Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Coronakrisen – kort- og langsigtede konsekvenser for ejendomsmarkedet

Artikel_050520_webstor_1536x1040px

Nedlukningen af samfundet under coronakrisen sender økonomien i recession, hvilket får betydning for markedet for erhvervs- og investeringsejendomme. Men herudover vil krisen formentlig også resultere i langsigtede strukturelle ændringer.

Enhver recession har konsekvenser for ejendomsmarkedet. Jo dybere og længere en recession er, desto større er konsekvenserne.

Den recession, som nedlukningen af samfundet under coronakrisen har medført, er dyb. Den økonomiske tilbagegang er større og hurtigere end under finanskrisen. Det kan ikke undre, at den økonomiske aktivitet falder hurtigt og kraftigt, al den stund betydende dele af samfundslivet – butikker, restauranter, hoteller, lufthavne og meget andet – lukkes helt ned. Reelt er sammenligningen med recessionen efter finanskrisen meningsløs. Det er ikke mærkeligt, at arbejdsløsheden i Las Vegas stiger, når samtlige hoteller og forlystelser lukkes ned. Det giver naturligvis et markant mere drastisk fald i den økonomiske aktivitet end i en finanskrise, hvor alt stadig er åbent, men hvor folk blot bruger færre penge.

”Den recession, som vi aktuelt gennemlever, vil have et helt andet forløb end en sædvanlig recession. Når samfundet genåbner, vil aktiviteten naturligvis stige væsentligt – spørgsmålet er blot, hvor lang tid det varer, før økonomien er tilbage på et før-krise niveau,” siger Peter Winther, CEO Colliers.

Priserne på investeringsejendomme vil gennemsnitligt maksimalt falde 5% i 2020

Den konjunkturelle svækkelse af ejendomsmarkedet, som vi nu gennemlever, kommer vi over. Det kan være, at det tager 6 måneder, men det kan også tage to år. Vi vil se en betydelig stigning i tomgangen for detailhandelsarealer, hotelsektoren vil også blive ramt, kontorejendommene vil måske falde 5% i værdi, bolig- og logistikejendomme antagelig noget mindre. Samtidig vil en uhyre lempelig pengepolitik øge investorefterspørgslen. At aktiemarkedet i april steg med 20% skyldes næppe, at aktørerne ikke er klar over, at virksomhedernes indtjening vil blive væsentligt påvirket af nedlukningen af samfundet og de efterfølgende konsekvenser for økonomi og forbrug – men snarere, at pengepolitikken understøtter de finansielle markeder betydeligt. Dette vil også have en positiv effekt på investorefterspørgslen.

Samlet set forventer Colliers, at priserne på velbeliggende boligudlejnings- og kontorejendomme maksimalt vil falde 5% i 2020.

”Prisfaldet vil med stor sandsynlighed kun være temporært, så vi allerede om 12 måneder er tilbage tæt på før-krise niveau. Logistikejendomme vil snarere stige i pris, og kun ejendomme anvendt til detailhandel (bortset fra dagligvarehandel og eventuelt byggemarkeder) og hotel vil rammes hårdere,” siger Peter Winther.

Enhver krise medfører også strukturelle ændringer

Når coronakrisen på et tidspunkt er helt overvundet og økonomien er tilbage på før-krise niveau, vil den imidlertid formentlig have medført nogle længerevarende strukturelle ændringer, der kan have både positive og negative konsekvenser for ejendomsmarkedet:

  • Internethandlen stiger endnu hurtigere. Det betyder et lavere arealbehov i detailhandlen, men et større behov for lager- og logistikarealer.
  • Hjemmearbejdet vil være steget. Flere har prøvet at arbejde hjemmefra og har vænnet sig til det. Det vil alt andet lige medføre et stigende boligforbrug, og evt. en forskydning i efterspørgslen, så tendensen mod urbanisering bliver svagere. Folk vil måske søge ud af byerne igen, for at få mere luft omkring sig, hvilket kan influere på efterspørgslen på særligt lejligheder i byerne. 
  • Hjemmearbejdet kan medføre et faldende kontorforbrug, fordi virksomhederne vil have færre faste pladser.
  • ”Social distancing” vil formentlig stige. Det kan omvendt medføre en stigende efterspørgsel efter arealer til kontorformål, fordi medarbejderne ikke skal sidde så tæt mere. Det samme vil måske være tilfældet på sigt for restauranter mv. – men ikke nødvendigvis til samme husleje, al den stund at ”social distancing” reducerer effektiviteten i arealanvendelsen. Møde- og konferencemarkedet vil påvirkes negativt. Vi har i høj grad vænnet os til at bruge de elektroniske medier.

På mange parametre vil effekten af coronakrisen muligvis være en lavere effektivitet og dermed alt andet lige stigende priser. I de seneste 30 år har globalisering, liberalisering og produktivitetsstigninger f.eks. ført til en højere effektivitet og lavere priser. Flybranchen er et markant eksempel herpå. 

Men krav om ”social distancing”, øget hygiejne og mere robuste forretningsmodeller vil føre til en mindre effektiv ressourceanvendelse, lavere produktivitet og stigende priser. 

Det kan på ingen måde udelukkes, at vi efter en tid med meget lav inflation umiddelbart efter coronakrisen, hvor lagrene skal nedbringes, vil se en periode med en noget højere inflation – samtidig med, at centralbankerne vil være nødt til at holde et fortsat lavt renteniveau, både for at skabe økonomisk vækst, og for at sikre, at den øgede offentlige gæld ikke fordyres.

… og til sidst lidt om boligreguleringslovens § 5, stk. 2 …

Vi har nu efter måneders ventetid set boligministerens forslag til en strammere regulering af mulighederne for at øge huslejen efter gennemgribende modernisering af ældre boligejendomme. Lovforslaget er stort set som forventet: Det vil skade incitamentet til at gennemføre forbedringer af utidssvarende boliger, og det vil øge kompleksiteten af et allerede meget kompleks regelsæt yderligere.

Et lille lyspunkt er der dog: Det lader til, at karensperioden på 5 år ved ejerskifte ikke vil gælde i de situationer, hvor ejerskiftet har fundet sted før tidspunktet for lovforslagets fremsættelse. Måske har ministeren trods alt været bekymret for, at hvis karensperioden ramte ejendomskøb, som allerede var gennemført, da ville det nærme sig et indgreb af ekspropriativ karakter. 

Men det ændrer ikke det forhold, at der ved fremtidige ejerskifter vil være en karensperiode – hvilket vil betyde faldende priser på investeringsejendomme i dette segment og vil ramme bredt og vilkårligt, også ved ejerskifter, som skyldes fusioner, generationsskifter og overtagelse af nødlidende pant. 

 

Kontakt

Peter Winther

Executive Director | Partner | MRICS

København

Peter er Executive Director og har ansvaret for Colliers’ danske Investment & Capital Markets-teams. Peter bistår med strategisk ejendomsrådgivning samt formidler salg af større erhvervs- og investeringsejendomme, herunder hoteller og butikscentre, samt ejendomsporteføljer og ‑selskaber.

Se profil