Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Lys for enden af tunnelen- eller et modkørende eksprestog?

Lys for enden af tunnellen 750

I en del europæiske lande, herunder Danmark, synes antallet af coronasmittede at stabilisere sig, og spørgsmålet om, hvornår og hvordan samfundet genåbnes, trænger sig mere og mere på. Bliver samfundet normaliseret efter genåbningen – eller bliver det ”new normal” også for ejendomsmarkedet?

Alt tyder på, at vi i Europa – som i Kina – vil opleve en forsigtig og successiv genåbning af samfundet fra medio eller ultimo april og nogle måneder frem. Det forventes derfor, at 2. kvartal vil være præget af meget lav økonomisk aktivitet – til gengæld forventer de fleste økonomiske iagttagere en ganske kraftig vækst i 2. halvår, og et mere normaliseret marked i løbet af 2021.

Det må imidlertid ikke overses, at der er betydelige risici fremadrettet:

På trods af massive finans- og pengepolitiske lempelser stiller mange spørgsmålstegn ved, om vi som forbrugere globalt vil vende tilbage til tidligere tiders forbrugsmønstre. Vil en (i det mindste midlertidig) kraftig stigning i arbejdsløsheden dæmpe vores lyst til at forbruge? Vil vi være nervøse for at rejse, vil vi blive mere hjemme, og vil vi varigt reducere forbruget? Nu har vi jo prøvet at leve i en periode uden at spise ude, uden at gå i byen, uden at købe nyt tøj, uden at købe nye biler osv.

Vil krisen varigt ændre vores forbrugsmønstre?

Al erfaring fra tidligere chok til økonomien – fra krige og naturkatastrofer, over oliekriser til terrorhandlinger, til tidligere epidemier – indikerer, at vi som mennesker nok reflekterer mere over tilværelsen i en periode, men at vi forbavsende hurtigt vender tilbage til tidligere forbrugsmønstre. Det er Colliers’ forventning, at vi efter krisen igen vil rejse, spise ude, forbruge og leve – i vidt omfang som før.

Nogle mønstre vil ændre sig i en længere periode: F.eks. vil krydstogtsturismen formentlig være ramt længere end anden turisme. Krisen vil utvivlsomt også accelerere udviklingen i detailhandlen, særligt specialvarehandlen, fra at være forbrugsdrevet til at være oplevelsesdrevet. 

Efter hver krise tales der om ”new normal”. Men i de fleste tilfælde vil det normale, efter at krisen er helt overstået, langt overvejende være identisk med det normale før krisen.

Ejendomsinvestorerne er i dag mere forsigtige – men investeringsinteressen er fortsat til stede

Vores kolleger i Colliers i Tyskland har i slutningen af marts gennemført en spørgerunde blandt store tyske ejendomsinvestorer – investorer med samlede ejendomsporteføljer på omkring 500 mia. euro.

Interviewene indikerede, at næsten 70% af investorerne fortsat ønsker at investere, men at tilgangen til investeringer generelt var blevet lidt mere forsigtig. Således forventer investorerne at øge deres eksponering mod såkaldte core-investeringer, ejendomme med et meget sikkert cash flow. Overraskende nok forventer mange tillige at øge eksponeringen mod opportunistiske investeringer, utvivlsomt en konsekvens af en forventning om, at der netop i dette ganske risikofyldte segment forventes faldende priser som følge af vanskeligere finansieringsmuligheder og højere finansieringsomkostninger.

Det kunne desuden konstateres, at kontorejendomme fortsat er det mest efterspurgte segment, men at investorefterspørgslen efter både bolig- og logistikejendomme som følge af coronakrisen er stigende, hvorimod efterspørgslen er faldende efter hotel- og detailhandelsejendomme, bortset fra dagligvarebutikker.

I lyset af de seneste ugers utroligt dramatiske udsving på de finansielle markeder kan det intuitivt undre, at ejendomsinvestorer ikke reagerer mere drastisk, end undersøgelsen indikerer. Men det må ikke underkendes, at ejendomsinvesteringer trods alt anses for mindre risikofyldte end andre illikvide investeringer, herunder specielt private equity og gæld. Cash flow fra en ejendom kan forsvinde i tilfælde af tomgang, men selve ejendommen forsvinder ikke. Beliggenhedsmæssige kvaliteter vil derfor – som under og efter alle tidligere kriser – være et parameter af største vigtighed.

 
 

Kontakt

Peter Winther

Executive Director | Partner | MRICS

København

Peter er Executive Director og har ansvaret for Colliers’ danske Investment & Capital Markets-teams. Peter bistår med strategisk ejendomsrådgivning samt formidler salg af større erhvervs- og investeringsejendomme, herunder hoteller og butikscentre, samt ejendomsporteføljer og ‑selskaber.

Se profil