte intervention.

Selv om covid-19 endnu ikke er et overstået kapital – vi er formentlig nu midt i anden bølge – er den økonomiske aktivitet i mange sektorer allerede tilbage på niveauet før corona, og vi kan se, at virksomhederne i stigende grad tør disponere ved at ansætte, ved at ekspandere og ved at leje nye lokaler. Tilliden til, at vi undgår en dyb og langvarig krise, er således stor. Der kan komme endnu en bølge af covid-19, men håbet om en vaccine kombineret med den empiriske kendsgerning, at virusepidemier og -pandemier dør ud før eller siden, har sammen med resolutte finans- og pengepolitiske indgreb genskabt tilliden til, at økonomien og markedet nok skal komme tilbage.

Investorerne allokerer fortsat mere kapital til ejendomme

I et miljø med ekstremt lave renter, som antagelig vil vare en del år endnu, vil investorerne efterspørge alternative investeringer. Når samtidig centralbankernes retorik ændrer sig i retning af, at en højere inflation end den normale målsætning på eller lidt under 2% er acceptabel i en periode efter en meget lav inflation, kan det ikke undre, at der allokeres flere penge til fast ejendom. Lige præcis ejendomsmarkedet understøttes af lave renter og giver samtidig en vis inflationsbeskyttelse.

Vi kan således registrere, at ikke blot danske pensionskasser, men fortsat flere og flere internationale investorer fra Europa, fra Nordamerika og fra Asien, efterspørger investeringer i danske ejendomme inden for både bolig- og erhvervssegmentet. Vi tror, at effekten heraf meget vel kan være et fald i startafkastkravene på typisk 25 bp, især for de mest attraktivt beliggende ejendomme.

Regeringen skræmmer internationale investorer

Vi har i Danmark i mange år været stolte af den politiske stabilitet, som har givet et sundt og forudberegneligt klima for investeringer, uanset om statsministeren har heddet Anders Fogh, Poul Nyrup, Lars Løkke eller Helle Thorning-Schmidt. Det har betydet, at vi har tiltrukket international kapital, som har investeret i Danmark, skabt økonomisk aktivitet og arbejdspladser.

Tilsyneladende har den nuværende regering valgt en anden tilgang. Senest ved at foreslå, at bedre førtidspensioner delvist skal finansieres ved at indføre en beskatning af værdistigninger på ejendomme, som ejes af selskaber og fonde.

Sådanne tanker er i bedste fald uigennemtænkte, og de er i hvert fald et udtryk for en populistisk tankegang. Der er åbenlyst stemmer i at foreslå mere lukrative pensioner, og så gør det mindre, at forslaget skal finansieres med skatter, som rammer i flæng, og som notorisk vil føre til færre investeringer og dermed et samlet velfærdstab. 

En lagerbeskatning af ejendomme vil især ramme langsigtede investorer, som vil skulle betale skat af gevinster, som de ikke har opnået, og som i øvrigt kun kan beregnes med en ganske stor usikkerhed. 

Hvis det antages, at regeringen samtidig vil afskaffe muligheden for at foretage skattemæssige afskrivninger på ejendomme, som det i dag gælder for pensionskasser, der lagerbeskattes, vil værditabet på sådanne ejendomme blive meget betydeligt.

DK_Q3_artikel_2_Figur_1_markedsanalyse_v1_BP

Det er i øvrigt værd at bemærke, at markedsvurderinger af ejendomme ikke er eksakt videnskab, og skal man blot sikre en nogenlunde rimelig skatteligning, vil omkostningerne til kontrolapparatet, administration samt afgørelse af tvister formentlig overstige det forventede provenu på 850 mio. kr. om året. 

Vi føler os ganske overbeviste om, at folketingets flertal vil forstå, at en lagerbeskatning af ejendomme rammer alle, men især f.eks. familieejede virksomheder med et begrænset kapitalgrundlag, langsigtede investorer - og som et tredje eksempel fondes mulighed for at foretage udlodninger til velgørende formål. En skat, som kun kan beregnes med stor usikkerhed og vil ramme med stor vilkårlighed, og som ovenikøbet formentlig vil være dyrere at administrere og kontrollere end provenuet, bør ikke indføres. 

De foreløbige, ikke specielt præcist formulerede tanker, har allerede ført til, at enkelte langfristede pensionskasseinvestorer fra udlandet midlertidigt har trukket sig fra markedet. Investorer, som har haft ambitioner om at investere i Danmark og herved skabe arbejdspladser – og som naturligvis har skullet betale skat til Danmark af både løbende overskud og realiserede kapitalgevinster. 

Med et citat fra en tidligere socialdemokratisk statsminister: ”Kan vi ikke gøre det lidt bedre?”


Kontakt

Peter Winther

Executive Director | Partner | MRICS

København

Peter er Executive Director og har ansvaret for Colliers’ danske Investment & Capital Markets-teams. Peter bistår med strategisk ejendomsrådgivning samt formidler salg af større erhvervs- og investeringsejendomme, herunder hoteller og butikscentre, samt ejendomsporteføljer og ‑selskaber.

Se profil