Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Hvem rammer en ændring i boligreguleringsloven §5, stk. 2 egentlig?

I januar 2020 blev der indgået en politisk aftale om at ændre boligreguleringslovens §5, stk. 2. Aftalen vurderes at ramme bredere end tiltænkt og lægge en dæmper på investorernes lyst og incitament til at investere i ældre boligudlejningsejendomme. Vi ser i denne artikel nærmere på de mulige konsekvenser med speciel fokus på boliginvesteringsmarkedet.  

Aftalens fem punkter 
I januar 2020 blev der efter mange måneders usikkerhed endelig indgået en politisk aftale om at ændre boligreguleringslovens §5, stk. 2 med det formål at sætte en stopper for boligspekulanter og ublu huslejestigninger på private udlejningsboliger i den gamle boligmasse. 

Aftalen, der er indgået mellem regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet, har følgende fem hovedpunkter:  

  1. En karensperiode – en periode på 5 år – hvor en ny ejer af en ældre boligudlejningsejendom ikke har mulighed for at hæve lejen og opkræve leje efter § 5, stk. 2 – det lejedes værdi - efter fraflyttede lejemål er blevet gennemgribende istandsat.
  2. Et grønt incitament, således at en ny ejer af en ældre boligudlejningsejendom kan undgå karensperioden ved at løfte ejendommens energiniveau med tre klasser eller energiforbedre for mindst 3.000 kr. pr. m².
  3. Et grønt energikrav, således at der først kan foretages gennemgribende istandsættelser af fraflyttede lejemål, når ejendommens energiklasse er bragt op på niveau C eller er løftet to klasser.
  4. En fjernelse af væsentlighedskriteriet ved fastsættelse af det lejedes værdi.
  5. Styrkelse af lejerne i tvister med udlejer, ved styrkelse af huslejenævnet og dets involvering i huslejefastsættelsen samt i gennemgribende moderniseringer, herunder deltagelse i besigtigelser både før og efter.  

Det var endvidere hensigten, at indgrebet ikke skulle have negative konsekvenser for andelsværdierne, hvorfor aftalen fik tilføjet følgende elementer: 

  • Valuarvurderinger kan fastholdes nominelt. Disse vil gælde tidsubegrænset og vil omfatte vurderinger foretaget inden lovforslagets ikrafttrædelse. 
  • Der indføres en overgangsordning, hvormed allerede igangsatte ombygningsprojekter kan indregnes i valuarvurderingen. 
  • Ved benyttelse af den offentlige vurdering kan andelsboligforeninger tidsubegrænset benytte ældre vurderinger, hvis disse eksempelvis er højere. 
  • Karensperioden skal ikke være gældende ved køb af andelsboligforeninger og ved senere videresalg af sådanne ejendomme.
  • Normalvedtægtens krav om, at en tilslutning på 80% til forslag om foreningens opløsning, lovfæstes.

Den nye regulerings mulige implikationer og hvordan den vil påvirke markedet har været genstand for meget debat. Aftalen vil både påvirke lejerne samt udlejerne.  

Aftalen vil i overvejende grad påvirke lejerne positivt, idet lejerne vil blive begunstiget i form af øget sikkerhed, understøttet af en dæmper på stigninger i det lejedes værdi på grund af væsentlighedskriteriets bortfald (punkt 4), styrkelse af huslejenævnet og større bøde til udlejer ved tabte huslejenævnssager (punkt 5).  

Derimod vil aftalen påvirke investeringsmarkedet negativt, især for så vidt angår de investorer, der på nuværende tidspunkt ejer udlejningsejendomme i den gamle boligmasse. Dette skyldes specielt usikkerhed omkring huslejenævnenes fremtidige ageren, energimærkets indflydelse samt effekterne af karensperioden, som vurderes at ville reducere markedsværdien af ejendommene. Den umiddelbare effekt på markedet er en større priskorrektion. Derudover vil karensperiodens tvetydige påvirkning på nuværende og fremtidige ejere skabe en kile mellem sælger og køber.  

Det nuværende boligmarked 
Boligbestanden i Danmark består af ca. 2,93 mio. boliger, hvoraf ca. 1,05 mio. er lejeboliger – både private og offentlige. Af den samlede bestand ligger ca. 800.000 (altså ca. 27% af boligbestanden i Danmark) i storbyerne – København, Frederiksberg, Aarhus, Odense og Aalborg. Ca. 370.000 af disse er udlejningsboliger. Med en høj bestand af udlejningsboliger, ca. 46%, af den samlede boligmasse i storbyerne, og med især flere ældre boligejendomme, hvor der ikke er fri lejefastsættelse, vil markedet her i høj grad blive påvirket af ændringer i boligreguleringslovens §5, stk. 2.

Markedet, herunder lejeforholdene og huslejen for udlejningsboliger, reguleres af lejeloven og boligreguleringsloven, hvor sidstnævnte kun gør sig gældende for ejendomme i regulerede kommuner.  

Mens lejen for nyere ejendomme – ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 - fastsættes med udgangspunkt i den frie markedsleje, fastsættes lejen for boliger før denne dato med udgangspunkt i ejendommens nødvendige driftsudgifter, et kapitalafkast samt et muligt forbedringstillæg (omkostningsbestemt husleje). Dog kan lejemål overgå til lejefastsættelse efter det lejedes værdi i henhold til boligreguleringslovens §5, stk. 2, såfremt de gennemgribende moderniseres, når en lejer fraflytter.  

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og dermed ordningen om særlig lejefastsættelse for lejemål, der er blevet gennemgribende moderniseret, blev indført i 1996. Formålet med reglen var at give private udlejere et incitament til at modernisere ældre og utidssvarende boligejendomme og dermed omfordele udgiften fra det offentlige. Incitamentet bestod i, at udlejer i forbindelse med, at en lejer fraflytter et lejemål, kan modernisere og derefter fastsætte lejen ud fra princippet om det lejedes værdi – til en leje som er højere, men ikke væsentligt højere, end det lejedes værdi - og dermed tættere på markedslejen. ”Væsentligt” dækker i denne sammenhæng over en skønspraksis, som ved flere afgørelser har vist sig at ligge i størrelsesordenen 10-15%.

2020 03 17 Figur 1 Ejerforhold storbyerne vs DanmarkDKnyoutlined

Den umiddelbare påvirkning på investeringsmarkedet? 
En ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 vil få stor betydning for det danske lejemarked, i særdeleshed på investeringsmarkedet, idet den underliggende forretningsplan, som investorer lægger til grund ved investeringer i ældre boligudlejningsejendomme, vil blive påvirket.  

Investorerne appetit for investering i ældre boligudlejningsejendomme var stærk og stigende i 2017 og 2018. De mange opkøb af ældre boligudlejningsejendomme i Danmark, med Blackstone som frontfigur, gav næring til en bred opfattelse af, at visse investorers interesse og forretningsmodel var bundet stærkt op på de nuværende regler i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og en mulig udnyttelse heraf. Som debatten tog til i styrke, blev stemningen på investeringsmarkedet mere usikkert, og investorerne afholdt sig fra at investere i ældre boligejendomme som følge af en manglende afklaring på den fremtidige regulering. Usikkerheden kulminerede med en ekspertgruppes rapport om omfanget og effekten af anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og påvirkningen af mulige ændringer af selvsamme. Det anslås, at antallet af transaktioner som følge af usikkerheden er faldet med ca. 80% i Danmark og ca. 85% i København og Frederiksberg fra 2018 til 2019.


2020 03 17 Figur 2 Boligudlejningsejendommes andel af den samlede volumen_DK_ny_outlined


2020 03 17 Figur 3 Handler med boligudlejningsejendomme med omkostningsbestemt huslejeDKnyoutlined

Den 30. januar 2020 kom der endelig en større afklaring på området, idet regeringen fremsendte et lovforslag i høring. Det er Colliers’ vurdering, at lovforslaget har givet ro, men at markedet nu er ved at sætte sig. Der forventes stadig stor efterspørgsel efter ældre boligejendomme, men næppe mange faktiske transaktioner. Der forventes således umiddelbart at komme en større priskorrektion, hvilken især afhænger af den enkelte ejendom, mens indførelsen af en karensperiode ligeledes vil give et stort fald i transaktionsvolumen.

Det er vores vurdering, at punkt 1) karensperioden, punkt 3) et grønt energikrav samt 4) en fjernelse af væsentlighedskriteriet vil være centrale elementer for markedet fremadrettet: 

  1. Karensperioden vil i særdeleshed påvirke investorernes forretningsplan ved investering i ældre udlejningsejendomme. Investorer vil skulle vente med at istandsætte tomme lejemål og dermed med at realisere gevinsten i form af lejefastsættelse efter det lejedes værdi. Konsekvensen er, at for køber vil markedsværdien af ejendommen, dvs. den anslåede salgsværdi af en ejendom i handel og vandel, falde betragteligt. Idet karensperioden kun vil være gældende ved et kontrolskifte af ejendommen, berøres nuværende ejere ikke. Karensperioden vil dermed utvetydigt give ejendommen to forskellige værdier, en for køber og en for sælger. Dette indebærer en risiko for, at flere handler ikke bliver realiseret, fordi parterne ikke kan nå til enighed. 
  2. Med udgangspunkt i væsentlighedskriteriet er det lejedes værdi steget mere end markedslejen for primære (førsteklasses) ejendomme, hvorved det lejedes værdi har nærmet sig markedslejen. Ved at fjerne væsentlighedskriteriet tilsikrer man, at der lægges et loft over den husleje, der kan opkræves i ældre boligejendomme, der er istandsat. Der hersker dog stor usikkerhed om det fremtidige toplejeniveau og hvordan huslejenævnet vil agere, da nævnet ved sin fastsættelse af det lejedes værdi vil få afgørende indflydelse herpå. I modsætning til karensperioden vil fjernelse af væsentlighedskriteriet både påvirke sælger og en mulig køber af en ældre boligudlejningsejendom på samme vis, hvorfor vi forventer at dette hovedsageligt vil medføre en priskorrektion.
  3. Slutteligt har et grønt energikrav ligeledes fået flere investorer til at reagere og en større priskorrektion er at vente. Dette skyldes, at den umiddelbare omkostning ved at løfte en ejendoms energiniveau fra det nuværende krav på D til det nye krav på C kan være særdeles høj og i visse tilfælde indebære bekostelige indgreb i bygningerne, som er totaløkonomisk helt uforsvarlige – med meget store investeringer for at nå en relativt beskeden energiforbedring.  

Udsigten til forskellige prisforventninger på sælger- og købersiden for så vidt angår ældre boligudlejningsejendomme, sammenholdt med investorernes fortsat store placeringsbehov og deres betydelige interesse for eksponering i boligmarkedet, forventes at øge interessen for andre typer investeringsejendomme inden for boligsegmentet. Colliers forventer især, at aftalen kan have en afsmittende positiv effekt på markedet for nye boligejendomme eller andelsboliger. 

Friholdes andelsboligerne? 
Andelsboligbestanden i storbyerne, drevet især af København og Frederiksberg, er betydeligt større end landsgennemsnittet. Andelsboligerne i storbyerne udgør ca. 62% af den samlede andelsboligbestand i Danmark, mens andelen alene i København og Frederiksberg anslås til ca. 54% af den danske andelsboligbestand. Sidstnævnte svarer til, at ca. 30% af alle boliger eller omtrent 113.000 boliger i København og Frederiksberg er andelsboliger.

2020 03 17 Figur 4 Geografisk fordeling af andelsboliger_DK_ny_outlined

Efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b), kan andelsboliger ved opgørelse af foreningens formue værdiansættes som udlejningsejendom på grundlag af en valuarvurdering. Dermed vil andelsboliger blive værdiansat med udgangspunkt i gældende regler for værdiansættelsen af udlejningsejendomme, hvorfor samtlige 5 punkter i aftalen og samme usikkerhedselementer også vil være gældende ved værdiansættelsen af andelsboliger.  

I kølvandet på aftalen pr. 30. januar 2020, som ikke specifikt havde behandlet, hvordan eksempelvis karensperioden ville påvirke andelsboliger, spåede flere ejendomsspecialister og banker, herunder Jyske Bank og Nordea, større værditab på andelsboligejendomme som følge af værdiansættelsen som udlejningsejendomme. Den massive debat har medført, at høringsforslaget, med frist den 20. marts 2020, har indskrevet følgende § Stk. 5 i boligreguleringslovens § 5 – et punkt der ikke blev særskilt berørt i den oprindelige aftale fra 30. januar 2020.

”Stk. 5. Følgende situationer er ikke omfattet af stk. 4:

  1. Kontrolskifte, der sker ved gennemførelse af arveskifte eller arveloven. 
  2. Kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af en eller flere koncerninterne transaktioner. 
  3. Kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en andelsboligforenings ejendom til en udlejningsejendom og alle senere videresalg, når andelsboligforeningen er stiftet før lovens ikrafttrædelse.” 

Dette betyder, at investorer ved erhvervelse af tidligere andelsboliger (foreninger stiftet før 1. juli 2020) kan påbegynde deres forretningsplan fra dag 1, forudsat ejendommens energiklasse er eller hæves til energiniveau C eller to niveauer. Dette kan resultere i en øget efterspørgsel efter andelsboligforeningsejendomme stiftet før 1. juli 2020. Hvilke priser disse ejendomme vil blive handlet til er endnu uvist, fordi det endnu ikke står klart, om der vil opstå et konkurrenceelement, der kan presse prisen op over den værdireduktion, som følger af øgede energikrav og usikkerheden om huslejenævnenes fremtidige vurdering af det lejedes værdi. 

Samlet vidner ovenstående om, at der har været og fortsat forventes at være usikkerhed om, hvordan flere elementer af den foreslåede ændring af §5, stk. 2 rent faktisk vil påvirke markedet. På grund af en ændring af grundlaget for deres forretningsplan ved investering i ældre boligudlejningsejendomme forventes investorerne at søge mod andre undersegmenter af investeringsmarkedet for boliger og andre ejendomme, hvilket selv med større vished om §5, stk. 2 på sigt vil bevirke en nedgang i aktiviteten på markedet for ældre boligudlejningsejendomme.


Kontakt

Peter Winther

Executive Director | Partner | MRICS

København

Peter er Executive Director og har ansvaret for Colliers’ danske Investment & Capital Markets-teams. Peter bistår med strategisk ejendomsrådgivning samt formidler salg af større erhvervs- og investeringsejendomme, herunder hoteller og butikscentre, samt ejendomsporteføljer og ‑selskaber.

Se profil